相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その3.ハウスメーカーの事業計画

アパートを建てる際にハウスメーカーが事業計画書を持ってきますが、
皆さん、見たことありますか?
メーカーによって形式も違うし、数字も違うので、どれを信じてよいのかを迷ってしまいがちです。
その前に本当にその事業計画自体が正しいのだろうか?

4億5000万円のアパートを建ててしまって本当に大丈夫?

先日、こんなクライアントから私に相談が来ました。
「銀行とハウスメーカーから相続対策で4億5千万円の借金をして、
RCのサービス付き高齢者住宅を建てる提案をもらった。
本当にこんな借金をして、建ててしまってよいものなのか?借金をするのは怖い。」とクライアントから・・・。
早速、事業計画書を見せてもらいました。
気になる点がいくつかあったので列挙します。

  • ①収支計算まではされているが、キャッシュフローは計算されていない
  • ②借金をして、たしかに相続税は0円になっているが、「債務控除効果」の功罪について説明がなされていない。
  • ③サービス付き高齢者住宅のメリットだけを謳っていること

平気で家賃収入が赤字になるアパート建築を勧めてくる

①の「キャッシュフローの計算がなされていなかった。」ですが、
ほとんどのハウスメーカーはしてません。
よくあるパターンとしては、収支は黒字で税金まで払っているけど、
キャッシュフローが赤字になっているというもの。
今回もそうなってました。
どういうことか?

確かに収益ベースでみると黒字で税金が発生しているけれど、キャッシュフローベースでみると、
借入金の元金返済を考慮されてなくて、赤字=つまり、現金の持ち出しとなり、
保有すればすれほど、お金がなくなる状態に陥ってしまうわけです。
こんなケースを多々見かけるので、是非、キャッシュフローまで追って下さい。

ある時点までは確かに節税効果あり、しかしその時期を過ぎると増加!

②の「債務控除効果」です。
債務控除効果とは、借金をすれば、その効果により相続税が減るというものです。
この案件での懸念は、借金をすれば、たしかに現時点では相続税は0円になるけれど、
先々はそうならずに相続税が発生する可能性があり、資産価値のないものを建ててしまった場合、
負の遺産になる可能性もあり得るということです。
ですから借金が全て正しいというわけではなく、正しい借金の仕方をしないといけないということです。
多額の借金を背負った私からすると、あまり借金はお勧めできませんか・・・。
債務控除効果とは、たとえば借金1億円して、建物を建てたとき、
相続税評価額は1億円のおおよそ半分くらいの評価額になるので、5千万円ぐらいになります。
ですから1億円で建てた物が、5千万円で評価されるわけですから、
差引5千万円相続税の評価額から減ったことになり、結果、相続税も下がるわけです。
しかし、借金の減少額と建物評価額の減少額の差額が年数が経てば経つほど接近し、
ついには逆転することもあるのです。
この案件では、評価額が逆転して、相続税が増加する時点があるのが分かりました。
つまり、被相続人が生きれば生きるほど、相続税が増えていくわけです。
ですから借金をすれば、必ずしも相続税が減るというわけではないのです。

本当にその政策が将来も続くかどうかは疑問

③サービス付き高齢者住宅は、たしかに今、たくさん、建築されています。
建築にあたり、補助金が出るケースもあります。
これからは、少子高齢化の時代で、一見、有効な手立てに見えますが、
介護保険の政府からの支給額は3年に1度、見直されます。
ただでさえ、税収が減っている国に頼るビジネスモデルは如何なものでしょうか?
一度、建ててしまうと、その後の変更にも多額の費用が掛かります。

結局、アパート建築をしないほうが節税になった

以上、3つの点を指摘して、クライアントの方はこの投資を見送りました。
一般的にもハウスメーカーの事業計画には、30年の家賃設定がいい加減、
修繕費がきちんと見積もられていない、空室リスク、賃料下落リスクを考慮していないなどの穴が散見されます。
もしハウスメーカーにお願いしてアパートを建てるときは、プロのコンサルタントを入れて事業計画から見てもらいましょう!


