貸家建付地の評価

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は「貸家建付地の評価」です。

宅地に一戸建ての貸家、賃貸アパート、賃貸マンションを建てている土地のことを
「貸家建付地」といいます。自己所有の土地に建物を建てて、
その建物を他人に貸して家賃収入を得ている宅地のことです。貸家建付地にすることでも、
宅地の評価額は下がるので相続対策として賃貸アパートを建てることが多いです。
貸家建付地の評価額は次のように計算します。
貸家建付地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
借地権割合は、国税局長が決めていて、大阪国税局管内の一部の地域については40%、
その他は全国的には30%になっています。
賃貸割合は、実際に賃貸されている部分のことで次のように計算します。
賃貸割合(%)=賃貸されている部屋数の合計されている部屋数の合計 ÷
その建物の全部屋数×100

たとえば、アパート全10室のうち8室が賃貸されている場合の賃貸割合は80%になります。

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貸宅地・借宅地の評価

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30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

宅地は使用目的によって評価方法が違います。たとえば、人に貸している土地
(貸し宅地)は評価が下がります。理由は、貸し宅地には借地権が生じるために、
土地の所有者といえども自由に処分できないという不便さを強いられるからです。
つまり、人に宅地を貸すことで相続評価が下がるのです。貸す自分の土地の利用に
関して制限を加えられるので安くなるわけです。
貸し宅地の評価額は、次のように自用地としての評価額から借地権割合を引いて計算します。
貸し宅地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合)
普通の宅地の評価より借地権割合分だけ評価が下がります。
自用地とは、自分で所有し自分でしようしている土地のことで、
自用地としての評価額とは路線価方式や倍率方式で求めた評価額のことになります。
借地権割合とは文字通りその宅地における借地権の割合をいいます。つまり、
借地権割合が、30%であれば、その宅地の評価額のうち30%は
借地権の評価額になります。借地権は路線価図の路線価の右脇に
AからGまでのアルファベットで表示されていて、割合はA=90%、B=80%
、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%となります。
たとえば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合70%の貸し宅地の評価額は、
次のように計算します。
貸し宅地の評価額=1億円 × (1-70%) = 3000万円

それでは、貸し宅地を借りている借地人に相続が起こった場合はどうなるでしょう?
借地人に相続があったときは借地権が相続財産となるので次のように評価します。
借地権の評価額 = 自用地としての評価額 × 借地権割合
宅地としての評価に借地権割合をかければ、借地権の評価額が計算できます。
このように、貸し宅地の評価額と借地権の評価額を合計すると、
自用地としての評価額になります。
つまり、貸し宅地というのは、地主と借地人が共同で所有していて、
借地人が借地権割合を所有し、残りを地主が所有しているようなものです。

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路線価方式

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路線価方式は「宅地の面積×路線価」で計算します。ただし、これは正方形、
かつ、一方のみの路線に面している宅地にたいするものであり、
ほとんどの宅地の場合は単純に「宅地の面積×路線価」では計算できません。
とはいえ、相続財産のおおよその評価額を知りたい場合は単純に
「宅地の面積×路線価」で計算してみるのも良いでしょう。
正確な宅地の相続税評価額の計算方法は次のようになります。
相続税評価額=路線価×奥行価格補正率×宅地の面積(×各種補正率)
つまり、「宅地の面積×路線価」に各種補正率をかけていくことになります。
補正率は数種類あり、間口が狭い宅地には「間口狭小補正率」、
奥行きが長い宅地には「奥行長大補正率」、不正形地には「不正形地補正率」
のように適用します。
また、複数の路面に面している場合は、「路線価×奥行価格補正率」が
一番高くなる路線価を基準にします。つまり、「路線価×奥行価格補正率」が
一番高くなる路線価をその宅地の路線価として計算していきます。

