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【おとり広告が作り出す危険な副産物!不動産業界の実態と人の想い】

今回は、珍しく賃貸のお部屋探しでのお話しです。

 

通常、賃貸のご依頼はお断りしています。

幾度となくお仕事をご一緒している取り引き先からのお願いだったので請けたお話しですので、その点は予めご容赦ください。

 

皆さんは、物件情報は会社ごとに大きく違うのではないか?

そう思っているかと思います。

 

実際、大差はありません。

ですから、不動産会社を変えても結局、同じ待遇が待っているだけです。

 

不動産業界の実情を知る人からの紹介の場合、物件を探す本人が周囲の心配や配慮を無下にしたことで、人間関係を悪くすることにも繋がってしまうことがあります。

 

周りから配慮してもらえるぐらい応援や愛情を注がれている人ほど起こり易いかと思います。

情報収集をする際に、業界実態も加味すると宜しいかと思いますので、今回のお話しを参考にしてみてください。

 

今回は、日本屈指の有名なアイドルグループの方のお部屋探しでの事例を挙げながら、話しを進めたいと思います。

 

≪目次≫

①接するだけで価値がある

②ご紹介者が見ているものは、案件のその先

③ネット社会になった代償から回避

④『釣り物件』と『おとり広告』

⑤引っ越し時期と戦略

⑥住まいは、見なければ気付けないものがある

⑦紹介案件に共通すること

⑧大事に思われれば、最後は同じ

⑨今回、本当に伝えたいこと

 

接するだけで価値がある

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よくお仕事をご一緒している税理士さんからのお願いでご紹介を受けたことがきっかけでした。

 

普段、賃貸のお部屋探しは請けません。

しかし、最近でも事件が起きたように、アイドルの住まいは周りに知られると大変なことが起きてしまいます。

信用している人にしか頼めないこと。

 

私も、ご紹介者の人間性は仕事を通して分かっていますから、信用してくださった想いに応えたいと素直に思えました。

 

 

聞けば、お部屋を探すご本人は中学生の頃から芸能活動をしているので、なにぶん世間知らずなところもあるので心配でもある、と。

 

私と接すれば色んな話しにも触れることができ、少しでも世間を知ることも出来ると思っているとも、言葉を添えてくださいました。

本当に嬉しく思いました。

 

確かに、一緒にいれば会話の中で業界のことや色んな仕事の仕組み、雑学的な話しは出ます。

そこからの読み解き方や考えていることなども、何気に口に出るものです。

 

それを、『学びになる場』と評してくださる視点にも、ご紹介者からご本人への愛情を感じますよね。

 

ご紹介者が見ているものは、案件のその先

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ご紹介者は、この案件で見越しているものも正直に教えてくださいました。

 

ご本人が、ゆくゆくは独立して活躍できるようになりたいと思っていること。

 

その為には、私の人脈、その質の高さが後々、必要になると思っていること。

見知った仲であれば、タイミングが来た時にお願いし易いこと。

 

私との顔合わせも兼ねたお仕事依頼である、と。

きちんと目的を話してくれることもまた、信用されている証しだと思います。

ですから、悪い気は一切しなかったですし、むしろ理解と納得がありました。

 

目論見というと隠しているものを感じて腹黒い印象の言葉に聞こえます。

相手にきちんと伝えられるものになれば、それは≪目的≫になるので伝え方さえ間違えなければ、聞いている側に共感さえ覚えさせます。

 

このご紹介者には、それを感じました。

持つべきものは応援者ですね。

 

そういった方を身近に作れるというのも、本人は自覚しているのか分かりませんが魅力という才能の一つなのかもしれません。

 

 

ネット社会になった代償から回避

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物件探しの第一歩が、不動産屋さんへの来店からネット検索に変わりましたね。

情報が手に入り易くなったことは喜ばしいことです。

 

ただ、どんな業界も情報過多になっています。

時には惑わされたり、正しい情報を得られなくなるのがネット社会の代償でしょう。

 

見分けや聞き分けの為の情報集めを意識しておくことが大事になってきました。

 

情報は「担当者だから」言っていることをそのまま信じるのではなく、自分の味方であることをきちんと判断することから始まると、私は考えています。

 

物件情報を載せているから話しを聞く。

これには警鐘を鳴らしたいと思っていることは、お伝えしておきます。

 

今回は、このネット社会の代償にご本人が影響されてしまったこともありました…

 

 

 

ご依頼案件の予算は、賃料14~15万円。

独り暮らしにしては十分だと思います。

 

それでも、設備なども含めて物件条件へのこだわりが強ければ、予算は幾らあっても足りなくなるものです。

 

何十件と物件をご紹介させて頂きましたが、こちらからの物件提案には興味を示してくださることはありませんでした。

 

「ネットで見付けた」と、何度もネットに掲載された物件ページURLを添付したメールが来ました。

これ自体は、そこまで珍しいものではないでしょう。

私も、ご本人の好みをより共有し易くなりますので、有り難いと思いました。

 

…ただ、ついには100件を超えてしまったというのが大変でしたね。

 

都度、すべてを調査し不動産会社に確認の電話をしましたが10分の1も実際には存在しない物件でした。

 

これもまた、珍しい話しではないのが不動産業界の実態なのです。

驚かれますよね?

 

『釣り物件』と『おとり広告』

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ネット掲載はされていても、こうして実際には募集していない物件のことを『釣り物件』、『おとり広告』と言います。

 

最近ではドラマで存在を知られることも多くなりました物件データバンク『REINS(レインズ)』。

行政が入居募集中や販売中の物件登録を義務付けた指定データバンクです。

これが、不動産業界のルールです。

 

それでもルールを無視する不動産会社が、まだまだ多く存在します。

 

どんな大手不動産会社であっても、支店によってルール違反をしています。

数年前には、週刊ダイアモンドが社名をそのまま公表し、正確な違反物件数の数字まで掲載したぐらいです。

 

 

こういった行為は、とにかく集客して来店してもらい「すでに決まってしまった」、「○○な不都合が実はあるからオススメしない」などの口実で他の物件をオススメします。

 

物件情報を頼って複数の不動産会社を回るのなら、信用できる担当者を探そうとして複数の不動産会社に足を運んだほうが得られる情報も、人の目利きも養われるというものです。

 

社風や人間性は、物件を決めた後の契約内容や物件引き渡しまでのやり取りで嫌な思いをすることもあれば、とても満足のいく接客を受けられるがどうかに影響します。

 

入居募集を実際にしていないものはしていない。

物件情報料に、会社ごとの差は余りない。

 

この現実を踏まえ、どうするか考えることをオススメします。

 

賃貸のお部屋探しをする不動産会社が言ったらアピールに聞こえるのでしょうね。

私は賃貸のお部屋探しをしない身として、真実を元に進言させて頂きます。

 

 

引っ越し時期と戦略

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興味を持った物件が10分の1と言っても存在する物件もありました。

 

その物件たちも、この話が1月~2月という業界の繁忙期だった為、問い合わせてもほとんど決まってしまっていました。

 

賃貸の退去予告は一か月前です。

連絡を受けたら、少しでも空室期間が出ないように、退去予定の物件も直ぐにネット掲載します。

 

ですから、やっと募集中の物件が見付かったと思っても「内見可能予定日は3月中旬になりますね。」という結果になってしまうこともありました。

 

この時期は毎年、大学合格者や就職予定者が集中します。

その競争率の凄さは、内見せずに決めていく方の多さが物語っているほどです。

 

紹介する私たちも大変ですが、色んな理由があるにせよ決めなければならないお客様たちは本当に大変だと思います。

 

時期をズラすのか、見ずに決められるほど物件を見慣れておくのか。

こういった戦略も、予め決めておくのが良いですよ。

 

住まいは、見なければ気付けないものがある

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どこの不動産会社でも言っていることだとは思うのですが、住むための物件ならば、現場に行かなければ分からない魅力があります。

 

頭の中で思い描いていた自分好みとは違う、物件を見た時に初めて気付く本当の自分の価値観や優先順位が明確になることを、ぜひ、知っておいてほしいと思います。

 

「前回の引っ越しで分かっている」と言われましても、その何年間かで価値観の微妙な変化が必ずあります。

昇進、スキルの向上、交友関係、実体験など。

 

変わっていないなら引越ししなくて済むわけですから。

引っ越しの為の物件探しは、ぜひ、そういった自分の変化や成長もまた楽しんで頂けましたら、この業界に携わっている身としては嬉しいものです。

 

紹介案件に共通すること

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ここまで不動産業界の実態や動き方、ちょっとした楽しみ方をお話ししてきました。

本筋に戻しましょう。

 

物件探しでこだわったこと。

ちゃんと募集ルールを守った会社は、対応もきちんとしてくれる傾向にある。

 

今回、最も優先しなければならないことは、個人情報を守ってくれることです。

そこを考えると、おとり広告をするような不動産会社に足を運ばせないようにするのも仕事の一つだと認識していました。

 

物件条件、扱っている不動産会社の信用性などを加味して「似たような物件ならあるよ」と送っても結局、興味を示して頂けませんでした。

 

ネット掲載では室内写真も載っていますから、募集図面だけの情報では見劣りもしてしまうのでしょう。

 

掲載しています他のコラムの事例でも挙げていますが、相続事前対策での不動産の買い替えも同じです。

形から入ってしまうと、本来、最重要視しなければならないことが見えなくなってしまうことがあります。

 

ご紹介者である税理士さんからも、この点の再認識のフォローや説明をしてくださったという連絡もありましたが、それでも新生活への期待感には勝てなかったようです。

 

紹介者によるフォローの後も、変化はありませんでした。

メールに添付した物件が全くと言っていいほど見れなかったことから、ご本人も嫌になってしまったのかもしれません。

 

レスポンスの反応が芳しくなくなってしまいました。

 

いくらご紹介と言えど、無理強いは良くありません。

ご本人に「直接、掲載している不動産会社に連絡したかったら、やり取りしても良いよ。」と伝えました。

 

「けど、個人情報を守れなくなる可能性は大いにあります。紹介してくれた方も含めて、周りの心配は、そこだよ。」と、せめて周りの方々の気持ちは心に留めておいてほしいと思いました。

 

一度、他の会社に行くなら再度お願いされることは期待しないほうが良いと思っています。

だから、せめて私にできることは、言葉を添えるぐらいです。

 

少しでも不動産業界の怖さを知っている方がご紹介してくださる時の気持ちは、みなさん同じです。

 

「少しでも嫌な思いをしてほしくない。」

「少しでも多く、気持ち良い想いで新しい生活を迎えてほしい。」

 

とくに芸能人、それも若い女の子ともなれば尚更でしょう。

身の危険だって思い浮かべてしまいます。

心配で仕方ないはずです。

 

「守ってあげてほしい」

言葉にされなくても伝わってきていました。

 

 

大事に思われれば、最後は同じ

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ご本人は、物件を掲載している不動産会社と直接やり取りすることを選びました。

 

そこからの詳細は知りませんが、どんな不動産会社が最後に携わったのかの結果だけは、ご紹介者が筋を通してご報告くださいました。

 

紆余曲折があったようです。

最後は、大手の賃貸専門会社の重役が担当して部屋は決まったそうです。

 

それでも結局は、「この中から選びなさい。」と言われて選ぶ流れになったそうです。

 

他決とは言え部屋が決まり、案件は収束しました。

しかし後日、そこまでの事情を知ったご本人のご両親から謝罪がありました。

 

「本当に失礼なことをしてしまったと伺いました。」と。

愛情をもって接している方ならば、ご紹介者が何を想い、何を見通し、何が最もご本人の為になるのかが理解できます。

 

そのうえで、私を紹介したからこそ、親として筋を通したかったのだと思います。

 

これは、年齢による経験の差だと思っています。

ボタンの掛け違いです。

 

紹介を受けることの意味合いを、若くして心でも理解してほしいと思うのは我がままです。

自分で決めていることをしてみたくもなるでしょう。

 

それでも、見放さない方が傍にいることが分かっていれば、自分が身を引くことで分かること、紹介者の想いが通じるきっかけも生まれますよね。

 

 

今回、本当に伝えたいこと

いかがでしたでしょうか?

『不動産業界の実態と人の想い』

 

おとり広告、釣り物件の多さ。不動産業界が忙しい時期に、これらが最も増えます。

来店への誘致目的で、人間関係に様々ないきさつを作ってしまうことがあります。

 

この問題の本質は、不動産会社の運営方針ではありません。

 

物件オーナーが、自身の物件状況、管理会社とのやり取り、募集委託先の不動産会社に対して放置し過ぎていることです。

 

だから、おとり広告に使われていることにも気付けません。

空室期間が無いようにしてほしい、賃貸経営を安定させたい、将来の不安を感じたくない。

 

それならば、きちんとルールを守る不動産関係企業にのみお金が支払われることで、愛情ある企業の存続を守る環境づくりを、一人ひとりの不動産オーナーが行なっていくことで実現していきませんか?