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その2.大手仲介会社の実情~囲い込みの恐怖~

弊社は宅地建物取引業の免許を持っているので、当然に不動産売買仲介業もやっています。
売り側も買い側の仲介もやります。
時に買い側の媒介契約を結んで物件を探す時に、「囲い込み」をやっている仲介会社に出くわします。
レインズ(不動産事業者しか見れないデータベース)で物件を検索して、売主側の仲介会社に電話をして物件がまだ、販売中かどうかの確認をするのですが、販売中であるにも関わらず

「あー、その物件は買付が入り、終了しました。」

という返事をもらうことがあります。

利益を独占したいために販売中でも売れたことにしてしまう

どういうことか?大手仲介会社は、売り側からも買い側からも仲介手数料を取るようにとの指示が会社の上から出ます。
たとえば、その大手仲介会社に売り出し物件があり、自社の販売網だけで売却することを考えるわけです。
決して外部の仲介会社と協力して販売しようとはしないわけです。
つまり、利益を独占しようとするわけです。
そうすると売り側と買い側、両方から手数料が入る、いわゆる、両手ビジネスが成立するわけです。
この考え方だと決してお客様に顔は向いてませんね。
会社の方に顔が向いているわけです。

手数料収入を得るために嘘の誠意を3ヶ月見せる

もっと、酷いことをやっている場合もあります。
大手仲介会社は、専任媒介契約を取れるとそれだけで
担当者の給与査定がアップするところがあります。
ですから、売主さんになるべく高い金額を伝えて専任媒介契約を結ばせようとします。
一度、結んでしまったら、鋭意販売努力をしているふりをして、3か月ぐらいが経過した後に、「これだけ広告を打っても売却できないので、値段を下げて売ってしまいましょう。」と買取を専門にしている不動産会社に売却します。
そうするとその時点で売り側・買い側から仲介料が入る両手ビジネスになります。
更に、その不動産を購入した買い取り専門の不動産会社の販売の専任媒介契約を結んで、そこでも両手ビジネスをして、3%×4回を実施し、計12%の仲介料をせしめるという阿漕なことをやっています。
私も何度もそういう場面に出くわしています。
先日も某大手仲介会社の囲い込みに会いました。
私が販売の確認電話を大手仲介会社にしたところ「既に終了しました。」
との返答を得たのに、買主様に直接電話してもらったところ、「販売中です。 」と返答をもらいました。
ワールドビジネスサテライトや日経ビジネスで「囲い込み」の特集が組まれて問題視されています。
こんなバカげた商売のやり方を是非、やめたもらいたいです。
一番損をするのは、消費者なのですから・・・。


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その1.出口のない戦略

これをしてしまうと相続税を安くするどころから上がってしまう不動産に関する7つの罠というのがあります。

それがこちらです。

  1. 出口(最終的な売却や建て直し等の手段)のない戦略
  2. 大手仲介会社の実情~囲い込みの恐怖~
  3. ハウスメーカーの事業計画
  4. 節税って言うけれど・・・
  5. 不動産投資に不動産の知識だけでは、足りません!
  6. 好況時にする不動産投資は愚か!
  7. 少子高齢化時代に生き残るための不動産投資!

それはそれは恐ろしい罠で、私自身がハマってしまったことです。
それでは順番に解説をしていきます。

相続税を安く出来ない?不動産投資7つの罠:その1.出口のない戦略

不動産の勉強をするとどうしても購入したくなって、出口(最終的な売却や建て直し等の手段)を考えないで購入してしまう人をたくさん見かけます。
みなさん、そういう場合、最終的にその不動産投資はどうなると思いますか?
成功裏に不動産投資が終わるのでしょうか?
いいえ、だいたいの場合は失敗します。
どんな物事も段取り8割で決まります。

不動産投資の場合も出口戦略なくして、成功する確率は圧倒的に下がるのは、火を見るより明らかなわけです。
不動産を購入する時点で将来的にこの不動産をどうするかをある程度、想定しておくことが必要なわけです。
当然、景気の動向によって、そのやり方も変わってきますから、何パターンかを考えておく訳ですね。
まず、不動産を購入する時点で

  • ①マクロ経済的視点
  • ②ミクロ経済的視点
  • ③物件の個別要因

を将来的な角度から眺めてみて、どのタイミングで売却するのかをシミュレーションしておくと良いわけですね。

また、

  • 税金面から見てどうなのか?
  • キャッシュフローはどうなのか?

