相続事前対策の7つの罠 ⑤ハウスメーカーに依頼する:1500万円の相続節税のため1億8000万のアパートを勧められる?!

相続事前対策の7つの罠 ⑤ハウスメーカーに依頼する:1500万円の相続節税のため1億8000万のアパートを勧められる?!

 

サブリースで節税効果を上回る借金を背負うことに

サブリースで節税効果を上回る借金を背負うことに

固定資産税と所得税は確かに安くなります。しかし、効果はこの例の場合、約100万円。1億円借金してわずか100万円を減らしたいと思うでしょうか?

トータル収支が赤字の可能性大!

 

新築アパートの価値はすぐ下落する

新築アパートの価値はすぐ下落する

どんなに素敵なアパートも作った瞬間に中古となります。 ローン返済後、1億円の価値はすでにありません。このようなことも伏せて説明されるのが一般的です。

 

サブリースは隠されたデメリットがたくさん

サブリースは隠されたデメリットがたくさん

一般的にサブリース契約は10年。 建物の老朽化で空室率高まるタイミングで解除されます。 さらに、最初の3ヶ月は賃料がもらえないなどの規定があります。

空室を避けるため、ハウスメーカーは平気で賃料を下げて空室を埋めようとします。

サブリースでは、あなたに賃料の決定権が無くなりますので、空室を避けるため、ハウスメーカーは平気で賃料を下げて空室を埋めようとします。賃料が少なくなっても懐を痛めるのはアナタだけです。

サブリースでは、敷金・礼金・更新料はハウスメーカーが取得しますので、アナタはもらうことができなくなります。

アナタが通常のアパートオーナーである場合は、敷金・礼金・更新料が取得できます。賃料は老朽化にともなって下がっていきますので、これらの金額は貴重なものとなります。一方、サブリースでは、それらはハウスメーカーが取得しますので、アナタはもらうことができなくなります。

ハウスメーカーと関係のある工事屋さんに頼んで高額な修繕費用がかかったとしても拒否できません。

ハウスメーカーと関係のある工事屋さんに依頼をされます。そうなると、高額な修繕費用がかかったとしても拒否できません。

通常の管理費は約5%。しかしハウスメーカーは15%です。実際にやっていることは5%の管理内容とほぼ同じです。

通常の管理費は約5%。しかしハウスメーカーは15%です。以前は20%とさらに高額でした。 しかし、実際にやっていることは5%の管理内容とほぼ同じです。

その場所にアパートを建てて本当に借主が来るかどうかの調査も慎重に行って下さい。

その場所にアパートを建てて本当に借主が来るかどうかの調査も慎重に行って下さい。 学生が多い場所なのに、家族向きの部屋のアパートを立ててしまっても後の祭りです。 東京中野区に1億8千万で全12戸のワンルーム新築マンション(利回6.5%)を建てたクライアントがいらっしゃいました。 しかし杉浦が調べた所、駅5分圏内のワンルーム200戸が空室状態でした。これでは空室が埋まるはずがありません。 一方、ファミリータイプは不足していました。完全に需給のミスマッチが発生していました。 このような調査をしない会社も多いので必ず、私のような(私でなくても)専門家に相談することをお勧めします。

 

サブリース契約は原則、ずっと解約できない!

サブリース契約は原則、ずっと解約できない!

目黒のあるアパートオーナーが私、杉浦のところへ相談に来ました。 サブリースの状態を見たところ、20%の保証料を取られ明らかに損をしていたので、解約を進めました。 オーナーがサブリース会社に電話した所 「うちは一生解約できませんから」と言って電話をガチャンと切られたそうです。 そう、実はこれは事実で、サブリース会社は借地借家法で守られているのです。 ですので、解約ができませんでした。 しかし私がそのサブリース会社の親会社である大手建築会社に怒鳴りこんでいって半年で何とか解約ができました。 しかし、通常は解約できません。 法律で守られているからです。サブリース会社はこれを知っていてやっています。 さらにもっとひどい例になりますと、途中解約すると、サブリース会社からと金融会社からの2社より手数料を取られます。すると破産してしまう方も出てきてしまうのです。 サブリースが全て悪いとは言いませんが、解約はできないということをよく理解の上、契約することをお勧めします。

 

相続事前対策の7つの罠 ⑤ハウスメーカーに依頼する:1500万円の相続節税のため1億8000万のアパートを勧められる?!

● サブリースで節税効果を上回る借金を背負うことに
● デメリットを伏せてアパートを建てさせる

● 新築アパートの価値はすぐ下落する

● サブリースは隠されたデメリットがたくさん
● サブリース契約は原則、ずっと解約できない!