理論

【銀行の言い分を鵜呑みにしない!理論派不動産プロが暴いた銀行の不誠実】

今回は、銀行からの突然の連絡を真に受けてしまっていたら、何千万円の損をしていたか分からない事例のお話しです。

 

この事例は、よくある不動産によるお金の損だけではありません。

お客様の人生そのものが成り立たなくなる提案内容でもありました。

 

銀行との交渉経験が何度もある私への相談で、本当に良かったと思っています。

 

始まりは、高校の友人からの紹介でした。

10年以上も会っていませんでしたが再会した際

『話しを聞いてあげてほしい人がいるんだ。』

と相談を受けました。

 

銀行から知人に持ち掛けている話しが

正しいことなのかを診てほしい、と。

 

≪目次≫

1.物件状況

2.銀行からの不当な言い渡し

違約を検証

関連会社の言い値を検証

3.状況の整理

人生まで変わってしまう

心で事情を汲み取る

4.糾弾に値する銀行からの追加条件

 

 

物件状況

地続きの2つの土地。

北側の土地には母と弟の自宅を兼ねた作業場。

南側の土地に、27年前に3,500万円を借り入れして自宅兼アパートを建築。

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現地には南北の二面に道路があります。

しかし、水道やガス管などインフラ設備は北側道路にしか通っていません。

 

インフラ設備の引き込みというのは、配管に異常をきたした際に備えて建物を配管上に建てることは避けます。

結果、北側道路からの配管の引き込みラインがアパートへの導線(通路)にしたそうです。
引き込み

時は経つも27年間、銀行への返済は滞りなく進めていました。

ご相談当時のアパートローンの残債420万円。

あと数年で完済。

 

ところが突然、銀行が言ってきたことは…

 

銀行からの不当な言い渡し

立ち退き

階段が越境し、違法建築物になっている。」

「これは違約に当たるので、違約金が掛かる。」

 

そう言って

一括返済か?

工事をして違法建築を改善するか?

決断を要求してきたそうです。

 

検討するにあたっての予算の案内は

インフラ設備を南側道路から引き直し費用

550万円

 

そんな大金

おいそれと払えるものではありません。

 

その状況を先読みしていた銀行の更なる提案内容が、こちら。

「お金は、北側の土地を売れば用意できる。」

「関連会社が1坪90万円で買い取ってくれる。」

「それで建築基準法に則った改修工事をすること。」

 

 

どんな状況でも鵜呑みで話しを進めることだけは止めてください。

銀行であろうと、相手の言い分の正当性はきちんと検証することが大事です。

 

違約を検証

チェック

まず、最も心理的に追い込まれてしまう原因から診ていくことが大事です。

これは、手立てを考える猶予の確認にもなります。

打てる手と打てない手の分かれ道です。

 

今回では、違約の件ですね。

 

違約の言い分には、契約書の法的観点が必要です。

弁護士によるチェックです。

 

本件を得意とする顔見知りの弁護士に依頼。

 

弁護士選びで気を付けて欲しいことがあります。

それぞれの事務所、弁護士ごとに得意な分野が分かれていることです。

 

世間一般では、弁護士は問題事のすべてを対応できると思い込んでいるようです。

 

それは大きな間違いですね。

本当に自信がある弁護士ほど、どの分野に強いのかを明記しているものですよ。

 

ご紹介してくれるような知人がいない場合

出来るだけ分野を絞り込んで打ち出している人を尋ねて行きましょう。

 

本件の検証結果は、違約に当たらない

脅し文句であることが判明したわけです。

 

こうなると、他の話しも疑わしいものですね。

 

関連会社の言い値を検証

査定

1坪90万円の売却金額が適正か?

そこを確認してみました。

 

銀行から「関連会社が買う」と言われると

親切な対応をされているように聞こえるから怖いですね。

 

ここは、私の仕事です。

調べてみると1坪120万円で買う取引相手が見付かりました。

 

銀行の関連会社は、随分と買い叩いた金額設定を言い渡していたのです。

もう、こうなるとすべてが信じられませんね。

 

だからこそ、インフラ設備の引き直し工事費用

ここを信頼できる会社で見積もってもらいました。

 

工事費は、安かろう悪かろうが多いもの。

それでは、後々大変なことが起こり兼ねません。

 

そういった、こちらの意図も汲み取れる会社に見積もりはお願いしました。

 

相場は、200万円も見込んでおけば十分だと分かりました。

銀行が提示した550万円の見積もり

これもまた、脅し文句だったのです。

 

 

ここまで言い分が信用性を欠くものでした。

このまま同じ銀行に借り入れを残しておけば、次に何を言われるか分かりません。

 

問題の根本を断ち切ることが最善と考えました。

ご提案したことは、借り換えです。

今回の銀行との関係そのものを断ち切ることです。

 

状況の整理

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銀行からの脅し文句はさておき

状況を整理しましょう。

 

  • 外付けの階段が違法建築の原因
  • インフラ設備の状況が価値を二束三文にしてしまっている。

 

この現状では土地を売るにしても買主が融資承認を得られません。

その為にも、上記2点の改善は必須です。

 

でも、検討課題はそれだけではありませんでした。

 

インフラ設備を南側道路から引き直す。

単純に北側の土地を売る。

 

これだけでは問題が生まれてしまうのです。

 

  • 自宅の玄関の向きまで変えてしまうと工事費が大ごとになる。
  • 自宅に母と弟の居住スペースと作業場を組み込む工夫が必要。
  • そして、売却資金だけでは足りない

 

銀行の提案内容

インフラ設備工事費は2倍以上の見積もり。

1坪あたりを買い叩き金額で提示。

 

銀行や、その関連会社に工事業者の手配などを頼っていたら、工事費用の追加融資を受けていたことでしょう。

 

 

人生まで変わってしまう

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『お金だけではなく、人生まで変わってしまう。』

冒頭にお話したことは、ここなのです。

作業場と自宅を取り壊さない限り、土地は売れないのです。

 

新しい作業場を借りるにしても、賃料とリフォーム費用が必要です。

新しい住まいにも、賃料や購入費用が必要です。

 

作業場は音の問題もあるでしょう。

長年のご近所とのお付き合いや理解で仕事が続けられていることもありましょう。

だからこそ、作業場が近くに見付かるとも限らないのです。

 

今は職住一体です。

90代のお母様に何かあれば、直ぐに気付けます。

1分もしないで直ぐに駈け寄れます。

 

それが出来ない不安。

ここまで見込んでいた生活設計、気持ち、努力。

そのすべてが意味を成さなくなるのです。

 

お金は借りられれば、いいのか?

返済できれば、いいのか?

 

違います。

 

大事なことは、今の暮らしだけではありません!

将来の暮らしも見通した資金計画と実現なのです。

 

 

心で事情を汲み取る

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この事情を心から汲んでもらえる、信頼する一級建築士に頼みました。

結果としては、売却資金内で収める案が見付かりました。

 

その案に至るまでに、どれほど話し合いを重ね

どれほど頭をひねったことか…

 

概要だけをお伝えします。

  • 北側道路からの導線を確保して玄関の向きを変えない。
  • 増築せずに居住スペースと作業場を造る。
  • 階段の向きは南側道路に向ける。

(敷地内に収める)

  • 売却予定地は下図の黄色いエリアとする。

売却エリア

 

工事費が高くなる要素の徹底排除と快適さのバランスの追求です。

 

融資の機会を作ることが仕事の人間(銀行)と

資金計画の尊重が仕事の人間の違いです。

 

幸い、売却相手は見付かっていましたので、資金計画は見通しがつきました。

 

物件状況の改善計画が明確に出来たことで、買主様の融資承認も、お客様の新たな金融機関での借り換え承認も得ることができました。

 

と、ここで終われば良かったのですが…

 

糾弾に値する銀行からの追加条件

金融庁

銀行から最後まで嫌がらせがありました。

 

順調な返済をしている完済見込み不動産経営者は、当然に優良顧客です。

お客様にとって本当に価値のある次の融資提案のチャンスが待っているのですから。

今回のお客様は、まさに優良顧客です。

 

借り換えは融資担当者にとって

これほど恥ずかしいものはありません。

ましてや、優良顧客。

 

借り換え先が見付かり、銀行に借り換え手続きの為に連絡。

すると、驚くべき条件を2つも付けてきました。

 

一つ目。

決済の前日までに残債の一括返済

出来なければ、抵当権抹消書類の協力をしない、というのです。

これは非常識にも程がある内容です。

 

ご説明します。

借入先の変更も通常の不動産購入でも同じ話しです。

 

不動産における借り入れをする場合

  • 融資の実行(借入者の口座への送金)
  • 購入(所有権移転登記)
  • 抵当権設定登記

 

この3つの手続きは、同日が大原則です。

お金の持ち逃げ防止、お金の使い道と融資申請理由を一致させるためです。

 

また、以前の借り入れが残らないことが借り換えの条件です。

抵当権抹消手続き(完済したことの登記)も必要です。

 

今回の場合は、4つの手続きが同日でなければ金融機関としては安全な融資とは言えません。

 

私としては、例え金融機関が融資を認めても

何かあった時に私が責任を取れない進行を承認するつもりはありません。

 

条件を出してきた銀行でさえ応じない内容を条件にしてきているわけです。

 

自社が認めない進行を提案することの非常識さは、容易に想像できるものかと思います。

 

そして、2つ目。

返済を受ける側である銀行が司法書士の指定までしてきたのです。

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「うちの指定する司法書士じゃなきゃ認めない。」

 

ここまでのことをしてきた銀行が手配した司法書士を誰が信用しますか?

銀行は、司法書士に仕事を紹介した場合や火災保険、生命保険の契約を取り付けた場合に、紹介料を受領します。

 

司法書士の料金においては、注意が必要です。

こちらが手配した見積もりよりも10万円を軽く超える金額が上乗せされることも珍しくありません

 

 

金融機関ともあろう立場が、すべての金融機関の共通融資ルールを無視した条件を突き付ける非常識さ

 

でも、銀行との交渉に慣れていない並大抵の不動産会社ならば屈してしまうでしょう。

だから条件提示をしてくるのです。

 

銀行には利点が2つはあります。

借り換えは断念させられる。

追加融資額も出来る。

 

業績も保身も叶います。

 

お客様にはデメリットのみ。

今後も銀行からの申し出に不安を抱えることに。

 

借り換え断念の余波は大きいものです。

工事費です。

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工事費は、建築士と工務店のこれまでの付き合い。

建築士の交渉能力が鍵を握っています。

 

ここが違うだけで1000万円以上の差が出ることもある世界です。

 

もしも、銀行主導で他社へ相談していたら多額の差が出ていたかも知れません。

 

私は銀行への交渉経験が幾度となくあります。

交渉を重ね、条件の撤回を認めさせました。

 

条件を撤回させても、さすがにここまで受け入れ難い条件。

お客様の人生が狂ってしまうことを軽く考えられたことを、簡単に流してはいけないと思いました。

 

他の人にも同じことをするのではないか?

怒りと心配がありました。

 

私はお客様に

「金融庁へ申し立てに行きましょう。」

そう切り出しました。

 

しかし、お客様は

「事を荒立てなくてもいいよ。」と。

 

金融庁など関係各所への申し出により、条件撤回と再発防止は出来ます。

けれど、お客様の意図を汲むと

人ひとりの人生もまた狂わせることにもなる配慮が、そこにはありました。

 

「私自身は、杉浦さんが条件を撤回してくれたから、実質的な損はないじゃない。」

 

お客様のお気持ちが最も大事なことです。

私は、頭では分かっていても、かなり悩みました。

苦悩した末、糾弾することを辞めました。

 

銀行担当者は、知らないところでお客様にキャリアを救われていたのです。

当然その本人は知る由もありませんが。

 

 

ご相談から借り換えが終わるまで、ここでは語れない数々のご相談がありました。

自分たちの顛末を考えるとは、どういうことか?

 

ご相談ごとに、そんなやり取りをさせて頂きました。

その結果、このお客様からも嬉しい言葉を頂きました。

「杉浦さんの仕事は相続対策ではなく、人生相談ですね。ありがとうございます。」

 

 

この言葉が、私の心もまた救って頂きました。

 

いかがでしたでしょうか?

銀行からの申し出を鵜呑みにしてしまう怖さ。

 

銀行や担当者からしてみれば、関係会社には確認した当たり前の移住計画でしょう。

 

でもそれは、あなたの家族みんなの人生を狂わせる可能性もあるのです。

本当によく考えてから動いてください。

 

今回は担当者が自分で仕掛けて、最後には借り換えられてお客様を失ってしまう。

そんな当然の報いがありました。

 

ドラマのようなことが現実に起こる

それが不動産です。

 

追い込みや恐怖心など負の感情をあおるような提案には、まず冷静になる為にも疑ってみるのも手立ての一つです。

 

大事なことは、落ち着ける状態を作ることです。

 

一般の方には分かりづらい業界だからこそ、付け入る隙を狙って業績を上げようとする人間もまた生まれやすいのです。

 

少しでも理解できる基盤づくりに役立てられたら幸いです。


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【人生を狂わせる一言に気付こう!ルールを知れば、一言の真意もまた分かる。不動産相続対策チーム統括が語る、血の気も引く提案】

 

前回の記事では、私のお客様の投資用不動産の買替先の物件売主からの条件が理不尽なものであったことをお話ししました。

そして、そういった対応は巡り巡って、いつか自分に返ってきてしまう話しでした。

 

返ってきてしまうものがあると分かれば、したくは無くなるものですよね。

 

前回お話しした事例で特筆したいことは売買契約の条件だけではありませんでした。

売買契約から物件の引き渡し(所有権の移転手続き)の間にも、参考となるものがありました。

 

皆さんが不動産会社から言われるがままに進めたことで、どなたかの人生を…

或いはご自身の人生を狂わせてしまわないよう書き記したいと思います。

 

気持ちよく物件を譲り受ける、お引き渡しできますよう、ぜひ、お読みください。

 

≪目次≫

・急がば回れこそ、相手への思いやり

・メリットの前に、ルールと社会的罰則の確認を

・皆さんと一緒に乗り越える

・不動産業界の方にも伝わってほしいこと

 

 急がば回れこそ、相手への思いやり

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事の発端は、売買契約から引き渡しまでの間で売主様の息子が倒れて入院してしまったことでした。

 

当然、相続人に当たる方です。

この方の判断能力が著しく低下しているとなると売買契約は無効になってしまいます。

ですから、相続人の変更手続きが生じる可能性が出てきました。

 