なども併せて考える必要がある訳です。
たまに大家さんや不動産投資家が集まる会などで、「何を購入した」かで話が盛り上がっていますが、いつも
「論点はそこではないんだよなー。」と思いながら、聞いています。

購入したことに満足してしまって、最終的にどうするか、どうしたいかを考えていないのです。
人生と一緒で、“生まれたら死ぬ“わけで物件のライフサイクルを考えながら投資を考えるわけです。
皆さんは、不動産を購入する際は、出口戦略を考えながら購入して頂けると幸いです。


相続税を安くしたいのならこの順番を守ってください

相続税対策で大切なのは~その2.優先順位~

相続税対策をしようとして、節税を一番の優先事項でやってしまっているケースがあります。
その結果、どうなるか?
争族になり、兄弟姉妹間で骨肉の争いになり、相続税すら払えない状況になってしまいます。
皆さん、学校の道徳の時間で「兄弟間の関係」ってなんて教えられますか?

“平等”ですよね!決して、“兄を優先!”なんて教えられませんよね?

昔は長子もしくは、優秀な男子一人が財産を相続するのが当たり前でした。
一族郎党が生き残るための知恵だったのですね!!
今は時代が違いますから、当然に兄弟姉妹間で財産分与をみんなが主張してきます。
よっぽど、被相続人が準備をしておかないと、争いごとになるのは、当たり前の時代です。
全国的に見て、相続税が掛かる人の割合は約8%と言われていますが、争族になる確率は14%と言われています。
特に相続財産が5000万円以下の相続において、争う確率が高くなっているというデータが残っています。

相続税対策での最優先事項は家族円満

現代において相続税対策をする上で最も高い優先順位のものは、「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」を決めることです。
事前に家族間の関係を考慮しながら、遺言書を残しておくことも大切なアプローチになります。

相続税対策の2番目の優先事項は納税資金の準備

2番目に相続税対策にとって重要な優先順位はなんでしょうか?節税でしょうか?
まだ、節税ではないのですね!!
2番目は納税資金の準備です。
日本人の資産家に多いパターンは、不動産はもっているが、流動性の高い現金等が少ないというものです。
いざ、相続になり、換金性の低い不動産ばかりだと、遺産分割協議書でもめたり、土地測量図作成時の隣地境界線でトラブルがあったりすると10か月以内の相続税申告時までに納税ができずに、減税の特例が使えなくなったり、高い延滞税を支払わなくならなくなったりして、非常に損失が大きくなります。

これらを考慮すると事前に相続税の納税資金を準備しておくことが重要なわけがお分かり頂けると思います。

相続税対策の3番目が節税

3番目の相続対策の優先順位でようやく、節税が来るのです。
節税も相続税だけでなく、消費税、固定資産税、所得税、不動産取得税なども考慮してスキームを組むことが重要です。
また、節税だからといって、資産価値の低い不動産を借金をして購入するのは、後日、しっぺ返しが来るので、その辺もプロのアドバイスを聞きながら、慎重に進める必要があります。

大前提として、0番目の相続税対策があります。
現状分析です。

いったい、今、どれだけの財産があり、相続税評価額はいくらで、借金はいくらあり、相続人は何人いて、相続税はどれくらいかかるのか?

実は、ここをきっちり調査しないと、相続税対策はできません。
当たり前のことですが、ここを押さえずに闇雲に相続税対策をしている方も見受けます。
もう一度、相続税対策の優先順位復習ですが、

  • 0番目 現状分析
  • 1番目 「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」
  • 2番目 納税資金の準備
  • 3番目 節税

是非、この順番を考えながら、相続税対策を練って下さい。


相続税を安くするならこの事前対策をしておけばOK!

相続税対策で大切なのは~その1.トータルコーディネート~

皆さん、相続税対策をしようと思った時に思い浮かべるのはどんな専門家ですか?
最初に浮かぶのは、税理士さんか弁護士さんでしょうか?
さて、彼らにその対策をお願いして、十分な成果が得られるでしょうか?
と、その前に相続税対策に必要な範囲を考えてみましょう!