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土地の評価「路線価」

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今回は、「路線価」についてです!
現預金よりも、土地や自社株を多く持っている人のほうが多くの相続税を納めています。
とくに、相続財産の中でもっとも大きな割合を占めるのは住居や事務所といった建物の
敷地になる「宅地」でしょう。つまり、宅地の評価額によって相続税額が決まると
いっても過言ではないのです。
宅地は使用目的に応じて評価額が大きく変わるので、意図的に使用目的を変えることで
相続税を安くすることが可能ですし、評価額が80%割引になる特例などもあるので
評価方法次第で相続税額に大きな差がでてきます。
宅地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2通りあります。どちらの方式で
評価するかは評価する宅地の所在地によって決まります。税務署に置いてある路線価図を見て、
相続する宅地と接している道路に「路線価」が付されていれば路線価方式、「路線価」が
付されていなえれば倍率方式で評価します。一般的には、市街地は路線価方式、
それ以外は倍率方式なので、ほとんどの場合は「路線価方式」と考えていいでしょう。
なお、路線価図は、国税庁のホームページ(http://www.nta.go.jp/)でも見ることができます。

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財産の評価方法

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今回は相続税の計算で一番難しいのは財産評価です。
土地、建物、株式などの財産をいくらで評価するのかという点になります。
現金や預貯金はそのままの額が財産評価額なので簡単ですが、
そのほかの財産は簡単にはいきません。土地や建物の価額は売る人や買う人の意思で安くも高くもなるからです。
それでは、現金以外の土地や家屋といった財産の評価はどうするのでしょうか。
相続税ではそれぞれの財産の種類に応じて評価方法が決まっています。
土地には土地の評価方法、建物には建物の評価方法、株式には株式の評価方法、
ゴルフ会員権にはゴルフ会員権の評価方法というようにそれぞれの財産に応じて
評価方法が決まっているのです。たとえば、土地の評価をするときは土地独自の
評価方法によって算出した額が財産評価額となります。
相続税の節税対策の一つは、この財産評価額をさげることにあります
。財産の評価方法を工夫することで評価額を下げるのです。
特に、土地の評価は工夫次第で大きく評価額が変わってきます。

相続財産になるもの
1.土地 → 宅地、田、畑、山林
2.土地の上に存する権利 → 借地権、定期借地権、地上権、永小作権
3.家屋 → 家屋、建築中の家屋、付属設備
4.構築物
5.果樹等及び立竹林
6.動産 → 家屋用動産、事業用動産、棚卸し商品等、書画、骨董品
7.無体財産権 → 特許権、実用新案件、商法件、著作権、電話加入権
8.株式及び出資 → 上場株式、気配相場等のある株式、取引相場のない株式
9.公社債 → 国債、地方債、社債、貸付信託受益証券、証券投資信託受益証券
10.その他の財産 → 現預金、貸付金、売掛金、受取手形、ゴルフ会員権

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相続税のおさめ方

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今回は相続税のおさめ方です。

相続税は、期限内に金銭で一括納付が原則になります。
申告書の提出期限は被相続人が死亡した日から10ヶ月以内です。
当然、相続税が高すぎて現金で一括納付できない人もでてきます。
このような場合、相続税では一定の条件を満たせば「延納」や「物納」を認めています。
「延納」は相続税を分割して支払う方法で、「物納」は延納でも相続税を払うことが
できない場合に、金銭ではなく不動産などの相続財産で納付する方法です。

相続税では、期限内に納付しなかった場合や、申告漏れなどがあった場合には
加算税が課せられることになっています。加算税としては、延滞税、過少申告加算税、
重加算税などがあり、最高で40%もの加算税を払うことになるのでくれぐれも
申告ミスには注意しましょう。

延滞税       → 期限内に申告したが、納付が期限後だった
: 4.1%
過少申告加算税 → 税務調査後に修正申告した場合
: 10%
※(    )は修正額が多い場合
(15%)
無申告加算税  → 期限内に自主的に申告した場合
: 5%
税務調査後に申告した場合
: 15%
重加算税     → 申告したが、財産を隠したり事実を偽造した場合
: 35%
申告せずに、財産を隠したり事実を偽造していた場合
: 40%

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遺産分割の方法

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今回は遺産分割の方法です!