買主である私のお客様も、お父様の容態の急変により相続対策をしています。

ここで変更手続きが生じてしまい、お父様にもしものことがあれば、すべてが水の泡となりお客様は1億円近く相続税が増えることになってしまいます。

 

売主様としても、すべてがやり直し。

こちらの事情が変われば買うことはありません。

物件条件は良いので売ること自体は難しくはなくても、新たな買主が今回と同じ条件を飲むことはないと自覚しています。

 

命が助かっても判断能力が低下したと判断されれば、売主・買主双方にメリットが何一つない状況なのです。

 

私も、売主側の大手不動産会社も迅速かつ、支障のない手立てを考えます。

そして、大手不動産会社から驚くべき提案がされます。

 

「今、判断能力が認めれているのだから、決済一か月前に意思確認すれば良いではないですか?」

「決済の直前よりも当然に、今の方が状態は良いんですから。」

 

これが、どれほど非人道的で利己的な発案であるか、皆さまは分からないと思います。

これで業界の経験があると自信たっぷりな態度に、さすがに≪引き≫ましたね。

冷めると言いましょうか…

 

兎にも角にも、こんな提案をされた時の結論は、不動産会社を変えることです。

 

売買契約は売主様と買主様の意向の合意です。

不動産会社の切り替えに問題はありません。

そこに法性・信用の欠如・公序良俗違反のいずれかがあるのならば、とくに。

 

メリットの前に、ルールと社会的罰則の確認を

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では、ここまで言う理由をお話しします。

意思確認から決済まで日が空き過ぎていれば、意思確認は無効とされ売買契約も無効、やり直しになります。

今回、最も避けたい≪物件の引き渡しの延長≫です。

 

売主様・買主様双方のデメリットです。

 

次に、この契約に関わった不動産会社にも責任が生じます。

無理に契約を進めた不動産会社として私も大手不動産会社の両方が仲介責任を問われるのです。

 

さらに当時の担当者の非道さは、次の一言が極めつけでした。

上記の点を指摘したところ、「その責任は意思確認を行なった司法書士に全責任を負わせればいい。」と、ハッキリと言ったのです。

 

所有権移転手続きをお願いするには司法書士に頼みます。

基本的に買主、もしくは買主側不動産会社が信用できる司法書士を紹介するものです。

 

最優先に尊重してもらい、きちんと所有権を移転してもらうためにも買主が対価を払うことでリスクをゼロにするのです。

買主様に不利、不都合な状況があれば報告をしてくれる安全性を確保するためです。

 

それを売主側大手不動産会社は「うちの手配した司法書士なら1ヶ月前の意思確認でも手続きを通常通りに進めてくれますよ。」と続けました。

これほど人として信用の置けない言葉はないでしょう。

 

サラリーマンは、一つの失敗を会社が守ってくれることもあるでしょう。

1人の司法書士に責任を負わせこともあるでしょう。

司法書士は、さらに資格はく奪の処分にも追い込まれるでしょう。

 

当然に、理不尽な責任転嫁に対し司法書士も抵抗してくるでしょう。

責任の割合が10対0になるはずもありません。

 

売主様、買主様にそれぞれ違う不動産会社が携わっての売買契約を≪共同仲介≫と言います。

この共同仲介において契約の不備、不適切な問題の責任(仲介責任)は、先方の不動産会社だけの責任ではなく、私の会社も責任を問われるのです。

 

行政から処罰を受ければ、他のご依頼者の家族にまで迷惑を掛けることにもなります。

ひとつの家族ごとに数千万、時には数十億の相続税の相談です。

この会社は私ひとりです。

ゆえに、相談の総額分の不幸を生むのです。

 

経営者の視点は、すべてが自身に降り掛かってくるものとして先を見越していかなくてはなりません。

 

サラリーマンは失敗から守られ、成功すれば出来高給が加算されます。

しかし、こちらは「多額の仲介手数料が入ってくるから。」では済まされないのです。

 

皆さんと一緒に乗り越える

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今回は、あらゆる方々に不幸を生む可能性が非常に高いものです。

人としてやってはいけないこと、言ってはいけないこと、考えてはいけないことの限度を超えた提案だったのです。

 

断固として拒否。

とはいえ、先方担当者の機嫌を損ねて売主様に在ること無いことを吹き込まれても困ります。

 

そこで私は一案講じました。

司法書士は慣習通り、こちらで手配。

予め、決済一か月前と二週間前の2回の意思確認をお願いすることになり、手間を取らせてしまうことを伝えておきました。

 

それと、倒れた息子さんの容態次第では、この仕事そのものが白紙になること。

これも有り得ると説明したうえで協力を仰ぎました。

 

決済一か月前の意思確認は問題なく完了。

 

しかし翌週、決済の三週間前。

今度は、お客様のお父さんが入院されました。

 

恐れていたことが起こった…

そう思いました。

 

物件引き渡し日(決済日)というのは前倒しが可能です。

どの売買契約でも滅多な場合でなければ『〇月〇日までに』と記してあります。

 

しかし、前倒しを売主に提案するも拒否。

「決済日は変えない。」の一点張り。

 

これまでお客様家族が乗り越えてきたものは、この契約だけでなく本当に沢山ありました。

もう祈るしかありませんでした。

 

祈りが通じたのか、なんとか無事、決済日を迎えることができました。

 

ただ、物件の引き渡しが済んで程なくして、お客様のお母さんの体調が優れなくなってしましました。

 

ご両親ともに体調が優れません。

遺言書の作り直しをご提案させて頂きました。

なぜならば、どちらの体調も予測がつかないゆえに、お母さんが先立たれた場合も考慮したほうが得策だからです。

夫婦間贈与を2パターン増やす必要が出てきました。

 

ご両親のどちらに何かあっても対応できる相続対策を整え、今回の依頼を完了とさせて頂きました。

 

不動産業界の方にも伝わってほしいこと

Close up of small gift with heart shape

ルールを知ることで真意を理解する価値について、いかがでしたでょうか。

 

今回の事例をお話しさせて頂いたのは、不動産を売却するということは、これまで見知らぬ他人かも知れない方との取り引きですが、取り引き相手の望みや幸せのお手伝いに確かに繋がっているということを、心に留めてもらいたいと願ったからです。

 

売主様も買主様もお互いに、そう心に留めてもらえたら気持ちの良いお取り引きは幾つでも実現できると思うのです。

 

そして、不動産取引に携わるすべての人が、お客様の意のままに進めることだけが『人として』正しいことではないということもまた、知って欲しいと思っています。

 

このコラムは、一般の方に向けて書いてはありますが、仕事で不動産に携わる人の目にも留まった時にも届けたい想いがあります。

サラリーマンの前に人間であることを前提に、仕事に臨む方たちで成り立つ業界になることを切に願います。

 


指示待ち

【自分の言いなり接客担当者に任せたら2,800万円の違約金請求!?自己都合だけで不動産取り引きをするリスク】

不動産業界は一般の方には分かりづらい実情、実態が多いものです。

だからこそ、下手なことを言うと、面倒なお客様と思われ良い物件を紹介されないかも…

そう思う方もいるのではないかと思いませんか?

 

接客担当者に警戒心丸出しで事細かに注文を出す…

まるで会社の部下のように担当者を動かしてしまう人と比べれば、よっぽど≪人間が出来ている≫方だと思います。

 

けれど、人として上質であれば物事が上手くいくものでもありません。

 

不動産取引の難しさには、厳しい物件条件を出さずに接客担当者に対して大人しくしていれば、物件を手にするまでが円滑な流れになるとは限らないことにあるのではないかと考えています。

 

買主様の権限が届かないところでの難儀があります。

今回は、私のクライアントの取り引き相手となった売主様を反面教師として事例を挙げながら進めさせて頂きます。

 

自己都合が自分に有利に物事が運ぶとは限らないのが不動産取引です。

 

≪目次≫

自分の言いなり接客担当者に任せるリスクは、あなたが認識していないと1,000万円を超える違約金の一括請求に変わる!?

我がままを通す担当者より、リスク回避で我がままを律する担当者を選ぶ効果

契約書が、未来永劫まで有効だとは思わないこと

 

自分の言いなり接客担当者に任せるリスクは、あなたが認識していないと1,000万円を超える違約金の一括請求に変わる!?

指示待ち

私のクライアントである買主は、お父様の高齢に伴う体調への心配から相続対策をご依頼くださいました。

資産を組み換える(不動産の買い替える)必要があるのですが、お父様が入院され時間の猶予もありませんでした。

そのような状況の中でクライアントが最終的に手にした物件の話しなのですが、売主様の背景に少し触れてお話しを進めて参りたいと思います。

 

相手の事情が分かるからこそ受け入れられることもあれば、事情を知っているからこそ受け入れがたい内容ってありますよね。

 

不動産に限らず取引の要は≪見られ方≫です。

 

【売主様の背景】

売却物件:自宅兼アパート(オーナールーム付き賃貸物件)

ご所有者:70代半ばのご夫婦

売却理由:50代の息子さんの事業による借金返済のための資金作り

 

売買契約締結『後』に、今回の問題は起こりました。

売却の根幹から外れた無理難題。

 

売却しても物件には賃料を払う形で住み続けるご意向は予め合意していたので、何の差支えもありませんでした。

ところが、売却しても所有者意識が継続してしまう人だったのです。

 

条件1

掃除は売主様の奥様が今後も継続して行なうので、掃除料金を売主に毎月支払うこと。

 

条件2

共用部に生けている花は今後も定期的に生け変えていくから、その代金は毎月支払うこと。

 

その他にも細々した条件もありました…

 

契約締結後の申し出ですから違約に当たる旨もお伝えをしました。

それでも、売主様の回答は「それでも構わない、売りやめにするぞ。」、こう言ってきたのです。

 

物件の管理会社の変更に伴う引き継ぎも、決済(物件引き渡し手続き)の時にすべての作業、事務が完了するよう手配するのが基本中の基本として事前に行ないます。

 

私がクライアントに推薦しました信用できる会社をご紹介。

そして、引き継ぎの為に引き合わせ。

ところが、「担当者が気に入らないから管理をすることを認めない。」と言い出しました。

 

何も失礼な態度も対応も無かったのですが、念のため、上役(役員)に担当を変わって頂くことにしました。

 

完全に私のクライアントの時間的制限(期限)の足元を見た物言いです。

私は、不動産取引は物件の引き渡しまでが仕事だとは思いません。

引渡し後も心配することない状態でお引き渡しを行なうか、心配がなくなるまで引き渡し後も携わるものだと認識しています。

 

ゆえに、きちんとクライアントが安心して賃貸経営に臨めるよう手配はしいます。

それは、のちほど…

 

さて、傍から見ていて、これらの条件を契約内容が確定し書面も取り交わした状態で申し出ること自体、どう思いますか?

不動産に限らず取り引き(契約)において大事なことは、『見られ方』にあります。

 

物件そのものが大変優良、かつクライアントの事情としては時間に余裕はありません。

それゆえ、こういった時こそ腕の見せ所として私は奮起させて頂きました。

 

けれど、物件探しに特別の期限を設けていない方が大半です。

ですから、一般的な取り引きにおいては自らチャンスを逃がす行為です。

契約後に条件を変えたわけですから違約金請求で一悶着に発展し兼ねない話しです。

違約として取り上げるか否かは相手方の物事の見方、捉え方次第です。

 

契約後の条件変更は言ったが最後、口にしてしまったら取り返せないと思っているほうが無難です。

書面の取り交わしが無くても契約締結も、契約破棄も認められてしまうのが法の基本ルールですよ。

書面を取り交わさなければ無効だと勘違いしている人が、本当に多いので気を付けましょう。

 

我がままを通す担当者より、リスク回避で我がままを律する担当者を選ぶ効果

軌道修正

しかしながら、この問題。

問題の根底は売主様ではないことに着目して頂きたいのです。

 

長く物件を所有していたことと不動産取引に慣れていることは全くの別次元のお話しです。

 

売主様も一般人なのです。

問題の根底は、担当した不動産会社の社員教育、社内文化にあると私は考えています。

 

所有権を手放すことは何を意味するのか?

お金が必要なわけではないのであれば売却をすることも無いわけです。

ですから、売主様にご自身の立場を認識してもらうことも仲介の仕事の一部です。

 

仲介とは、優良な買主様・売主様にスムーズに契約から引き渡しまで導くのが務めだと考えます。

 

細々したものも含め、先の条件は一度に言われた訳ではありません。

1つクリアにしたら次の条件、そのように小出しにされました。

 

買主であるクライアントには不要な心配を掛けないよう、売主様からの条件が出揃ったところで、条件を受けるリスクも説明したうえでご了解を得て決済に至ることとなりました。

この時に、物件引き渡し後、徐々に状況を変えて条件を無効化していく打開策も当然に同時にご提案したうえでのご納得です。

 

「策」を講じることが本業の根幹サービスですから、お任せ頂きたい分野と言ったところでしょうか。

 

偉そうに申し上げましたが、売買契約でお仕事完了として打ち切らないクライアントとの付き合いを心掛けていれば、当たり前の策の講じ方だとは思いますが。

クライアントへ説明する値する状況に至るまでに、毎晩、売主側大手不動産会社の担当者と電話で交渉をしていました。

 

条件を徐々に出してくる売主様に対し、担当者としてリード(是正、軌道修正)してもらえるようお願いしました。

本音としては、仲介の≪仕事をしてくれ≫と言いたかったですけどね。

こちらの言葉を聞き入れなくなったら、そこで交渉は終わってしまうので我慢です。

 

売主様がいつまでも所有者気分を続けようとしていることはクライアントにも当然分かってしまっています。

けれどクライアントは、今を我慢することと相続対策を優先することの天秤の掛け方をしっかりとご理解できていらっしゃったので、私の打開策にも向き合いご検討くださったのだと思います。

 

契約書が、未来永劫まで有効だとは思わないこと

契約効力

さて、「打開策、打開策」と申し上げてきました。

 

皮肉な言い方になりますが、先方が『物件引き渡しが仕事の完了時』と認識している担当者で良かったです。

その性格は、毎晩やり取りした電話の中で確認済みです。

 

契約としての有効性の期限について不透明にしていることに気が付いていません。

法を知らないとは契約行為でお客様を守れないことに直結するのです。

 

だからこそ、仕事のやり甲斐や仕事を深めていく面白みがある業界なのだと思います。

サラリーマンがサラリーマンの意識のままでは見抜けないお客様の守り方を今回はさせて頂きました。

 

クライアントに無理難題の圧を掛けた代償です。

売主様は、クライアントのみならず今後付き合いを持たなければならない管理会社にまでも無駄に圧を掛けてしまっていましたね。

 

関わる人を見下すことは本当に止めたほうが良いでしょう。

管理会社が、新たな所有者(クライアント)からお金をもらうからといって、この物件でずっと仕事として携わりたいか?