相続税対策では、相続税以外も必ず確認

まずは、税金でしょうか?相続税対策と銘打っているので、当然、税の知識は必要ですよね。
ここで注意しなければいけないのが、相続税対策して相続税は下がったけど、大幅に固定資産税、消費税や所得税が上がってしまってはキャッシュフローが悪化してしまい、財産を目減りさせてしまい、本末転倒になってしまいます。

相続税対策をするときも、同時に相続税以外のその他の税金にも目配せをしてトータルの税額を減らせないと本当の意味の対策にはなりませんよね!?

ですが、意外にこの辺の事を見落とされています。

相続税対策には法律も知らないと損をする!

次に相続税対策に必要な範囲としては、法律でしょうか?
法定相続人は民法により決まってますし、有効となる遺言の書き方等も法律で決まっています。
また、不動産を所有している方は相続後に所有者変更登記をしなければなりませんので、登記の知識も必要です。

高齢化社会ですから、後見制度や任意後見制度を使うこともあるでしょうから、それらの法的・実務的知識も必要になります。

相続の半分は不動産

その次は、不動産の知識でしょうか!?
日本人の資産家の財産の半分は不動産と言われています。
当然に不動産を使った節税=相続税の低減は必要ですが、矛盾することが起きる可能性があります。
先日、こんな税理士さんに出会いました。
相続税が下げられるという理由で滋賀県の利回り12%のアパートを売りまくっていました。
その物件の詳細を見ると、主要駅から近いわけでもなく、正直、今後、資産価値が上がることが望めないものでした。

日本の現状は少子高齢化を向かえ、建てれば入る時代は終わってます。
もしアパートを購入するならば、その日本の状況でも生き残っていける条件のものを買わないと意味がありません。

確かに相続税は下がるでしょうが、資産価値のないアパートを買うことで後程、処分にも困ることがクライアントに取って良いことでしょうか?

つまり、この矛盾は、相続税は下がったけれど資産価値のない不動産を手に入れてしまったことです。

これは、笑えない現実で日本のあちこちでこの手に引っかかっている人が続出しています。

相続税対策に不可欠な生保・信託

その次の相続税対策の範囲は、金融です。
相続税の納税資金として生命保険を活用したりします。
また、法的な部分とも絡みますが、信託を使った仕組みを利用します。

法人と財務の処理

最後の範囲に法人や財務です。
資産家の方は得てして、法人を所有しているケースが多いです。
その時に、事業承継、株価、財務の知識が必要となります。
世に言う相続税対策は各専門家が勝手な事を言い、勝手な対策をし、結果、バラバラな対策で調和が取れず、クライアントに取って、あまり良い成果が出ないものばかりが出回っています。

相続税対策をするには、どんなことがあってもトータルコーディネートできる専門家にお願いしてください。
そうじゃないと必ず、失敗します。


貸家建付地の評価

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は「貸家建付地の評価」です。

宅地に一戸建ての貸家、賃貸アパート、賃貸マンションを建てている土地のことを
「貸家建付地」といいます。自己所有の土地に建物を建てて、
その建物を他人に貸して家賃収入を得ている宅地のことです。貸家建付地にすることでも、
宅地の評価額は下がるので相続対策として賃貸アパートを建てることが多いです。
貸家建付地の評価額は次のように計算します。
貸家建付地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
借地権割合は、国税局長が決めていて、大阪国税局管内の一部の地域については40%、
その他は全国的には30%になっています。
賃貸割合は、実際に賃貸されている部分のことで次のように計算します。
賃貸割合(%)=賃貸されている部屋数の合計されている部屋数の合計 ÷
その建物の全部屋数×100

たとえば、アパート全10室のうち8室が賃貸されている場合の賃貸割合は80%になります。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