もっとも一般的な遺産分割の方法は現物分割です。現物分割は、自宅は長男、
預金は次男というように、各相続人がそれぞれ個別の財産を相続する方法です。
この方法で遺産分割協議がまとまれば理想的な相続と言えます。
しかし、被相続人の遺産が自宅のみの場合などは、現物分割をしようとすると
1人の相続人しか財産をもらえません。これでは、他の相続人との間に不公平感が
残ってしまいます。
そこで、遺産分割では、①の現物分割のほかに、②換価分割、③代償分割、
といった方法をとることになります。
①現物分割 → 1つ1つの財産をだれが取得するのか決める方法
②換価分割 → 相続財産をすべて換金し、相続人に金銭で分配する方法
③代償分割 → 特定の相続人に相続分を超える財産を与え、その相続人が
他の相続人に現金を払う方法(俗に言うハンコ代)

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遺産分割協議書

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今回は遺産分割協議書の話です!

遺言書がない場合、各相続人の財産の取り分は基本的には相続人同士の話し合いで決めます。
法定相続分は、あくまでも遺産分割の目安なので必ずしもその通りに分割する必要はありません。
「誰がどの財産をもらうのか」を決める話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議で合意できない場合は家庭裁判所で遺産分割することになります。
遺産分割協議は、相続税の申告期限(相続開始を知った日の翌日から10ヶ月)
までに遺産分割協議が終わっていないと、税制上の優遇措置が受けられなくなるので
早めに済ませるようにします。申告期限までに決まらないと、その後も決まらない
ということが多いので注意しましょう。
相続人同士でどのように遺産分割するかを話し合って全員が納得したら、
次に「遺産分割協議」を作成します。遺産分割協議書は、不動産の相続登記や名義変更などの
際にも必要となってきますし、後日の争いを防ぐ効果もあります。
ですから、合意内容を明確にするためにも作成するようにしましょう。

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相続放棄

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今回は相続放棄の話です。

「相続放棄」とは借金も財産も一切相続しないという方法です。
特にほしい財産もなく、ほとんど借金のみという場合は相続放棄をするべきです。
相続放棄をすれば、何も財産をもらえませんが、借金も返す必要がなくなります。
一方、「限定承認」とは、被相続人の財産の範囲内で借金を払う方法です。
つまり、相続した後で借金の方が多いとわかったときでも、限定承認していれば
相続財産の範囲内で借金を返せばいいことになります。わかっていない借金がある
可能性がある場合には有効です。
「限定承認」か「相続放棄」のいずれかを選択する場合は、相続の開始が
あったことを知った日から3ヶ月以内に被相続人の住所地の家庭裁判所に
申告しなければなりません。ただし、限定承認は相続人の全員が共同で申請する
必要があるので注意しましょう。

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相続人が死亡していた時

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今回は相続人が死亡していた時の話です。

相続人が死亡などの理由により相続権を失った場合、その相続人の子など(直系卑属)
が相続権を引き継ぎます。このことを「代襲相続」といいます。代襲相続の原因は、
①以前死亡(同時死亡を含みます。)、②欠格、③廃除、の3ケースです。
たとえば、被相続人死亡時に相続人となるべきであった、一人息子は既に死亡しているが、
その一人息子の子供(すなまち被相続人の孫)はいるといった場合に、その息子の子供
(すなわち被相続人の孫)に相続権が移るのです。また、その息子の子供
(すなまち被相続人の孫)も相続権を失っていた場合は、その息子の孫
(すなわち被相続人のひ孫)に相続権が移ります。このことを「再代襲」といいます。
なぜなら、相続はもともと親から子へ、そして子から孫へというように上から下へ
財産が流れていくのが自然であると考えられているからです。