ここもまた『見られ方』ですね。

 

私の信用する管理会社が1つであるワケがありません。

管理会社が変わるにも口実があります。

 

入居者が賃貸運営の阻害をしていたら???

 

「元所有者である」そんな言い分は所有権という『権利』としても無くなっています。

認められる訳がありません。

 

こちらから管理会社に短期間でお願いをしたのではありません。

管理会社からの短期請け負いの申し出が、既にあったからこそ、そのネガティブな状況をクライアントに有利な賃貸経営へとポジティブに反転させただけです。

 

私の関係者に対しては、誰の意向も損なっていない策を提案させて頂いているのです。

入れ替わる管理会社には状況が整った条件で業務に当たれますから、それはそれで喜ばれます。

 

管理会社が変わらないと打てない策というものもあるのです。

法を味方に付けることで、横槍を防ぐ。

当たり前のことですね。

 

権利には守り方と使い方があるからこそ、契約行為って大事なんです。

 

いかがでしょうか?

自分の言いなり接客担当者に任せるリスク。

①任せられるプロフェッショナルを味方に選ぶこと

②だからこそ、物件の引き渡し後においても安心できる暮らしが守られていく

それらが伝わりましたら幸いです。

 

経験がモノを言う先回りが、どんな業界にもあります。

ネットで調べたから、お金を払っているから、自身の言い分だけを通そうとすることの怖さがあります。

 

不動産業界はグレーなイメージが強いと思いますが、民法などの法律についても勉強して資格を取得しているのです。

 

きちんとしたプロフェッショナルは宅建の内容を忘れた、なんて決して口にしません。

日常茶飯事として判断を求められながら契約書類を作成し、手続きをサポートしているのです。

 

サラリーマンの方でも真摯に業務に携わり、深めている方も当然に多くいらっしゃいます。

けれども、大手不動産会社の社員だからといってサラリーマン意識のままの担当者に任せて良い金額帯ではないことを認識して、お仕事を任されてはいかがでしょうか?


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8,000万円の差が出た!元不動産営業マンの聞きかじりの不動産投資知識が最もキケン!相続対策専門家が大事にしている『状況判断と優先順位』

相続対策、相続手続きで問題が起こるのは、税理士などの士業、不動産会社や生命保険会社の担当者といった外的要因となる専門家だけが原因ではありません。

 

ドラマではありませんが、身内や相続人が意図せずに問題を引き起こしてしまうことが実際にはあります。

そう考えると相続は怖いですよね?

 

特に『ちょっと知っている状態』というのは善意が損に繋がることもあるので、気を付けてくださいね。

 

このコラムで、知識だけに頼ってはいけないポイントを知って、適切な判断が行なえるようにしましょう。

 

今回は、コラム銀行の『融資しますよ』に惑わされてはダメ!地主さんを2億円以上の損から救った相続対策チームが教える専門家と言える4つの見極めポイント】の事例の続きでもあります。事例に沿ってお話しをさせて頂きます。

 

状況を見極める3つのポイントを押さえれば手元に数千万円も多くお金が入る!

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

 

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

聞き分け

今回のお話しは、所有者であるご依頼人のお父さんが運営していた『利益が思うように生めていなかったアパート』を売却して、都内の立地条件の優良な投資用不動産に買い替えを行なう際に起こったお話しです。

 

お客様背景を確認しておきましょう。

最寄り駅から徒歩30分の立地に広い土地を、複数ヶ所、所有の90代の地主さん。

ご依頼者は所有者の50代後半の息子さん。

親御さんの年齢による体力の衰えが顕著になってきたので、相続対策を講じることになりました。

 

今回のポイントは、ご依頼者の奥様が以前、賃貸専門の不動産会社に勤務していたことから端を発します。

 

奥様は営業担当者ではありませんでした。

ですから、実際に物件を調べ利益が見込めるか否かのキャッシュフローを見極め、お客様の状況に合わせた物件提案を行なう経験はありませんでした。

 

ただ、投資用不動産における社員同士の会話は耳にできる環境下に居ましたから、表面的な投資不動産の知識は得ていたようです。

 

不動産会社に勤めていたことはご依頼者であるご主人は当然に知っていた為、買い替え先となる物件判断の決定権は奥様が担うこととなりました。

 

しかしながら、私とは一度も面識を持たずご主人を通して物件情報を奥様に見てもらう流れとなっていました。

 

これが後に、≪あだ≫になるとは思いもしませんでした。

 

ここから先をお話しするに当たり、少し不動産営業マンの業務の一般的な流れについて触れておきたいと思います。

 

皆さんが投資用不動産を購入しようとして、お店に伺い希望物件の条件を提示したうえで物件紹介を不動産会社にお願いをしたとします。

 

その後、紹介される物件は全てキャッシュフロー(リスク管理も見越した上で手元に利益が残る賃貸運営であること)が成り立っている物件だけだと思っていますか?

 

悲しいまでの実態としての断言として書きます。

答えは、NOです。

 

そもそも、所有者に売却活動の依頼をお願いされた不動産会社の物件担当者でさえもキャッシュフローが成り立っているか検討せずに不動産価格を査定書として提出しています。

そして、所有者から売出価格の承諾を得て売却活動をしているのが大半です。

 

さらに、投資用不動産の購入を検討しているお客様を担当する営業マンはキャッシュフローの計算が分かっていない人間も沢山、接客に当たっています。

 

ですから仕事の流れが下記になることが大半です。

 

物件情報のデータバンクに物件条件を入力し検索。

販売図面をメールなりFAXなりで取得。

かなり大まかな≪どんぶり勘定≫で赤字にならないかを計算。

幾つかの物件の販売図面をまとめてお客様に紹介。

興味を示した物件の現地へご案内。

具体的に購入を検討したら物件状況や運営についての詳細を確認。

(それでも、賃貸運営を知らないため、かなり雑な計算が多い。)

物件購入申し込みを行ない、売買契約を締結。

 

これが、実態としての業務の流れです。

もしも疑うのであれば、まとめて物件提案はされた際に「紹介前に確認した物件提案資料を今すぐメールで送って欲しい。」と伝えてみてください。

 

資料の提出に時間が掛かり過ぎるか、驚くほど少ない資料が添付されてくるでしょう。

 

接客担当者の仕事の質を見極める為にも、初回のまとまった物件提案の際にお願いをしてみると宜しいかと思います。

 

さて、今回の事例のお話しに戻りましょう。

 

私は、賃貸経営のキャッシュフローの改善も相続対策の一環として頼まれた身です。

キャッシュフローが成り立つことを確認したうえで、今後、入居者が退去した後の入居募集も困らない条件を満たした物件を100件以上紹介しました。

 

それでも、現地を見に行くことすら一向に興味を示してもらえませんでした。

 

物件判断をしている奥様との直接のやり取りではなかったので意向の擦り合わせが出来ず、只々どれを選んでも問題の無い物件をご紹介するしかないと思っていました。

 

さすがに紹介物件数が100件を超えた頃に、ご意見を聞かせて頂けるようにご主人にお願いしてみてました。

 

すると・・・

「自分(奥様)の好みに合う外観や内装の仕上げの物件を紹介してほしい。」

「20歳の娘さんを住まわせたいとも考えているので、娘さんが住みたいと思える間取り、設備仕様の物件が良い。」

 

立地条件やキャッシュフローが良いのが≪当たり前≫。

その上で好みに合う物件が出てくるまで探したいというものでした。

 

これは一見、通常の投資用不動産の購入においては正解なのです。

物件に対し愛着(理解と魅力)があること。

副産物的利用価値も見込めること。

 

奥様が勤めていた不動産会社で見聞きして知っている知識や≪買うなら、こういう物件≫といった情報、それ自体に間違いは無いのです。

 

ただ、状況という検討要素は本やネットでの知識や、勤務先の会社員同士の話しには盛り込まれていないことは≪タチ≫が悪いのです。

知っているからこそ起きてしまう善意からのトラブルの一つです。

 

相続対策は、専門家だけで進めるには限界があります。

ですから、当事者意識、参加意識は必要不可欠であり、有り難い事この上ない姿勢です。

 

ただ、100件以上も紹介していたのですから、ご依頼からかなりの時間が費えたことは想像に耐えないかと思います。

 

再度、ご依頼者の状況を確認してみましょうか。

お父様が90代であり、年齢的衰退が見てとれるようになったことを心配して具体的な相続対策に動き出しました。

 

つまり、今回の買い替えにおいて重要視しなければならない優先順位を理解していなかったのです。

 

これが経歴と経験の差です。

 

相続対策における最優先事項は3つ。

所有者(今回は、お父さん)がご存命であるうちに。

判断能力があると認められる健康状態のうちに。

対策手続きをすべて完了しなければならないこと。

 

また、奥様は不動産会社と直接やり取りをすることで営業トークを聞かされるのではないかという当然の不安もお持ちのようでした。

 

不動産業界は世間的なイメージは確実にグレーです。

担当者を信じきって油断してしまうよりも、信用はしても油断せずに参加していく堅実な姿勢は賞賛に値すると言っても宜しいかと思います。

 

投資用不動産は何よりも数字が重要視されますので、ご提案した物件は物凄い早さで次々と購入申し込みが入ってしまいました。

空室リスクなども見越した価格設定の物件ですから現地を見に行かなくても申し込みが入るのです。

 

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

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相続対策で最もしてはいけないことは、≪時間の許す限り好きにやりたい≫という考え方です。

 

親御さんの体力面や健康面で不安がある時には、当初の目的(相続税の減額とお金回りの改善)をいかに早く手続きするかが最重要項目です。

 

そこを見誤らないようにしてください。

 

物件探しも手続きも、ゆっくり行なっている場合ではないということです。

人の命の期限は、誰にも計れるものではないのですから。

 

趣味嗜好に走った物件選びをしたいなら相続対策ではなく、相続手続きが終わり税の減額が実現しキャッシュフローの改善が現実化してからにしてください。

 

こう申し上げては乱暴にはなりますが、相続手続きが終わって余ったお金やこれから入ってくるお金で好きに買えば良いと考えています。

 

趣味嗜好で迷っている間に相続が起きてしまったら、減額できたはずの相続税は幾らになるのか?

その天秤を常に持ち合せてください。

 

相続税の改正により、『相続対策は当事者が元気なうちに!』と世間で言われるようになったことで、もしもの際の話し合いが切り出し易くなってきたと思います。

 

相続対策と言われると健康面や年齢的不安など見えづらい期限が差し迫った状況を想像しますが、いくらでも時間的余裕は作れます。

 

被相続人(財産の名義人である当事者)と相続人の双方が問題意識を持てたら、誰もが元気なうちに話し合えることで、趣味嗜好を反映させた『好きな手立て』をすることが出来るわけです。

 

優先順位が決められてしまうよりも、自分たちで優先順位を作っていけると良いですよね。

 

元気だからこそ時間に余裕がある時に、親御さんの今現在の想いも、今までどんな想いを受け継いで(相続して)きたのか、相続した後のことはどんなことを望んでいるのか。

ご本人から直接聞ける間柄を築いて頂けたら幸いです。

 

以前コラムで挙げました【大手不動産会社に断られても、この2つを押さえていれば大丈夫!相続対策専門の不動産会社が教える≪専門家を動かすコツ≫】では、不動産売買と所有権移転手続きをしたその日の夜に親御さんが亡くなりました。

 

ご依頼者から希望された当初の計画では2日も手遅れになるところでした。

こういった経験があるからこそ、しっかりと伝えなければいけないことがあります。

 

生きていても判断能力が無い、と有資格者から言われてしまえば不動産の購入はおろか、売却さえ認可が必要となり手続きが困難になり長期化、更に市場や現実に則したまともな金額での売却は現実味をおびなくなります。

 

『状況の配慮のない知識による物件選択』ではなく、確実に買い替えを行ない安定した賃貸経営とキャッシュフローを生み出す資産を手にすること、これが相続対策の使命ともいうべき目的です。

 

そもそも『都内、最寄り駅徒歩10分以内、キャッシュフローが成り立つこと』これが満たされた物件であれば、将来、好みの物件に買い替えたい時に売却に手こずることなく売れます。

つまり、出口戦略と呼ばれるものも兼ね備えていることも見落としてはいけません。

 

これを言うのはおこがましい話しではありますが、お客様の状況、賃貸運営の経費計算、空室リスクまで考え、キャッシュフローが年間で数百万円~1千万円台で向上する物件を100件見繕うことの大変さを当たり前と思ってほしくはありません。

 

取り敢えず良さそうな物件をFAXやメールで紹介して、興味を示したものを吟味する一般不動産会社と同列で考えられてしまっていたので話しが通じない状態になっていました。

 

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

参加

相続対策と今現在の状況を理解して頂く為に奥様に説明をしました。

しかしながら、何を話したかよりも誰が話したかで言葉の浸透率、説得力は変わります。

 

奥様にご納得いただけるようお話し合いをして頂くことは、不動産の所有者であるお父様が肉親であるご主人にお願いしました。

 

プロと言えども所詮は他人です。

他人では作用できない心の部分は多くあるものですよね。

相続対策は、何についても専門家が舵取りを行ない、一見、無駄がなく作業が進めば良いというものではないと思っています。

これからも家族、親族間でのお付き合いがあるからこそ、お手間を取らせてしまうことはあってもご協力をお願いしています。

 

相続の根幹は、当事者の心や人間関係が最も大事なところで働いてくるものだと思っています。

 

今回の事例での時間の消費がもたらした≪あだ≫は融資承認という壁を作ってしまいました。

昨年、世間を賑わせた『スルガ銀行問題』が金融機関全体の借入融資承認の基準を高めたことです。

 

時間は、状況です。

身内の身体、お気持ちといった状況は勿論。

世間の情勢という状況変化も引き起こします。

 

こういった状況変化に応じて知識を活用し、優先順位を都度、決めていくのが最善案に繋がります。

 

事例での具体的な状況変化がもたらしたものをお話ししましょう。

 

今回のご依頼者に対し、ある地銀が借り入れ期間を関東圏の金融機関よりも9年も長い融資期間で貸してくれるという支店長決済が下りました。

 

ご主人の協力のおかげで奥様のご納得も得られ、改めて物件をご提案し購入申し込みまで進むことができました。

 

しかし、その矢先にスルガ銀行問題が起こり、融資承認を出した地銀の本部から融資対象エリアをとても狭めてしまい、融資対象外になってしまったのです。

 

そのため、他の金融機関で一般的な融資期間での融資をお願いするしかなくなってしまいました。

 

これにより、買い替え予定の物件の年間900万円ものキャッシュフローの見込みが、他の金融機関での借り入れとなったことで500万円にまで落ち込んでしまいました

 

融資条件が変わってもキャッシュフローが見込めること自体、有り難い話しではあるのですが、悔しいものは悔しかったですね。

 

いかがでしょうか?