貸宅地・借宅地の評価

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

宅地は使用目的によって評価方法が違います。たとえば、人に貸している土地
(貸し宅地)は評価が下がります。理由は、貸し宅地には借地権が生じるために、
土地の所有者といえども自由に処分できないという不便さを強いられるからです。
つまり、人に宅地を貸すことで相続評価が下がるのです。貸す自分の土地の利用に
関して制限を加えられるので安くなるわけです。
貸し宅地の評価額は、次のように自用地としての評価額から借地権割合を引いて計算します。
貸し宅地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合)
普通の宅地の評価より借地権割合分だけ評価が下がります。
自用地とは、自分で所有し自分でしようしている土地のことで、
自用地としての評価額とは路線価方式や倍率方式で求めた評価額のことになります。
借地権割合とは文字通りその宅地における借地権の割合をいいます。つまり、
借地権割合が、30%であれば、その宅地の評価額のうち30%は
借地権の評価額になります。借地権は路線価図の路線価の右脇に
AからGまでのアルファベットで表示されていて、割合はA=90%、B=80%
、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%となります。
たとえば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合70%の貸し宅地の評価額は、
次のように計算します。
貸し宅地の評価額=1億円 × (1-70%) = 3000万円

それでは、貸し宅地を借りている借地人に相続が起こった場合はどうなるでしょう?
借地人に相続があったときは借地権が相続財産となるので次のように評価します。
借地権の評価額 = 自用地としての評価額 × 借地権割合
宅地としての評価に借地権割合をかければ、借地権の評価額が計算できます。
このように、貸し宅地の評価額と借地権の評価額を合計すると、
自用地としての評価額になります。
つまり、貸し宅地というのは、地主と借地人が共同で所有していて、
借地人が借地権割合を所有し、残りを地主が所有しているようなものです。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


路線価方式

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

路線価方式は「宅地の面積×路線価」で計算します。ただし、これは正方形、
かつ、一方のみの路線に面している宅地にたいするものであり、
ほとんどの宅地の場合は単純に「宅地の面積×路線価」では計算できません。
とはいえ、相続財産のおおよその評価額を知りたい場合は単純に
「宅地の面積×路線価」で計算してみるのも良いでしょう。
正確な宅地の相続税評価額の計算方法は次のようになります。
相続税評価額=路線価×奥行価格補正率×宅地の面積(×各種補正率)
つまり、「宅地の面積×路線価」に各種補正率をかけていくことになります。
補正率は数種類あり、間口が狭い宅地には「間口狭小補正率」、
奥行きが長い宅地には「奥行長大補正率」、不正形地には「不正形地補正率」
のように適用します。
また、複数の路面に面している場合は、「路線価×奥行価格補正率」が
一番高くなる路線価を基準にします。つまり、「路線価×奥行価格補正率」が
一番高くなる路線価をその宅地の路線価として計算していきます。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


土地の評価「路線価」

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。
今回は、「路線価」についてです!
現預金よりも、土地や自社株を多く持っている人のほうが多くの相続税を納めています。
とくに、相続財産の中でもっとも大きな割合を占めるのは住居や事務所といった建物の
敷地になる「宅地」でしょう。つまり、宅地の評価額によって相続税額が決まると
いっても過言ではないのです。
宅地は使用目的に応じて評価額が大きく変わるので、意図的に使用目的を変えることで
相続税を安くすることが可能ですし、評価額が80%割引になる特例などもあるので
評価方法次第で相続税額に大きな差がでてきます。
宅地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2通りあります。どちらの方式で
評価するかは評価する宅地の所在地によって決まります。税務署に置いてある路線価図を見て、
相続する宅地と接している道路に「路線価」が付されていれば路線価方式、「路線価」が
付されていなえれば倍率方式で評価します。一般的には、市街地は路線価方式、
それ以外は倍率方式なので、ほとんどの場合は「路線価方式」と考えていいでしょう。
なお、路線価図は、国税庁のホームページ(http://www.nta.go.jp/)でも見ることができます。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


財産の評価方法

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続税の計算で一番難しいのは財産評価です。
土地、建物、株式などの財産をいくらで評価するのかという点になります。
現金や預貯金はそのままの額が財産評価額なので簡単ですが、
そのほかの財産は簡単にはいきません。土地や建物の価額は売る人や買う人の意思で安くも高くもなるからです。
それでは、現金以外の土地や家屋といった財産の評価はどうするのでしょうか。
相続税ではそれぞれの財産の種類に応じて評価方法が決まっています。
土地には土地の評価方法、建物には建物の評価方法、株式には株式の評価方法、
ゴルフ会員権にはゴルフ会員権の評価方法というようにそれぞれの財産に応じて
評価方法が決まっているのです。たとえば、土地の評価をするときは土地独自の
評価方法によって算出した額が財産評価額となります。
相続税の節税対策の一つは、この財産評価額をさげることにあります
。財産の評価方法を工夫することで評価額を下げるのです。
特に、土地の評価は工夫次第で大きく評価額が変わってきます。