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相続人になれない人

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今回は相続人になれない人についてです。

相続人の地位にありながら相続人になれない人がいます。民法では、
「被相続人や他の相続人を殺害したり、遺言を取り消させようと脅迫したりした場合」、
相続人の資格を失わせることになっちます。
このことを「相続欠格」といいます。これは、被相続人に対して殺害などの
著しい非行をした人が、その被相続人の財産を相続するというのでは、
あまりにも筋違いだと考えられるからです。
また、「相続欠格」にならないまでも被相続人に対する非行があった者に対して、
被相続人の意思で相続権を奪うこともできます。このことを「相続人の廃除」といいます。
被相続人は家庭裁判所に申請するかまたは遺言により「相続人の廃除」をすることができます。
「相続人の廃除」対象は遺留分を有する相続人なので、兄弟姉妹以外の法定相続人になります。
つまり、遺留分を有する相続人に財産を相続させたくない場合は、相続人が放棄しない限り
「廃除」するしか方法がありません。兄弟姉妹に財産を残したくないのであれば
遺言書に明記するだけで済むことになります。

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遺言書と法定相続分はどちらが優先?

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今回は遺言書と法定相続分はどちらが優先かという話です。
結論から言うと、遺言書の内容が優先されます。ですから、遺言書に「
家族以外の人に全財産を相続させる」といった内容であれば、基本手的にはそうなります。
なぜなら、「自分の財産をどのように処分しようと、それは所有者の勝手であり、
それは、生前であっても死後であっても変わらない」というのが、現実の法律だからです。
しかし、これでは「全財産を愛人に相続させる」という遺言書を残された家族は一銭も
もらえなくなってしまい、残された家族が気の毒なので、民法では、
一定の相続人が最低限相続できる財産を「遺留分」として保証しています。

つまり、被相続人がどのような考え方であっても、どんな遺言をのこしたとしても、
一定の相続人であれば遺留分の財産は保証されるのです(ただし、話し合いによっては、
取り分が遺留分より少なくなる場合もあります)
たとえば、被相続人が「全財産を愛人に相続させる」といった内容の遺言書をのこしても、
その被相続人の配偶者などには「遺留分」の財産は戻ってきます。
遺留分が保証されている相続人は、配偶者、子供、父母です。
法定相続人の第3順位である兄弟姉妹には遺留分はありません。
また、「遺留分」を相続するには、遺言書により財産を相続した者に
「遺留分減殺請求」をしなくてはなりません。たとえば、遺言書により愛人が
全財産を相続した場合は、遺留分が保証されている相続人が愛人に対して
内容証明郵便を送ることになります。これだけで、財産が戻ってこない場合は、
遺産分割の調停・審判か民事訴状などの手続きをとります。
なお、「遺留分減殺請求」ができるのは、相続開始及び贈与があったことを知った日から
1年以内です。

遺留分として請求できる財産総額は、配偶者や子供が法定相続人にいる場合は
相続財産の2分の1,法定相続人が父母など(直系尊属)のみの場合は、
相続財産の3分の1になります。

なにかご質問等ございましたら、下記ホームページまでお問い合わせください。

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寄与分と特別受益分

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相続人の中で、被相続人の事業を手伝うなどして、被相続人の財産の維持または増加に
貢献した相続人は「寄与分」がもらえます。つまり、法定相続分にプラスして、
「寄与分」をもらうことができるのです。
法定相続分通りに単純に取り分を計算してしまうと、被相続人の財産に貢献した相続人と
他の相続人の取り分が同じになってしまい、非常に不公平感が残ってしまいます。

そこで、民法では、貢献した分を「寄与分」として認めることにしているのです。
ただし、寄与分を受け取ることができるのは、法定相続人だけです。
つまり、内縁の妻や長男の妻などはどんなに被相続人に貢献していようと
寄与分を受け取ることができません。ですから、貢献してもらった人に財産を残したいなら、
遺言書に書いて財産を相続させるのが確実な方法になります。
寄与分がある場合の相続分の求め方は、まず相続財産から寄与分をひき、
残りを法定相続分通りに分けます。そして最後に寄与分を受ける人の財産に加算します。

「特別受益分」とは「寄与分」とは、反対で、生前に相続人から住宅資金や
事業資金といった援助を受けていた場合の援助分をいいます。特別受益分がある場合の
相続分の求め方は、まず遺産総額に特別受益分を足し、その合計額を遺産分割の対象になる
相続財産にします。「特別受益分の制度」も、「寄与分」と同様に相続人の間の
不公平感をなくすために認められています。

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法定相続人の取り分は?