状況の見極めの3つのポイントと、それがもたらすもの。

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

 

大事なことは見知った知識や情報を状況と照らし合わせることです。

 

本やネット、職場やお知り合いからの情報は、その事案の状況や対象者の方々が重んじた価値観は何かをしっかりと押さえたうえで身に付けるように心掛けてくださいね。


銀行融資

銀行の『融資しますよ』に惑わされてはダメ!3億円以上の損を生む融資から地主さんを救った相続対策チームが教える4つの世間の甘い罠

思い込みというのは、当たり前になっていることが多いので自分では気づけないこと、多いですよね。

 

でも、ちょっとした違和感や心の引っ掛かりに気を留めて、確認しにいくという行動に移すと、視野が開けることってありますよね。

 

この思い込みという言葉はニュアンスとしては≪イメージ≫という言葉に変換することが可能ですよね。

 

印象・・・それは≪職業、職種≫で油断してしまうこともあります。

目の前の人の言動を判別する機能を低下させてしまうのです。

 

今回は『もしも、イメージから提案内容を鵜呑みにしていたら・・・』と、振り返ってみるとゾッとしてしまう事例をお話しさせて頂きます。

 

≪目次≫

1)銀行だから正しい提案をするとは限らない

2)資産の試算で見るべきは、漏れの無い経費項目とキャッシュフロー

3)損をしたくないなら会いに行く!ネットや本の情報だけを鵜呑みにしない

4)税を知る人ほど『節税』を安易に口にしないもの

 

分野に特化した専門家に確認しただけで3億円以上も損を防げた事例

手を付ける前にご連絡いただき、本当に良かったと思っています。

 

では、事例をお話ししながら解説していきますね。

 

銀行だから正しい提案をするとは限らない

融資

10年程前に大型ショッピングモールの建設と周辺エリアに住宅地を造成する街づくりがあった地方都市の地主さんからのご相談。

 

今現在でも地上波のTV番組でも取り上げられているので街づくりは成功したと言える街。

それゆえに、危うく甘い言葉に乗せられかけた内容でした。

 

弁護士、税理士といった士業、銀行などの金融機関、そういった世間で昔からお堅い職業の方が『正しい人』と思い込むのは、相続のように大きなお金が絡む場合には非常に危険な考え方です。

 

街の勢い、職業へのイメージ、この二つが絡まり問題が起こりかけました。

 

【お客様背景】

最寄り駅から徒歩30分の立地。

そこに広い土地を、複数ヶ所、所有の90代の地主さん。

ご依頼者は所有者の50代後半の息子さん。

三人姉弟の末っ子長男(姉二人)。

 

実際にお仕事として請ける2年前、相続対策についての疑問点の相談を受けました。

都市銀行からの相続対策に不信がある、と。

 

銀行からの提案内容。

「相続税が1億円も掛かるのでアパートを建て替えて相続税の課税額を引き下げる。」

「建て替えの為の借り入れは3~4億円の融資をする。」

 

結論から申し上げれば、この提案内容は思い付き、定番に倣(なら)うだけの過ちだらけの内容でした。

 

その最も大きな誤りとして、建物の規模の割には借入額が高過ぎることです。

銀行は融資をして利息で儲けを出す商売ですので、≪気持ち≫だけは分かりますよ。

 

ただ、必要以上に借金をさせて賃貸経営の利益をイタズラに低くしてしまうのは、相続対策への親切心ではなく営業成績に目がくらんだと言われても仕方ないですよね。

 

つまり、キャッシュフロー(実際に手元に残る収益)が全くもって見込めない収支の建築計画だったのです。

 

その当時もアパート経営で収益が出せているような賃貸運営にはなっていませんでした。

だからといって新築計画で収益を生み出さないアパートを建てる必要はありませんよね。

 

思い付きで定番に倣(なら)うだけの提案内容と申し上げたのは、建てれば満室になる時代ではないという事実があります。

そして、駅から徒歩30分の立地でのアパートの建て替え提案がそもそも安易すぎます。

不動産の立地条件、市場の実態に即していないということです。

 

都内で最寄駅から徒歩10分以内の物件に買い替え(資産の組み換え)を行なうのが宜しいと見受けます、と伝えお客様の疑問を解消し、間違った提案に乗らないようお伝えしました。

 

そのご相談から1年後、親御さんの年齢による体力の衰えが顕著になってきたとのことで、正式に相続対策を講じるご依頼を請けることとなりました。

 

世間では堅実でお金に賢いイメージであり、お客様家族としても長年、財産を見てもらっていた銀行からの提案が間違っていたことから、その他の専門家選びにも不安を持ってしまっていたようです。

 

目先の利益を求めたお客様の為にならない仕事の仕方を一度すれば、その業界そのものへの不信感が募るのは当たり前ですよね。

これは同業他社の方たちにとっても、物凄く迷惑な行為です。

不動産業界もクリーンなイメージを持たれていませんから、業界への不信感を煽るような仕事の仕方というのは悲しくなります。

 

資産の試算で見るべきは、漏れの無い経費項目とキャッシュフロー

キャッシュフロー

さて、こういった経緯があったことから税理士・司法書士・生命保険・家屋調査士といった相続対策に必要な専門家チームの見繕いから、相続チームの総監督まで私に頼みたい、というご依頼になりました。

 

正式な依頼でのご相談ではありましたが、直ぐにコンサルティング契約の調印にはしませんでした。

 

私たちチームが考える計画と進め方を説明し、ご納得のうえでコンサルティング契約の締結をお願いする流れを組みました。

 

相続税の計算、相続対策を講じた際に見込める税の減額効果の資料を成果物として提出しました。

どの業界でも言えると思うのですが、どんなに経験があったとしても『自分達が絶対』と思ってしまえば、お客様と対等ではなくなり本音やご意見を汲み取れなくなります。

 

だからこそ、提出した計画書に対し成果物として料金を一度頂戴し、私たちのチームに依頼するか否かを判断いただきました。

正式にコンサルティング契約の締結に至りましたので、正規のコンサルティング料から成果物作業料を差し引いた残金を頂く流れとさせて頂きました。

 

正直言えば、その計画書は買い取る形が取れますので計画は気に入っても、私たちに頼みたくないとなれば、他の方に計画書を渡しても良いと思いました。

それだけ、放っておけば間違った提案があらゆる方面の人間からされてしまう立場の方だったのです。

 

相続対策と一言で言っても、相続税しか視野に入れない計画は結果として数千万円単位の損を生むのが相続対策では普遍的に起こっている問題です。

 

これを読んでいる皆さまには、本当に気を付けて頂きたいと思います。

 

確認すべき事項の最低限としては、所得税・固定資産税・資産の組み換えによるキャッシュフロー、この3点は説明を仰ぎ理解しておくことが望ましいです。

 

特に不動産においては建物を新築するにしても、売却したお金を元手に中古物件に買い替えをするにしても気を付けてください。

 

賃料収入と金融機関への返済額と多少の管理費用しか収支計画表に盛り込まれていない、キャッシュフローまで計算してから物件提案をされない、そんなことが不動産会社や金融機関の営業マンの当たり前になっています。

 

さて、私たちが提出しました正式依頼前の成果物として提出した計画書では、どんなに手堅く見積もっても相続税1億円が2千万円にまで軽減できることが分かり、キャッシュフローも『年間』手残り金額が500万円も増加することが分かりました。

 

相続税の減額と年間の見込み収益の増加は別次元のものなので、相続税が増えることはありません。

 

複数の土地を所有されていましたから一部の土地を売却し、別の不動産に買い替えていくことになりました。

また、二次相続(ご依頼者が亡くなった際の息子さんの世代の相続対策)までシミュレーションしたので、親族内での養子縁組のご検討もご提案しました。

 

二次相続の想定は大変重要なことです。

相続が起こる度に慌てふためいて相続対策を講じていては、無駄にコンサルティング料をその都度払うことになってしまいます。

 

遺言書作成や生前贈与も提案させて頂き、ご納得いただけるものとなりました。

 

損をしたくないなら会いに行く!ネットや本の情報だけを鵜呑みにしない

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ネットや本だけで情報収集をする人ほど、大きな損をしていることは『もう一つの相続問題』と言えるかもしれません。

 

所有し、長く見てきたからこそ思い込んでしまったと思うことです。

 

売却をする土地の中には、高圧電線の鉄塔の真下の物件があり、その面積は600㎡もありました。

 

一般市場への売り出しで買い手を見つけるのは非常に時間を要してしまい、お父様の体調面を考えると最善の一手ではありません。

新築戸建てを建てては売る建売業者(パワービルダーと呼ばれる建設不動産会社)にも何社電話したか覚えていません。

 

建売業者から提出された購入申し込み価格はピンからキリまでありました。

4千万~8千万円弱。

 

そこへ交渉を粘り、最終的には9千万円まで価格を引き上げることが出来ました。

 

昨今の情報社会で知りたいことを知れることは恩恵ばかりではないものですね。

 

実態や工夫の仕方を丁寧に説明されていない、しかしながら似たような内容の情報が溢れることにより、刷り込まれた間違った情報でご依頼者の思い込みが困ったことを引き起こすことがあります。

 

所有している不動産に対して価値の無いものだと思い込んでしまい、悲観的な面持ちで打ち合わせに臨まれる方も多くいらっしゃいます。

 

今回で言うと・・・

駐車場の契約状態は満車で売りづらい。

状況が悪いから売却金額が安くなってしまう。

アパートは空室が多過ぎて収益が出ないから投資価値が無いので売れないだろう。

さらに、入居者は知り合いの2組だけ。

倉庫が設置してある土地は借り手がいない(活用できていない)から売れないだろう。

 

不動産は売れないならば、売れる状態にすれば良いのですよ。

 

330㎡ 小規模宅地 事業用の特例。

土地の評価額が大きく下がる活用方法にすることで買い手にメリットを出す。

建物も同様に評価額を大きく下がる活用方法にすることで税は軽減しメリットを出す。

 

地方の広い土地を売って、都心の狭い物件を買う。

小規模宅地等の特例を適応させることで自分たちへの課税額を軽減する。

 

セオリーともいうべき手法は沢山あるのです。

 

なぜ、セオリーなのにネットに書かれないことが多いのか?

安値しか付かなければ、不動産会社は安く買えます。

仲介の仕事で一般市場に売り出しても、簡単に買い手が見つかり仲介手数料が直ぐに手に入るではないですか。

 

とは言いましても、状況やお客様事情により安易にネットに書いて、お客様に損や失敗をさせるわけにもいかないのも情報が出回らない実態でもあります。

 

税を知る人ほど『節税』を安易に口にしないもの

言わない

お客様の事前学習の思い込みがドンドン外れていく処置をしていく売却を成功させていきましたところ、時の運、物件との縁とも言える買い替えも目ぼしい物件と巡り合えました。

 

借入額も2億8千万円のフルローンではなく、頭金を投入し1億8千万円にすることで課税額、キャッシュフローの両面において最適なバランスを生み出すこともわかり、いざ購入手続きへ。

 

借りられるだけ借りて負債を大きくすることが不動産は正しいわけではありませんからね。

 

適正な借り入れ額を算出することは資産の目減りを防ぐことにもなります。

 

投資用不動産で最も危険な謳(うた)い文句が『節税しましょう』です。

これは、一般基礎知識として覚えておいてください。

 

一般的に出回っている知識や常識が正しい情報ではありません。

多くの人が言っているから正しいわけではないのが不動産であると認識してほしいです。

 

顔を合わせて確認したわけでもない情報を鵜呑みにすることは、損を引き起こす可能性を大きくします。

 

気になる情報があったら、確認しに行く。

確認するのは一人ではなく、何ヶ所かに行き情報と知識の整理を行なう。

それぐらいの行動があってこそ安全性は高められます。

 

ネット情報や本の情報だけを仕入れるような効率化ばかり求めた結果、不利益を手にしてしまうことがあるのが現代です。

 

資産目的の不動産は数字で実証できるものです。

『節税』という言葉が引き起こす失敗事例の多さ。

『節税』が分野問わず与えるデメリットを把握しておくことは必須課題と言えるでしょう。

 

税を知らない人間ほど、節税を安易に口にします。

情報は、すべての人に当てはまるものは無いと思うぐらいの警戒心は必要です。

 

イメージに囚われないことで、いろんな可能性、より良い処置を知り世界が開けることがあることは伝わりましたでしょうか?