相続財産になるもの
1.土地 → 宅地、田、畑、山林
2.土地の上に存する権利 → 借地権、定期借地権、地上権、永小作権
3.家屋 → 家屋、建築中の家屋、付属設備
4.構築物
5.果樹等及び立竹林
6.動産 → 家屋用動産、事業用動産、棚卸し商品等、書画、骨董品
7.無体財産権 → 特許権、実用新案件、商法件、著作権、電話加入権
8.株式及び出資 → 上場株式、気配相場等のある株式、取引相場のない株式
9.公社債 → 国債、地方債、社債、貸付信託受益証券、証券投資信託受益証券
10.その他の財産 → 現預金、貸付金、売掛金、受取手形、ゴルフ会員権

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


相続税のおさめ方

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。
今回は相続税のおさめ方です。

相続税は、期限内に金銭で一括納付が原則になります。
申告書の提出期限は被相続人が死亡した日から10ヶ月以内です。
当然、相続税が高すぎて現金で一括納付できない人もでてきます。
このような場合、相続税では一定の条件を満たせば「延納」や「物納」を認めています。
「延納」は相続税を分割して支払う方法で、「物納」は延納でも相続税を払うことが
できない場合に、金銭ではなく不動産などの相続財産で納付する方法です。

相続税では、期限内に納付しなかった場合や、申告漏れなどがあった場合には
加算税が課せられることになっています。加算税としては、延滞税、過少申告加算税、
重加算税などがあり、最高で40%もの加算税を払うことになるのでくれぐれも
申告ミスには注意しましょう。

延滞税       → 期限内に申告したが、納付が期限後だった
: 4.1%
過少申告加算税 → 税務調査後に修正申告した場合
: 10%
※(    )は修正額が多い場合
(15%)
無申告加算税  → 期限内に自主的に申告した場合
: 5%
税務調査後に申告した場合
: 15%
重加算税     → 申告したが、財産を隠したり事実を偽造した場合
: 35%
申告せずに、財産を隠したり事実を偽造していた場合
: 40%

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


遺産分割の方法

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。
今回は遺産分割の方法です!

もっとも一般的な遺産分割の方法は現物分割です。現物分割は、自宅は長男、
預金は次男というように、各相続人がそれぞれ個別の財産を相続する方法です。
この方法で遺産分割協議がまとまれば理想的な相続と言えます。
しかし、被相続人の遺産が自宅のみの場合などは、現物分割をしようとすると
1人の相続人しか財産をもらえません。これでは、他の相続人との間に不公平感が
残ってしまいます。
そこで、遺産分割では、①の現物分割のほかに、②換価分割、③代償分割、
といった方法をとることになります。
①現物分割 → 1つ1つの財産をだれが取得するのか決める方法
②換価分割 → 相続財産をすべて換金し、相続人に金銭で分配する方法
③代償分割 → 特定の相続人に相続分を超える財産を与え、その相続人が
他の相続人に現金を払う方法(俗に言うハンコ代)

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


遺産分割協議書

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。
今回は遺産分割協議書の話です!

遺言書がない場合、各相続人の財産の取り分は基本的には相続人同士の話し合いで決めます。
法定相続分は、あくまでも遺産分割の目安なので必ずしもその通りに分割する必要はありません。
「誰がどの財産をもらうのか」を決める話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議で合意できない場合は家庭裁判所で遺産分割することになります。
遺産分割協議は、相続税の申告期限(相続開始を知った日の翌日から10ヶ月)
までに遺産分割協議が終わっていないと、税制上の優遇措置が受けられなくなるので
早めに済ませるようにします。申告期限までに決まらないと、その後も決まらない
ということが多いので注意しましょう。
相続人同士でどのように遺産分割するかを話し合って全員が納得したら、
次に「遺産分割協議」を作成します。遺産分割協議書は、不動産の相続登記や名義変更などの
際にも必要となってきますし、後日の争いを防ぐ効果もあります。
ですから、合意内容を明確にするためにも作成するようにしましょう。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


