こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。
宅地は使用目的によって評価方法が違います。たとえば、人に貸している土地
（貸し宅地）は評価が下がります。理由は、貸し宅地には借地権が生じるために、
土地の所有者といえども自由に処分できないという不便さを強いられるからです。
つまり、人に宅地を貸すことで相続評価が下がるのです。貸す自分の土地の利用に
関して制限を加えられるので安くなるわけです。
貸し宅地の評価額は、次のように自用地としての評価額から借地権割合を引いて計算します。
貸し宅地の評価額＝自用地としての評価額×（１－借地権割合）
普通の宅地の評価より借地権割合分だけ評価が下がります。
自用地とは、自分で所有し自分でしようしている土地のことで、
自用地としての評価額とは路線価方式や倍率方式で求めた評価額のことになります。
借地権割合とは文字通りその宅地における借地権の割合をいいます。つまり、
借地権割合が、３０％であれば、その宅地の評価額のうち３０％は
借地権の評価額になります。借地権は路線価図の路線価の右脇に
ＡからＧまでのアルファベットで表示されていて、割合はＡ＝９０％、Ｂ＝８０％
、Ｃ＝７０％、Ｄ＝６０％、Ｅ＝５０％、Ｆ＝４０％、Ｇ＝３０％となります。
たとえば、自用地としての評価額が１億円、借地権割合７０％の貸し宅地の評価額は、
次のように計算します。
貸し宅地の評価額＝１億円 × （１－７０％） ＝ ３０００万円
それでは、貸し宅地を借りている借地人に相続が起こった場合はどうなるでしょう？
借地人に相続があったときは借地権が相続財産となるので次のように評価します。
借地権の評価額 ＝ 自用地としての評価額 × 借地権割合
宅地としての評価に借地権割合をかければ、借地権の評価額が計算できます。
このように、貸し宅地の評価額と借地権の評価額を合計すると、
自用地としての評価額になります。
つまり、貸し宅地というのは、地主と借地人が共同で所有していて、
借地人が借地権割合を所有し、残りを地主が所有しているようなものです。
相続コンサルタント 杉浦浩一
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