 

確認作業を具体的に行動に移すことは本当に価値あることです。

ご自身が理解して見極め、この人に頼みたいという出逢いがあると良いと願っています。

 

この事例のお話しは、ここで終わりではありません。

 

今回挙げています事例は、相続対策でネックとなる要因が他に2つも起こりました。

小難し専門的な知識やテクニック以前の問題だからこそ厄介なものでした。

 

長くなってしまいますので、それらを別の記事にして掲載することにします。

是非、お読みください。

 

街の不動産会社、大手不動産会社が問題解決から目を背け、お客様に損が生じてしまおうが問題の根幹をそのままにして突き進めてしまう≪相続対策の実態における問題≫に触れるからです。

 

掲載次第、こちらにリンク機能を付して紹介させて頂きます。


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大手不動産会社に断られても、この2つを押さえていれば大丈夫!相続対策専門の不動産会社が教える≪専門家を動かすコツ≫

相続とは命の限りをもって発生することですから予測しにくいですよね。

誰もがご家族には長く生きていてもらいたいものですし、寿命ではなく不慮の事故で突然の場合もあります。

 

「相続対策をしてから無駄が生じないようにギリギリになってから。」

そのように相続発生時期から逆算的に対策を行なうことは困難ですよね。

 

元気なうちに相続やお墓の事を切り出せば、ご本人を傷つけてしまい、以後、話し合いがまったく出来なくなるご家族もいらっしゃいます。

 

こうなると、本来、出来たはずのことが出来ずに何百万円…時には数千万円のお金が手元から離れていくしかない状況もあります。

 

プロにも手の出しようがない状況はあるのです。

しかし、その逆も然り。

 

今回は、ご依頼者夫婦の両家が一致団結したことによりプロが動かされ、ご実家を第三者に奪われることなく守る処置が出来た、そんな事例を挙げながら話しを進めたいと思います。

 

以下の2つのポイントを押さえ、上手にプロのポテンシャルを引き出しましょう。

 

【目次】

親族間取り引きの世間からの見られ方

専門家の水面下の仕事と業界のルール

 

新興宗教に取られてたまるか!!命を懸けて家を守った相続対策とは!?

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相続対策、手続きには複数の専門家が携わります。

専門家に上手に動いて頂くには、ご自身の要望や都合だけを押し付けても物事が最適な形に収まるとは限りません。

 

ですから、専門家から見た視点や業務の裏側を知ることは、非常に大切です。

 

人間誰しもが、自身を全く理解しようとはしない方よりも、少しでも理解をしようとしてくださる方に対してこそ、言われなくとも一歩先行く仕事ぶりで貢献しようと思いますよね。

 

お金だけ上乗せして、無理難題と自身の都合だけを突き付けるなんてNGですよね。

 

とてもタイトなスケジュールでの依頼でしたが、終わってみれば私が感謝している、下記の事例でご説明いたします。

 

【お客様背景】

ご依頼者 所有者のご長男 当時50代後半。

不動産所有者:奥様のお父さん(以下、お義父さん) 90代前半。

 

ご依頼者夫婦は関東に在住ではありましたが、ご相談物件は奥様のご両親が住まわれている東北のご実家。

奥様のお父さんのことは、ご依頼者から見た親類として以後『お義父さん』と表記していきます。

 

お義父さんが体調の急変により入院してしまったことが、お義父さんご本人が相続を本格的に考え始めたことがきっかけだったそうです。

 

お義父さんの頭を悩ませていたのが、奥様のお母さん(以後、お義母さんと表記します。)が新興宗教に入れ込んでしまっていたこと。

 

お義父さんの望みは、妻であるお義母さんに相続により不動産の名義が移行し、新興宗教に不動産を含む財産を持っていかれない処置をしておきたいとのことでした。

 

お義父さんは自分の子どもである娘さん夫婦(ご依頼者)の為に頑張ってきただけに、きちんと法的に引き継がれるようにしたかったのでしょう。

 

その想いをご依頼者である娘さんの旦那さんに伝え、実行に移したんだそうです。

 

そして、ご依頼者様が考えられた策が、こうでした。

 

ご依頼者のお父さん(以下、お父さんと表記します。)に購入して頂くこと。

そうすれば、親族ではあっても血の繋がりの無い家族の所有となった不動産は、いずれお義父さんの娘さん夫婦(自分たち夫婦)の財産として引き継がれることになる、と。

 

この案には、お義父さんも娘さんであるご依頼者の奥様も賛同してくださったそうです。

相続の方向性がまとまったところで、知人を介してご相談が私に寄せられました。

 

親族間取り引きの世間からの見られ方

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ここで問題となることが2つあります。

相続対策における基本的な知識でもありますので、ポイントとして押さえておいて頂きたいことです。

 

①三親等以内での不動産売買の場合、売買金額が実勢取引相場(見知らぬ他人同士で行なわれる通常の売買価格の相場)に則した金額設定で行なうこと。

節税や利益を得るために、身内での取り引き額を相場以下にされてしまっては市場の混乱を招きます。

その為、『バレないだろう』という考えで不誠実な取り引きを手助けすると、公的機関から指摘を受けた場合、取り引きそのものを無効とみなされてしまうことがあります。

 

取り引き無効となった際に、既にお義父さんにもしものことがあって相続が起こっていれば、結局、不動産の名義にお義母さんの持ち分が入ってしまい、ご実家がどうなってしまうか分かりません。

 

言い方が悪くなりますが、公的機関や新興宗教など第三者の横槍が入らない『隙の無い手続き』にすることが結局、もっとも安全で安価な手続きになります。

 

第三者からの抗議を受けて訴訟が起こり、裁判費用が掛かることもあるでしょう。

それにより時間を取られたり、精神的な疲労や苦痛を受けることはお金には換算できない『後遺症』が関わった人全員に残ることだってあります。

 

②融資における原則です。

金融機関を問わず、三親等以内での不動産売買における融資は承認が得られないものと認識しておいてください。

 

身内間での取り引きが正常であるか否かを判断することは金融機関であっても困難です。

身内間での取り引きを希望される方々は、保有資産が多い方であることは不動産取り引きを良く知らない一般の方々でも想像が難しくないと思います。

 

先にも申し上げた通り、融資という幇助(ほうじょ)を行なうことで市場の混乱を招くことは、お金の流れの秩序を守る立場にあるはずの金融機関の存在価値そのものに関わることです。

 

今回は、お父さんが現金で購入できる資金力があったので計画を実行に移すことができました。

 

専門家の水面下の仕事と業界のルール

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この事例をお話ししようと思ったのは、今振り返ってみても直感に救われたとしか言いようのないものです。

 

知人から相談の連絡を頂いたのは日曜日でした。

その時に「今度の土曜日に売買契約を行ないたいのですが、動けますか?」と。

 

正直、これには驚きを隠せませんでした。

スケジュールを聞き返してしまったほどでしたね。

 

不動産売買契約は、行ってその日に行なえるものではありません。

東北の物件ですから移動時間が必要です。

 

現地の視察を行い、重要事項説明書などの売買契約書類一式を作成する為の情報収集として市役所などへ赴き、建築関連の法規や規制の確認を行います。

調査だけで1日掛かり。

 

書類にまとめるのにも、ミスがそれこそ許されない案件ですから慎重に作成するゆえ半日は作業必要時間を見ておかなければなりません。

 

さらに、万全を期すためにも調査の段階から信頼を置ける司法書士にも同行させ物件や案件事情の共有を強固に出来るスケジュールで動かなければなりませんでした。

 

運に恵まれたのは、司法書士のスケジュールが火曜日で組めたことにもありました。

 

おかげで、土曜日での契約締結に目処がついたのです。

 

しかし、調査も終わり東京に戻ってきてから何か嫌な予感がありました。

急遽、ご依頼者に電話を掛け、木曜日での取り引きに変更できないものかを相談させて頂きました。

 

予感という無根拠なものに、よく耳を傾けてくださったと、本当に思います。

そして、関係者の全員がスケジュールを木曜日に合わせてくださったのです。

感謝しかありませんでした。

 

木曜日当日は、司法書士と一緒に11時に東北に現地入りしました。

現金での購入、1日も無駄に出来ない状況です。

売買契約と売買代金全額の一括支払い、法務局に所有権移転登記、これらをすべて1日で完了させなければなりません。

 

不動産売買は、代金の支払いと所有権移転登記手続きは同日に行なうのがルールと言っても過言ではない≪当たり前≫です。

 

行政が指定する法規(ルール)ではないところが厄介ではあります。

 

不動産詐欺の見極めの一つでもあるお話しですが、言い訳を沢山つけてお金を払ったのにその日のうちに、ご自身に所有権移転登記手続きがなされない流れになっていることです。

 

このように、それぞれの業界には暗黙のルール、行政が敷いているルールがあります。

それらを知る時間、専門家を理解する時間や機会がなければ損を招くこともあることは想像できるかと思います。

 

話しを戻しましょう。

 

まずは、売主であるお義父さんに売買契約書類一式への署名、捺印を頂きました。

担当医にも同席頂いてお義父さんの意志能力(判断能力)の有無の確認をして頂いた中で契約を行ないました。

 

この判断能力の有無の確認は、利害関係の無い第三者の立会いを設けることで、後々、売買契約の不当性を訴えるような横槍が入らないようにするための配慮です。

 

不動産売買契約で基本であり、もっとも大事な心構えは『裁判になっても対抗できるほどの調査と状況的根拠、証拠を整えて取引に臨むこと』だと思っています。

 

目先の利益に囚われた時、取り引きには必ずと言っていいほど、ほころびが生じるものです。

手堅く行なうほど、取り引きというものは無用な利益は生まれないものではないですか。

 

どの業界でも同じことなんですよね。

 

契約締結が終わるなり、すぐさま東京に戻り午後2時には買主であるお父さんの元へ。

お父さんからも無事に契約書類一式への署名、捺印をして頂きました。

 

東北にも東京にも同行をして頂いた司法書士は、事務所に戻り迅速にオンラインにて法務局に所有権移転登記手続きを申請してくださいました。

 

慌ただしくも1日で手続きを完了し、空けた金曜日。

朝9時、ご依頼者からお電話が。

「昨夜、お義父さんが亡くなりました…」と。

 

きっと、私の予感…虫の報せはお義父さんからのものだったんでしょう。

待っていてくれたんでしょうね。

 

私の直感からの申し出ながら、可能な限り迅速な行動に司法書士を始め、周りの方が理解を示し協力してくれたからこそ、お義父さんの想いは望み通りに相続対策が出来ました。

 

改めて思います。

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相続は不動産会社だけでは足りません。

専門家が一人で行なっても成し得ません。

独走しても、ままならず。

遠慮をしても歩みが鈍るだけ。

 

この事例は、全員の理解と行動がもたらした忘れられないギリギリの案件です。

 

その後、ご依頼者様は息子さん二人、それぞれの一人暮らしのお部屋探しの際には頼ってくださいました。

 

さらにご依頼者様が事業拡大に伴う事務所移転の際のテナント探しや、新規事業の事務所探しの際にも頼ってくださる関係になりました。

 

弊社では単純に賃貸の物件探しのお願いはお断りしています。

この点は、あしからず…

 

その他にも、私の人脈の広さや推薦する専門家の質の高さを信用してくださり、困りごとがあれば、その道の専門家の紹介を求めてご連絡くださいます。

 

プライベートでの交流まで生まれたのは、予想外の嬉しさです。

毎年1回は海外旅行に誘われ、奥様公認の元、気の置けない男二人旅までしています。

壁を一緒に乗り越えた後というのは思いがけない信頼関係が生まれることは、専門家とご依頼者の間柄でも同じですね。

 

 

いかがでしょうか?

プロのポテンシャルを引き出す為のポイント。

親族間取り引きの世間からの見られ方

専門家の業務必要時間の把握

 

相続対策、相続手続きを仕事として携わるあらゆる方々が口にしていますね。

「元気なうちに。」

「いつかではなく確実に出来る時に。」

「少しでも早く。」

 

聞き慣れてしまっているでしょうからこそ、きっかけや思い直しになればと思います。

 

今回は、ご依頼者夫婦の両家が、ほんの少しの知識を活かし、全員がまとまって迅速な行動を起こしたからこそ成し得たお話しです

 

熱意や真剣みは、やはり人を動かすのだと身をもって改めて教えられました。

 

相続対策は、熱意と関係者のまとまりが肝心です。

財産を渡す方も受け取る方も、意思が伝え合えるうちに、じっくりと気持ちを伝え合ってください。

そして、大変なこともたくさんあるとは思いますが、どうか伝え合える喜びもまた感じてくださったら嬉しいです。


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専業主婦でも出来た5000万円の相続減税!3つのポイントを相続対策チーム統括がどこよりもわかりやすく解説

相続対策というのは、とても専門的で難しそうで、何から手を付けて良いのか、どこに頼むのが良いのか判断基準が持ちにくいものですよね。

 

相続対策は初手が大事です。

それを見誤れば、数千万円の損も簡単に起きてしまうものです。

投資と違い、得られるはずのものを失うのではなく、現金にして支払わなくてはいけないものです。

 

株などの相続の時点でいくらの価値になっているのか不透明なものを元手にするのは危険行為です。

だからこそ、見通しの付く手段を取っていきたいものです。

けれど、知っておくだけで変えられる結果もあります。

 

まずは、見極めるポイントを知って身の周りを整えていきましょう。

 

今回は、専業主婦の方が五千万円もの相続税の軽減に至れた事例を挙げながら話しを進めたいと思います。

 

3つポイントをじっくり確認すれば数千万円の減税は可能!