相続放棄

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続放棄の話です。

「相続放棄」とは借金も財産も一切相続しないという方法です。
特にほしい財産もなく、ほとんど借金のみという場合は相続放棄をするべきです。
相続放棄をすれば、何も財産をもらえませんが、借金も返す必要がなくなります。
一方、「限定承認」とは、被相続人の財産の範囲内で借金を払う方法です。
つまり、相続した後で借金の方が多いとわかったときでも、限定承認していれば
相続財産の範囲内で借金を返せばいいことになります。わかっていない借金がある
可能性がある場合には有効です。
「限定承認」か「相続放棄」のいずれかを選択する場合は、相続の開始が
あったことを知った日から3ヶ月以内に被相続人の住所地の家庭裁判所に
申告しなければなりません。ただし、限定承認は相続人の全員が共同で申請する
必要があるので注意しましょう。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


相続人が死亡していた時

こんにちは、

30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続人が死亡していた時の話です。

相続人が死亡などの理由により相続権を失った場合、その相続人の子など(直系卑属)
が相続権を引き継ぎます。このことを「代襲相続」といいます。代襲相続の原因は、
①以前死亡(同時死亡を含みます。)、②欠格、③廃除、の3ケースです。
たとえば、被相続人死亡時に相続人となるべきであった、一人息子は既に死亡しているが、
その一人息子の子供(すなまち被相続人の孫)はいるといった場合に、その息子の子供
(すなわち被相続人の孫)に相続権が移るのです。また、その息子の子供
(すなまち被相続人の孫)も相続権を失っていた場合は、その息子の孫
(すなわち被相続人のひ孫)に相続権が移ります。このことを「再代襲」といいます。
なぜなら、相続はもともと親から子へ、そして子から孫へというように上から下へ
財産が流れていくのが自然であると考えられているからです。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


相続人になれない人

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続人になれない人についてです。

相続人の地位にありながら相続人になれない人がいます。民法では、
「被相続人や他の相続人を殺害したり、遺言を取り消させようと脅迫したりした場合」、
相続人の資格を失わせることになっちます。
このことを「相続欠格」といいます。これは、被相続人に対して殺害などの
著しい非行をした人が、その被相続人の財産を相続するというのでは、
あまりにも筋違いだと考えられるからです。
また、「相続欠格」にならないまでも被相続人に対する非行があった者に対して、
被相続人の意思で相続権を奪うこともできます。このことを「相続人の廃除」といいます。
被相続人は家庭裁判所に申請するかまたは遺言により「相続人の廃除」をすることができます。
「相続人の廃除」対象は遺留分を有する相続人なので、兄弟姉妹以外の法定相続人になります。
つまり、遺留分を有する相続人に財産を相続させたくない場合は、相続人が放棄しない限り
「廃除」するしか方法がありません。兄弟姉妹に財産を残したくないのであれば
遺言書に明記するだけで済むことになります。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


遺言書と法定相続分はどちらが優先?

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は遺言書と法定相続分はどちらが優先かという話です。
結論から言うと、遺言書の内容が優先されます。ですから、遺言書に「
家族以外の人に全財産を相続させる」といった内容であれば、基本手的にはそうなります。
なぜなら、「自分の財産をどのように処分しようと、それは所有者の勝手であり、
それは、生前であっても死後であっても変わらない」というのが、現実の法律だからです。
しかし、これでは「全財産を愛人に相続させる」という遺言書を残された家族は一銭も
もらえなくなってしまい、残された家族が気の毒なので、民法では、
一定の相続人が最低限相続できる財産を「遺留分」として保証しています。

つまり、被相続人がどのような考え方であっても、どんな遺言をのこしたとしても、
一定の相続人であれば遺留分の財産は保証されるのです(ただし、話し合いによっては、
取り分が遺留分より少なくなる場合もあります)
たとえば、被相続人が「全財産を愛人に相続させる」といった内容の遺言書をのこしても、
その被相続人の配偶者などには「遺留分」の財産は戻ってきます。
遺留分が保証されている相続人は、配偶者、子供、父母です。
法定相続人の第3順位である兄弟姉妹には遺留分はありません。
また、「遺留分」を相続するには、遺言書により財産を相続した者に
「遺留分減殺請求」をしなくてはなりません。たとえば、遺言書により愛人が
全財産を相続した場合は、遺留分が保証されている相続人が愛人に対して
内容証明郵便を送ることになります。これだけで、財産が戻ってこない場合は、
遺産分割の調停・審判か民事訴状などの手続きをとります。
なお、「遺留分減殺請求」ができるのは、相続開始及び贈与があったことを知った日から
1年以内です。