こんにちは、30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

民法では、法定相続分を決めています。これは、相続人が複数いる場合、
誰がどれくらいの財産をもらえるかといった目安のためです。
しかし、法定相続分どおりに遺産分割しなくてはいけないというわけではありません。
遺産分割は、基本的には相続人同士の話し合いで決めていいことになっています。
法定相続分は、まず、配偶者の取り分を計算してから、
残りを同順位の法定相続人で等分することになります。各相続人の取り分は次のようになります。

①相続者が配偶者と子(直系卑属)の時、配偶者1/2、直系卑属1/2
②相続人が配偶者と父母など(直系尊属)の時、配偶者2/3、直系卑属1/3
③相続人が配偶者と兄弟姉妹の時、配偶者3/4、直系卑属1/4

たとえば、法定相続人が配偶者と子供2人だった場合を考えてみましょう。
まず、配偶者の取り分を考えます。上の①のケースにあたるので配偶者の取り分は2分の1です。
次に残りの2分の1を二人の子供で分けることになるので、子供1人あたりの取り分は4分の1になります。

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養子は法定相続人になれるか?

こんにちは、30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

本日のお話は「養子は法定相続人になれるか?」です。

結論から言うと、養子は法定相続人になれます

法定相続人になれるのは、配偶者以外では基本的には血のつながりのある家族に限られます。

ですから、内縁の妻や夫、再婚後の配偶者の連れ子などの血のつながらない者は法定相続人になることはできません。

また、血がつながっていても、愛人の子は認知されていなければ相続権が生じません。

そして、養子の場合。

税法上、法定相続人になれる養子の数は制限があり、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までになります。

なぜ数の制限があるか、わかりますか?

そうしないと、基礎控除額を上げたり、税率を低くするために養子を何人もとって相続税を安くすることができてしまうからです。

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法定相続人になれるのは?

法定相続人になれるのは、

①被相続人の配偶者
②被相続人の子(直系卑属)
③被相続人の父母(直系尊属)
④被相続人の兄弟姉妹 です。

また、法定相続人には第1順位から第3順位まで順位が決められており
上位の順位者がいるときは下位の順位者は相続人になれません。

優先順位者は、第1順位は子供(直系卑属)、第2順位は父母(直系尊属)、第3順位は兄弟姉妹 です。

たとえば、子供(第1順位)がいる場合は、父母(第2順位)および兄弟姉妹(第3順位)は相続人にはなれません。

ただし、配偶者は特別の立場にいるのでいつでも相続人になります。
配偶者は、他の法定相続人がいようといまいと常に相続人になるのです。


贈与税

贈与税とは財産を人にあげた時にかかる税金で、相続税と密接に関係しています。

相続税が死後に財産の所有権が移転する時にかかるのに対して、
贈与税は生前に財産の所有権が移転するときにかかってきます。
財産の贈与が生前に行われると、その分相続財産は減少します。

そこで、贈与による財産の取得に対して贈与税を課すことにより、相続税を補完しているわけです。

贈与税はこれまで、相続税に比べて税率が高く、
生前の親から子への財産移転を防ぐ役割を果たしていましたが、

今改正により、贈与から大幅に税率構造が緩和されることに加え、
相続時精算課税制度の受贈対象者に成年である孫が追加される予定であり、
これからは高齢者から若い世代への贈与が促進されていく可能性があります。


相続税率

相続税の税率は、平成23年4月の改正により、
法定相続人の取得金額が2億円以上の部分につき課税強化が行われ、
なおかつ最高税率もそれまでの50%から55%に増えました。

相続税の速算表

法定相続人の取得金額    税率     控除額
1,000万円以下        10%    -
3,000万円以下        15%    50万円
5,0000万円以下       20%    200万円
1億円以下         30%    700万円
2億円以下         40%   1,700万円
3億円以下         45%   2,700万円
6億円以下         50%   4,200万円
6億円超          55%   7,200万円