 

以下の3つのポイントを外さなければ、専業主婦でも5,000万円程度の減税は可能です

 

 項目をクリックしますと、その箇所までジャンプ出来ます。

 

順番に見ていきましょう。

 

接客担当者の人脈と人選基準を知っておく

減税には不動産や生命保険やファイナンシャルプランナー(FP)など人生に関わる分野の接客担当者との人脈が実は、非常に大切なんです。

でもやみくもに人脈を作るのもNG。

見極め方も大事です。

 

どういうことかというと、以下の事例でご説明します。

 

あなたにも出来る!はじめの一歩で5000万円の差が出た事例

【お客様の背景】

資産をお持ちなのは当時92歳のお婆様。

病院で過ごされており、不動産手続きをしようにも判断能力の有無を、職権のある有資格者との面会で診断してもらう必要がある状態でした。

 

相続対策のご依頼者は、お孫さん(長女)。

ご依頼者のお母様は既に施設に入られていました。

それゆえ、お婆様からは「お姉ちゃん(ご依頼者)がやってね。」と以前から頼まれていたそうです。

 

とは言いましても相続について勉強しているだとか、仕事などで相続における見識があったではありません。

お二人のお子さまがいらっしゃる専業主婦。

相談しようにも職場があるわけでもなく、何から手を付けていいのかさえも分からなかったそうです。

 

①接客担当者の人脈と人選基準を知っておくことの解説

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今回のお客様は何も分からないので、ご自身が加入している生命保険の接客担当者に相談したことから始まります。

これは正しい行動だと思います。

こういう時に声を掛けることをお勧めしたいのは生命保険の接客担当者です。

 

少しお話しは逸れますが、生命保険選びで欠かせない最も大事なことの一つは、接客担当者がどんな人脈をお持ちであるか?です。

生命保険会社で用意している専門家もいることでしょう。

しかし、その専門家が必ずしもお客様のことを第一に考えて回答を出してくれる保証はありません。

 

接客担当者が様々な出会いの中で、会社で用意されている専門家よりも信用に足る仕事の質の高さを認められる人がいるというのは、本当に頼もしいと思います。

 

昔から『優秀な生命保険の担当者こそ、万屋(よろずや)である』という認識があるぐらいです。

生命保険のプランは同じ会社内であれば、あなたという軸があるのですからプラン内容が大きく変わることは、まず、無いでしょう。

 

生命保険業に限らずではありますが、だからこそ、専門分野以外での対応力の幅の広さは同じ料金を支払っていても、人生において恩恵を受ける機会の多さが変わってくると思います。

 

同じモノを買うにしても、誰から買うか?

AIなどのテクノロジーが進むからこそ、大事にしていきたいですね。

 

話しを本筋に戻しましょう。

当初、私に相談されたのは不動産の売却が変なことにならないように見てほしいという内容でした。

 

お話しを伺い、配慮したほうが宜しいと思われる不動産以外の分野におけるアドバイスもしていました。

そうしたところ、お客様から「税や権利関係の手続きについて相続案件に強い専門家選びも一任したい」と仰ってくださいました。

 

結果、相続対策のチーム編成から各専門家の連携まで行なうチーム統括までお任せ頂けました。

 

誰が、仕事の質を高めるために、どういった日々を過ごしているか。

人生に関係するお仕事をされている方の目利きを、どうか大事にしてください。

 

②契約は解除を希望した場合をよく確かめる

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あらゆる分野において契約というものはメリット、デメリットだけを確認して契約するか否かを判断される方が多くいらっしゃるものです。

 

専門家の専門性を確認する時に大事なのは、契約解除の際のことを詳細に答えられること。

今回で言えば不動産管理会社とのサブリース契約。

その解除金の計算式と解除までの必要期間。

 

不動産の相続対策で肝心なものは、契約の解除となった場合のスピード感と具体的な処理方法だからです。

 

それをメモに残しても平然としていられることです。

つまり、言葉に責任を持てているかが分かるということです。

 

相続対策の足枷(あしかせ)となるサブリース契約に触れながらお話しします。

不動産においては特に、人任せはご自身の状況に合わせた舵取りが出来なくなるものです。

その一つのお話しです。

安易な賃貸運営で用いられる『サブリース契約』。

 

近年、大きな不祥事として大手不動産会社が世間を賑わせています。

当時NHKが特集を組み、大手不動産会社がある街一体の数々の地主に対して不誠実な建築計画を持ち掛けた番組を放送しました。

その中のお一人でもいらっしゃいました。

 

お客様は4棟のアパート経営をしていました。

しかし、大手不動産会社による建築とアパート運営を任せることとなるサブリース契約がなされていることがわかりました。

 

運営を任せているのに利益が出ていないので、資産の組み換えが第一優先でした。

 

不動産における資産の組み換え:利益を生んでいない物件(キャッシュフローが回っていない、キャッシュフローが成り立っていないなどの表現を用いられることが多いです。)を買主に利益が生まれる形で売って、その資金でキャッシュフローが見込める物件を購入すること。

 

サブリース契約先の不動産会社というのは対応が悪いものです。

例え、オーナーに利益を生み出す運営になっていなくても、です。

オーナーには利益がなくても、管理会社には毎月賃料の15%分の利益が入ってくる仕組みだからです。

 

今回の売却戦略の為に管理会社に物件資料の取り寄せ要請をしても対応が遅いものでした。

時にはお願いした資料の提供にも応じようとしなかったこともありました。

 

サブリース契約の解除要綱に従ったお願いをしても応じようとせず、契約解除に半年も掛かりました。

 

解除要綱が複雑であったかと言えば簡単なものでした。

解除要綱に従い、解除金を所有者が支払えば応じると定めてありました。

 

それでも100万円単位の即金を求めるもの。

地主と言いましても企業ではありません。

あくまで、消費者です。

 

100万円単位の即金を求めることが何を示すのかの想像は、どの方にも難しくないと思います。

 

ただ厄介だったのは、契約書の条文(約束事)の書き方が弁護士に見解を求めても、ややこしい言い回しをしていた点も作為的構成を感じるものでした。

 

ゆえに、こちらの事情や都合に合わせたペースでの折衝が思うようには進みませんでした。

 

先程の100万円単位の即金を求める契約書条項の意図するところは、契約解除を断念してもらう可能性を残しているということです。

 

契約解除の対応の引き延ばしも、この意図に沿っていることは明らか。

 

この章の冒頭にも挙げました『言葉(契約)への責任』があるならば、この対応は有り得なかったということです。

 

危うく数千万円の相続税の課税をされてしまうところでした。

契約の担当者が組織を代表する者かサラリーマンかでは、対応は歴然と変わるものです。

判断権限の差はトラブルや不測の事態にこそ表われるからです。

 

サラリーマンにとっては、自身の社内での立場や居心地を悪くしてまで契約先の方にどれだけの迷惑を掛けてしまうかなどの事情を、上層部に訴えかけるわけはありません。

 

もしも、このご相談が既に相続が発生した後であれば、完全にお客様「一族」が路頭に迷うことになったことは火を見るよりも明らかであるにも関わらず、です。

理解してもらえていたら、管理会社が定めた規定の即契約解除の方法で半年も時間を掛ける対応をするはずがないということです。

 

円滑に次のステップに進めるように状況を整えておくためにも、開始(契約)の際に手を打っておきましょう。

 

③取引相手からの見られ方も知っておく4d168a2a2143962c866bd5e1d79fc350_s 

相続対策を行なうということは、大きなお金の出費が掛かっています。

ですから、つい、納税の為の資金繰りでご自身の都合や希望を取引の相手方に強く求めてしまうことがあります。

 

相談を持ち掛ける専門家に対しては、基本的にそれで宜しいかと思います。

ただし、不動産取引は買主様がいてこそ成り立つものです。

 

その方の利益、安全性もまた確保した計画でなくては取引が成立しません。

その目線で仕事に携わる大切さが、ご相談者のお金だけではない利益ももたらします。

 

今回のご相談は、反面教師と尊い対応の両方が起こった忘れられないお仕事でもありました。

 

資産を組み替えるための不動産売却にあたり、管理会社が出してきた条件がありました。

その一つが司法書士の指定です。

 

当初は、管理会社が指定した司法書士は物件所有者であるお婆様の判断能力の有無の面談業務を二言返事で承諾していました。

 

ところが、建築費の借入先である銀行からはお婆様の判断能力確認の面談に、銀行の担当者も立ち会うことが条件になった途端、司法書士は面談業務を断ってきました。

 

多くいるものです。

不動産会社と物件所有者の親族だけの同席ならば了解する司法書士。

 

関係者は、どの人も物件を売りたいので所有者の判断能力が基準値に達していなくても、判断能力有りと承認を出せば有り難がってくれるからです。

 

けれど今回は、判断能力が無いのに物件を売ってしまえば責任を問われる銀行が同席。

司法書士が下手に承認を出せば、銀行から指摘を受けてしまい、最悪の場合、司法書士の資格はく奪や営業停止の処分も有り得ます。

 

基本的な仕事のスタンスは、こういった事態に顕著に表れるものですね。

 

結果としては、脳を活性化させ意識をしっかりと保てる可能性のある処置を家族の皆さんが行なったことで、銀行担当者による面談でありながら承認を得るに至りました。

 

これには、ご依頼者もお婆様も歓喜!

 

もしも判断能力が無いとなっていた場合は、後見人制度を適用させることになっていました。

その影響は相続税が五千万円も加算されることになるところだったのですから。

 

売り出す前からこれだけ苦労した物件です。

買主様探しも苦労したことを覚えています。

 

売却物件は築30年以上経過の木造アパート。

融資の返済期間と建物の構造は直接的な関係があります。

 

物件の構造によって耐用年数が決まっていて、『耐用年数-経過年数』の残存期間が不動産融資の返済期間になります。

返済期間が長いほど月々の返済額は安くなるので、キャッシュフローが見込めます。

 

木造の耐用年数は22年。

つまり、現金で購入を検討してくださる方にしか見向きもされないということです。

 

相続対策は、所有者の方がご存命の間に手続きをすべて完了しておかなくては損をしてしまうものです。

そして、人の命の限りは分からないもの。

 

悠長に構えていては、ご迷惑しか掛けません。

 

買主様探しでは、本当に人脈に救われたとしか言い様がありません。

『大家さんを守る会』の会長と直接の知り合いだったことで救われました。

700人以上の地主さん、不動産オーナーさんへ不動産経営の理解度向上を促す活動をされている方です。

 

その会長が事情をご理解くださり、物件価格の妥当性(収益の見込み具合の適正度)もご理解くださいました。

そして驚くことに、現金での購入は難しいからと言い、自らの自宅を担保に入れて金融機関から融資を起こし購入してくれたのです。

 

ご依頼者である売主様のメリットだけを考え買主様に損をさせるような「高く売ります!」と言うのは口が裂けても私は言いません。

 

高く売ることだけを優先された物件の買主の顛末は、私の人生を大きく変えてしまったのですから・・・

 

簡単に「自宅を担保に」とは言いましたが、金融機関の融資承認には3ヶ月も時間を要しました。

更にサブリース契約先である管理会社の契約解除承認に半年も掛かってしまったので、融資承認が下りてからも買主様には3ケ月間、何度も決済日を延長してもらうことにもなりました。

こんなお願いは一般の買主様ならば、とっくに契約破棄を言われても可笑しくないものです。

 

その他の所有地の売却においても、惜しみないご協力をしてくださいました。

不動産の下取り業者(買取業者)が購入検討もしてくれない立地の物件に対しても、「ちょうどアパートを建てて所有したかったんだよ。」と購入してくれたことも忘れられません。

 

様々な出来事やご協力の元、無事に相続対策も終えることができたこともあり、ご自宅でのお食事に何度も招いてくださいました。

 

お陰様でお子様ともたくさん話しをしていたこともあり、今でも毎年の年賀状には兄弟それぞれから一筆のメッセージが添えられていて、それもまた愉しみになっています。

 

いかがでしょうか?