遺留分として請求できる財産総額は、配偶者や子供が法定相続人にいる場合は
相続財産の2分の1,法定相続人が父母など(直系尊属)のみの場合は、
相続財産の3分の1になります。

なにかご質問等ございましたら、下記ホームページまでお問い合わせください。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


寄与分と特別受益分

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

相続人の中で、被相続人の事業を手伝うなどして、被相続人の財産の維持または増加に
貢献した相続人は「寄与分」がもらえます。つまり、法定相続分にプラスして、
「寄与分」をもらうことができるのです。
法定相続分通りに単純に取り分を計算してしまうと、被相続人の財産に貢献した相続人と
他の相続人の取り分が同じになってしまい、非常に不公平感が残ってしまいます。

そこで、民法では、貢献した分を「寄与分」として認めることにしているのです。
ただし、寄与分を受け取ることができるのは、法定相続人だけです。
つまり、内縁の妻や長男の妻などはどんなに被相続人に貢献していようと
寄与分を受け取ることができません。ですから、貢献してもらった人に財産を残したいなら、
遺言書に書いて財産を相続させるのが確実な方法になります。
寄与分がある場合の相続分の求め方は、まず相続財産から寄与分をひき、
残りを法定相続分通りに分けます。そして最後に寄与分を受ける人の財産に加算します。

「特別受益分」とは「寄与分」とは、反対で、生前に相続人から住宅資金や
事業資金といった援助を受けていた場合の援助分をいいます。特別受益分がある場合の
相続分の求め方は、まず遺産総額に特別受益分を足し、その合計額を遺産分割の対象になる
相続財産にします。「特別受益分の制度」も、「寄与分」と同様に相続人の間の
不公平感をなくすために認められています。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


法定相続人の取り分は?

こんにちは、30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

民法では、法定相続分を決めています。これは、相続人が複数いる場合、
誰がどれくらいの財産をもらえるかといった目安のためです。
しかし、法定相続分どおりに遺産分割しなくてはいけないというわけではありません。
遺産分割は、基本的には相続人同士の話し合いで決めていいことになっています。
法定相続分は、まず、配偶者の取り分を計算してから、
残りを同順位の法定相続人で等分することになります。各相続人の取り分は次のようになります。

①相続者が配偶者と子(直系卑属)の時、配偶者1/2、直系卑属1/2
②相続人が配偶者と父母など(直系尊属)の時、配偶者2/3、直系卑属1/3
③相続人が配偶者と兄弟姉妹の時、配偶者3/4、直系卑属1/4

たとえば、法定相続人が配偶者と子供2人だった場合を考えてみましょう。
まず、配偶者の取り分を考えます。上の①のケースにあたるので配偶者の取り分は2分の1です。
次に残りの2分の1を二人の子供で分けることになるので、子供1人あたりの取り分は4分の1になります。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802


養子は法定相続人になれるか?

こんにちは、30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

本日のお話は「養子は法定相続人になれるか?」です。

結論から言うと、養子は法定相続人になれます

法定相続人になれるのは、配偶者以外では基本的には血のつながりのある家族に限られます。

ですから、内縁の妻や夫、再婚後の配偶者の連れ子などの血のつながらない者は法定相続人になることはできません。

また、血がつながっていても、愛人の子は認知されていなければ相続権が生じません。

そして、養子の場合。

税法上、法定相続人になれる養子の数は制限があり、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までになります。

なぜ数の制限があるか、わかりますか?

そうしないと、基礎控除額を上げたり、税率を低くするために養子を何人もとって相続税を安くすることができてしまうからです。

相続コンサルタント 杉浦浩一

お問い合わせはお気軽に
HPはこちら
メールはこちら
090-3062-9802