相続税の控除額も減額され、相続税率もアップしたということは、
財源のない現政府は今後、相続税を財源にしていくという指針の現れでしょう。

相続税が掛かってくる方々はこのことを注意深く考え、
相続及び相続税への準備をしていかないと
大切な自宅を手放さなければいけなくなる可能性もありますし、

急な売却というのは、足元を見られ安い金額で自宅を手放さざるを得ないという
状況も出てくると思われますので、ご注意ください。


基礎控除額の引き下げ

今まで相続税の対象者は4%程度と言われていたのが、6%になると言われています。
なんだ、おれは大丈夫と思っているかもしれませんが、都心部に住んでいる方は
家を持っているだけでも掛かる可能性が出てきてます。
特に※路線価や※固定資産税評価額が高いエリアでは、注意が必要です。

(※路線価とは相続税の計算をする時に使う土地の価格です。道路に値段をつけたので路線価といいます。毎年8月に新しい路線価が発表になります。だいたい公示価格(国等が収用等時に使用する価格)の80%程度と言われている。※固定資産税評価額とは、固定資産税など土地と建物にかかる税金の基準となる価格のこと。相続税評価では建物の評価額に使われます。3年に1度評価は見直され、公示価格の70%ぐらいの評価と言われていた。)

極端なことを言うと、今回の改正を受けて、被相続人の財産が3,600万円以上であれば、相続税を払う可能性があるということです。

控除額の計算方法が

3,000万円 + ( 600万円 × 法定相続人の数 )

ということですから、法定相続人が1人であれば、3,600万円以上の財産に相続税が掛かってくるということになるのです。


13.これからについて

30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

講演内容のエッセイ13回目です。
前回の記事はこちら

日本の幸福度って、どれくらいかご存じですか?

なんと25%なんですね。
東南アジア諸国は80%の人が幸福だと思っているんです。

これだけ、物が溢れて、便利な社会になったのに、なぜ、こんな現象がおきてしまっているのでしょう?

いろんな原因が考えらますが、一つとして、現代人が求めすぎているのかなと思います。

世界を見渡すと、まだ、いろんなところで戦争をしています。
食べ物もろくに食べられない地域もたくさん、あります。歴史を遡ってみても、戦前までは、ろくに食べれない時代が、何千年、何万年と続いてた訳なんですね。

お釈迦様は、人間一人の欲望は、例え、ヒマラヤ山脈を金に変えても、満足させることはできないと言ったと伝えられています。

求めすぎてしまうと、やはり、魔の道に入ってしまうのではないでしょうか?
立って半畳、寝て一畳、天下取っても二合半と織田信長や秀吉が言ったと言われてます。

人間なんて、天下取って、たらふく食っても所詮、二合半の飯しか食えない。
それ以上は食えないし、必要ないということだと思います。

拘りやプライドを捨てられたら、今の日本であれば、どんな状況になっても雨露を凌いで、食事取ることはできるはずです。

私はその最低ラインを常に思い描いて今までやってきましたし、
これからもやっていきたいと思います。

それから、柔体構造と剛体構造の話をしましたが、
剛体構造では大きな揺れにはやられてしまうわけなのだから、

これから起きるであろう大変革の時代には心身共に柔体構造、つまり、ゆるめておいて
準備しておく必要があると思うんです。

常に柳に風を意識して、やられる時は、やられてもしようがないんです。
やられっぱなしだけど、脱力して、心身ともにゆるめておけば、凌げるんです。

この講演も終わりに近づきましたが、繰り返しますが、私の使命は、自分と同じような悩みで苦しんでいる人たちを少しでも励ましていくことだと思って、今日、お話させて頂きました。

また、自分の良いところである、諦めない気持ちを大事にし、常に準備を心がけ、
切り替えを忘れず、心身ともにゆるめて、袖振り会う縁をも活かす人間になり、
直感を磨き、両親・ご先祖様を大切にし、みんなで日本を良き社会にしていき、
楽しくワクワク生きて行きたいと思います。

相続コンサルタント 杉浦浩一

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