相続対策の第一歩、見極める3つのポイント。

  • 接客担当者の人脈と人選基準を知っておく
  • 契約は解除を希望した場合をよく確かめる
  • 取引相手からの見られ方も知っておく

 

総じて大事なことは、自分ごととして捉えて人任せにしないこと。

 

自分の意思を伝え、相手の考え方や重きを置いているものは何かを知っていく。

こういったコミュニケーションが取れる関係性が築ける専門家であるかどうかを見ていくことをお勧めいたします。


貸家建付地の評価

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は「貸家建付地の評価」です。

宅地に一戸建ての貸家、賃貸アパート、賃貸マンションを建てている土地のことを
「貸家建付地」といいます。自己所有の土地に建物を建てて、
その建物を他人に貸して家賃収入を得ている宅地のことです。貸家建付地にすることでも、
宅地の評価額は下がるので相続対策として賃貸アパートを建てることが多いです。
貸家建付地の評価額は次のように計算します。
貸家建付地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
借地権割合は、国税局長が決めていて、大阪国税局管内の一部の地域については40%、
その他は全国的には30%になっています。
賃貸割合は、実際に賃貸されている部分のことで次のように計算します。
賃貸割合(%)=賃貸されている部屋数の合計されている部屋数の合計 ÷
その建物の全部屋数×100

たとえば、アパート全10室のうち8室が賃貸されている場合の賃貸割合は80%になります。

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貸宅地・借宅地の評価

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

宅地は使用目的によって評価方法が違います。たとえば、人に貸している土地
(貸し宅地)は評価が下がります。理由は、貸し宅地には借地権が生じるために、
土地の所有者といえども自由に処分できないという不便さを強いられるからです。
つまり、人に宅地を貸すことで相続評価が下がるのです。貸す自分の土地の利用に
関して制限を加えられるので安くなるわけです。
貸し宅地の評価額は、次のように自用地としての評価額から借地権割合を引いて計算します。
貸し宅地の評価額=自用地としての評価額×(1-借地権割合)
普通の宅地の評価より借地権割合分だけ評価が下がります。
自用地とは、自分で所有し自分でしようしている土地のことで、
自用地としての評価額とは路線価方式や倍率方式で求めた評価額のことになります。
借地権割合とは文字通りその宅地における借地権の割合をいいます。つまり、
借地権割合が、30%であれば、その宅地の評価額のうち30%は
借地権の評価額になります。借地権は路線価図の路線価の右脇に
AからGまでのアルファベットで表示されていて、割合はA=90%、B=80%
、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%となります。
たとえば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合70%の貸し宅地の評価額は、
次のように計算します。
貸し宅地の評価額=1億円 × (1-70%) = 3000万円

それでは、貸し宅地を借りている借地人に相続が起こった場合はどうなるでしょう?
借地人に相続があったときは借地権が相続財産となるので次のように評価します。
借地権の評価額 = 自用地としての評価額 × 借地権割合
宅地としての評価に借地権割合をかければ、借地権の評価額が計算できます。
このように、貸し宅地の評価額と借地権の評価額を合計すると、
自用地としての評価額になります。
つまり、貸し宅地というのは、地主と借地人が共同で所有していて、
借地人が借地権割合を所有し、残りを地主が所有しているようなものです。

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路線価方式

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

路線価方式は「宅地の面積×路線価」で計算します。ただし、これは正方形、
かつ、一方のみの路線に面している宅地にたいするものであり、
ほとんどの宅地の場合は単純に「宅地の面積×路線価」では計算できません。
とはいえ、相続財産のおおよその評価額を知りたい場合は単純に
「宅地の面積×路線価」で計算してみるのも良いでしょう。
正確な宅地の相続税評価額の計算方法は次のようになります。
相続税評価額=路線価×奥行価格補正率×宅地の面積(×各種補正率)
つまり、「宅地の面積×路線価」に各種補正率をかけていくことになります。
補正率は数種類あり、間口が狭い宅地には「間口狭小補正率」、
奥行きが長い宅地には「奥行長大補正率」、不正形地には「不正形地補正率」
のように適用します。
また、複数の路面に面している場合は、「路線価×奥行価格補正率」が
一番高くなる路線価を基準にします。つまり、「路線価×奥行価格補正率」が
一番高くなる路線価をその宅地の路線価として計算していきます。

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土地の評価「路線価」

こんにちは、
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今回は、「路線価」についてです!
現預金よりも、土地や自社株を多く持っている人のほうが多くの相続税を納めています。
とくに、相続財産の中でもっとも大きな割合を占めるのは住居や事務所といった建物の
敷地になる「宅地」でしょう。つまり、宅地の評価額によって相続税額が決まると
いっても過言ではないのです。
宅地は使用目的に応じて評価額が大きく変わるので、意図的に使用目的を変えることで
相続税を安くすることが可能ですし、評価額が80%割引になる特例などもあるので
評価方法次第で相続税額に大きな差がでてきます。
宅地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2通りあります。どちらの方式で
評価するかは評価する宅地の所在地によって決まります。税務署に置いてある路線価図を見て、
相続する宅地と接している道路に「路線価」が付されていれば路線価方式、「路線価」が
付されていなえれば倍率方式で評価します。一般的には、市街地は路線価方式、
それ以外は倍率方式なので、ほとんどの場合は「路線価方式」と考えていいでしょう。
なお、路線価図は、国税庁のホームページ(http://www.nta.go.jp/)でも見ることができます。

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財産の評価方法

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続税の計算で一番難しいのは財産評価です。
土地、建物、株式などの財産をいくらで評価するのかという点になります。
現金や預貯金はそのままの額が財産評価額なので簡単ですが、
そのほかの財産は簡単にはいきません。土地や建物の価額は売る人や買う人の意思で安くも高くもなるからです。
それでは、現金以外の土地や家屋といった財産の評価はどうするのでしょうか。
相続税ではそれぞれの財産の種類に応じて評価方法が決まっています。
土地には土地の評価方法、建物には建物の評価方法、株式には株式の評価方法、
ゴルフ会員権にはゴルフ会員権の評価方法というようにそれぞれの財産に応じて
評価方法が決まっているのです。たとえば、土地の評価をするときは土地独自の
評価方法によって算出した額が財産評価額となります。
相続税の節税対策の一つは、この財産評価額をさげることにあります
。財産の評価方法を工夫することで評価額を下げるのです。
特に、土地の評価は工夫次第で大きく評価額が変わってきます。

相続財産になるもの
1.土地 → 宅地、田、畑、山林
2.土地の上に存する権利 → 借地権、定期借地権、地上権、永小作権
3.家屋 → 家屋、建築中の家屋、付属設備
4.構築物
5.果樹等及び立竹林
6.動産 → 家屋用動産、事業用動産、棚卸し商品等、書画、骨董品
7.無体財産権 → 特許権、実用新案件、商法件、著作権、電話加入権
8.株式及び出資 → 上場株式、気配相場等のある株式、取引相場のない株式
9.公社債 → 国債、地方債、社債、貸付信託受益証券、証券投資信託受益証券
10.その他の財産 → 現預金、貸付金、売掛金、受取手形、ゴルフ会員権

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相続税のおさめ方

こんにちは、
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今回は相続税のおさめ方です。

相続税は、期限内に金銭で一括納付が原則になります。
申告書の提出期限は被相続人が死亡した日から10ヶ月以内です。
当然、相続税が高すぎて現金で一括納付できない人もでてきます。
このような場合、相続税では一定の条件を満たせば「延納」や「物納」を認めています。
「延納」は相続税を分割して支払う方法で、「物納」は延納でも相続税を払うことが
できない場合に、金銭ではなく不動産などの相続財産で納付する方法です。

相続税では、期限内に納付しなかった場合や、申告漏れなどがあった場合には
加算税が課せられることになっています。加算税としては、延滞税、過少申告加算税、
重加算税などがあり、最高で40%もの加算税を払うことになるのでくれぐれも
申告ミスには注意しましょう。

延滞税       → 期限内に申告したが、納付が期限後だった
: 4.1%
過少申告加算税 → 税務調査後に修正申告した場合
: 10%
※(    )は修正額が多い場合
(15%)
無申告加算税  → 期限内に自主的に申告した場合
: 5%
税務調査後に申告した場合
: 15%
重加算税     → 申告したが、財産を隠したり事実を偽造した場合
: 35%
申告せずに、財産を隠したり事実を偽造していた場合
: 40%

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遺産分割の方法

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。
今回は遺産分割の方法です!

もっとも一般的な遺産分割の方法は現物分割です。現物分割は、自宅は長男、
預金は次男というように、各相続人がそれぞれ個別の財産を相続する方法です。
この方法で遺産分割協議がまとまれば理想的な相続と言えます。
しかし、被相続人の遺産が自宅のみの場合などは、現物分割をしようとすると
1人の相続人しか財産をもらえません。これでは、他の相続人との間に不公平感が
残ってしまいます。
そこで、遺産分割では、①の現物分割のほかに、②換価分割、③代償分割、
といった方法をとることになります。
①現物分割 → 1つ1つの財産をだれが取得するのか決める方法
②換価分割 → 相続財産をすべて換金し、相続人に金銭で分配する方法
③代償分割 → 特定の相続人に相続分を超える財産を与え、その相続人が
他の相続人に現金を払う方法(俗に言うハンコ代)

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遺産分割協議書

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。
今回は遺産分割協議書の話です!

遺言書がない場合、各相続人の財産の取り分は基本的には相続人同士の話し合いで決めます。
法定相続分は、あくまでも遺産分割の目安なので必ずしもその通りに分割する必要はありません。
「誰がどの財産をもらうのか」を決める話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議で合意できない場合は家庭裁判所で遺産分割することになります。
遺産分割協議は、相続税の申告期限(相続開始を知った日の翌日から10ヶ月)
までに遺産分割協議が終わっていないと、税制上の優遇措置が受けられなくなるので
早めに済ませるようにします。申告期限までに決まらないと、その後も決まらない
ということが多いので注意しましょう。
相続人同士でどのように遺産分割するかを話し合って全員が納得したら、
次に「遺産分割協議」を作成します。遺産分割協議書は、不動産の相続登記や名義変更などの
際にも必要となってきますし、後日の争いを防ぐ効果もあります。
ですから、合意内容を明確にするためにも作成するようにしましょう。

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相続放棄

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続放棄の話です。

「相続放棄」とは借金も財産も一切相続しないという方法です。
特にほしい財産もなく、ほとんど借金のみという場合は相続放棄をするべきです。
相続放棄をすれば、何も財産をもらえませんが、借金も返す必要がなくなります。
一方、「限定承認」とは、被相続人の財産の範囲内で借金を払う方法です。
つまり、相続した後で借金の方が多いとわかったときでも、限定承認していれば
相続財産の範囲内で借金を返せばいいことになります。わかっていない借金がある
可能性がある場合には有効です。
「限定承認」か「相続放棄」のいずれかを選択する場合は、相続の開始が
あったことを知った日から3ヶ月以内に被相続人の住所地の家庭裁判所に
申告しなければなりません。ただし、限定承認は相続人の全員が共同で申請する
必要があるので注意しましょう。

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相続人が死亡していた時

こんにちは、

30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続人が死亡していた時の話です。

相続人が死亡などの理由により相続権を失った場合、その相続人の子など(直系卑属)
が相続権を引き継ぎます。このことを「代襲相続」といいます。代襲相続の原因は、
①以前死亡(同時死亡を含みます。)、②欠格、③廃除、の3ケースです。
たとえば、被相続人死亡時に相続人となるべきであった、一人息子は既に死亡しているが、
その一人息子の子供(すなまち被相続人の孫)はいるといった場合に、その息子の子供
(すなわち被相続人の孫)に相続権が移るのです。また、その息子の子供
(すなまち被相続人の孫)も相続権を失っていた場合は、その息子の孫
(すなわち被相続人のひ孫)に相続権が移ります。このことを「再代襲」といいます。
なぜなら、相続はもともと親から子へ、そして子から孫へというように上から下へ
財産が流れていくのが自然であると考えられているからです。

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相続人になれない人

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は相続人になれない人についてです。

相続人の地位にありながら相続人になれない人がいます。民法では、
「被相続人や他の相続人を殺害したり、遺言を取り消させようと脅迫したりした場合」、
相続人の資格を失わせることになっちます。
このことを「相続欠格」といいます。これは、被相続人に対して殺害などの
著しい非行をした人が、その被相続人の財産を相続するというのでは、
あまりにも筋違いだと考えられるからです。
また、「相続欠格」にならないまでも被相続人に対する非行があった者に対して、
被相続人の意思で相続権を奪うこともできます。このことを「相続人の廃除」といいます。
被相続人は家庭裁判所に申請するかまたは遺言により「相続人の廃除」をすることができます。
「相続人の廃除」対象は遺留分を有する相続人なので、兄弟姉妹以外の法定相続人になります。
つまり、遺留分を有する相続人に財産を相続させたくない場合は、相続人が放棄しない限り
「廃除」するしか方法がありません。兄弟姉妹に財産を残したくないのであれば
遺言書に明記するだけで済むことになります。

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遺言書と法定相続分はどちらが優先?

こんにちは、
30億の借金を返済した相続コンサルタント 杉浦です。

今回は遺言書と法定相続分はどちらが優先かという話です。
結論から言うと、遺言書の内容が優先されます。ですから、遺言書に「
家族以外の人に全財産を相続させる」といった内容であれば、基本手的にはそうなります。
なぜなら、「自分の財産をどのように処分しようと、それは所有者の勝手であり、
それは、生前であっても死後であっても変わらない」というのが、現実の法律だからです。
しかし、これでは「全財産を愛人に相続させる」という遺言書を残された家族は一銭も
もらえなくなってしまい、残された家族が気の毒なので、民法では、
一定の相続人が最低限相続できる財産を「遺留分」として保証しています。

つまり、被相続人がどのような考え方であっても、どんな遺言をのこしたとしても、
一定の相続人であれば遺留分の財産は保証されるのです(ただし、話し合いによっては、
取り分が遺留分より少なくなる場合もあります)
たとえば、被相続人が「全財産を愛人に相続させる」といった内容の遺言書をのこしても、
その被相続人の配偶者などには「遺留分」の財産は戻ってきます。
遺留分が保証されている相続人は、配偶者、子供、父母です。
法定相続人の第3順位である兄弟姉妹には遺留分はありません。
また、「遺留分」を相続するには、遺言書により財産を相続した者に
「遺留分減殺請求」をしなくてはなりません。たとえば、遺言書により愛人が
全財産を相続した場合は、遺留分が保証されている相続人が愛人に対して
内容証明郵便を送ることになります。これだけで、財産が戻ってこない場合は、
遺産分割の調停・審判か民事訴状などの手続きをとります。
なお、「遺留分減殺請求」ができるのは、相続開始及び贈与があったことを知った日から
1年以内です。

遺留分として請求できる財産総額は、配偶者や子供が法定相続人にいる場合は
相続財産の2分の1,法定相続人が父母など(直系尊属)のみの場合は、
相続財産の3分の1になります。

なにかご質問等ございましたら、下記ホームページまでお問い合わせください。

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