相続とは命の限りをもって発生することですから予測しにくいですよね。
誰もがご家族には長く生きていてもらいたいものですし、寿命ではなく不慮の事故で突然の場合もあります。
「相続対策をしてから無駄が生じないようにギリギリになってから。」
そのように相続発生時期から逆算的に対策を行なうことは困難ですよね。
元気なうちに相続やお墓の事を切り出せば、ご本人を傷つけてしまい、以後、話し合いがまったく出来なくなるご家族もいらっしゃいます。
こうなると、本来、出来たはずのことが出来ずに何百万円…時には数千万円のお金が手元から離れていくしかない状況もあります。
プロにも手の出しようがない状況はあるのです。
しかし、その逆も然り。
今回は、ご依頼者夫婦の両家が一致団結したことによりプロが動かされ、ご実家を第三者に奪われることなく守る処置が出来た、そんな事例を挙げながら話しを進めたいと思います。
以下の２つのポイントを押さえ、上手にプロのポテンシャルを引き出しましょう。
【目次】
新興宗教に取られてたまるか！！命を懸けて家を守った相続対策とは！？
相続対策、手続きには複数の専門家が携わります。
専門家に上手に動いて頂くには、ご自身の要望や都合だけを押し付けても物事が最適な形に収まるとは限りません。
ですから、専門家から見た視点や業務の裏側を知ることは、非常に大切です。
人間誰しもが、自身を全く理解しようとはしない方よりも、少しでも理解をしようとしてくださる方に対してこそ、言われなくとも一歩先行く仕事ぶりで貢献しようと思いますよね。
お金だけ上乗せして、無理難題と自身の都合だけを突き付けるなんてNGですよね。
とてもタイトなスケジュールでの依頼でしたが、終わってみれば私が感謝している、下記の事例でご説明いたします。
【お客様背景】
ご依頼者 所有者のご長男 当時５０代後半。
不動産所有者：奥様のお父さん（以下、お義父さん） 90代前半。
ご依頼者夫婦は関東に在住ではありましたが、ご相談物件は奥様のご両親が住まわれている東北のご実家。
奥様のお父さんのことは、ご依頼者から見た親類として以後『お義父さん』と表記していきます。
お義父さんが体調の急変により入院してしまったことが、お義父さんご本人が相続を本格的に考え始めたことがきっかけだったそうです。
お義父さんの頭を悩ませていたのが、奥様のお母さん（以後、お義母さんと表記します。）が新興宗教に入れ込んでしまっていたこと。
お義父さんの望みは、妻であるお義母さんに相続により不動産の名義が移行し、新興宗教に不動産を含む財産を持っていかれない処置をしておきたいとのことでした。
お義父さんは自分の子どもである娘さん夫婦（ご依頼者）の為に頑張ってきただけに、きちんと法的に引き継がれるようにしたかったのでしょう。
その想いをご依頼者である娘さんの旦那さんに伝え、実行に移したんだそうです。
そして、ご依頼者様が考えられた策が、こうでした。
ご依頼者のお父さん（以下、お父さんと表記します。）に購入して頂くこと。
そうすれば、親族ではあっても血の繋がりの無い家族の所有となった不動産は、いずれお義父さんの娘さん夫婦（自分たち夫婦）の財産として引き継がれることになる、と。
この案には、お義父さんも娘さんであるご依頼者の奥様も賛同してくださったそうです。
相続の方向性がまとまったところで、知人を介してご相談が私に寄せられました。
親族間取り引きの世間からの見られ方
ここで問題となることが２つあります。
相続対策における基本的な知識でもありますので、ポイントとして押さえておいて頂きたいことです。
①三親等以内での不動産売買の場合、売買金額が実勢取引相場（見知らぬ他人同士で行なわれる通常の売買価格の相場）に則した金額設定で行なうこと。
節税や利益を得るために、身内での取り引き額を相場以下にされてしまっては市場の混乱を招きます。
その為、『バレないだろう』という考えで不誠実な取り引きを手助けすると、公的機関から指摘を受けた場合、取り引きそのものを無効とみなされてしまうことがあります。
取り引き無効となった際に、既にお義父さんにもしものことがあって相続が起こっていれば、結局、不動産の名義にお義母さんの持ち分が入ってしまい、ご実家がどうなってしまうか分かりません。
言い方が悪くなりますが、公的機関や新興宗教など第三者の横槍が入らない『隙の無い手続き』にすることが結局、もっとも安全で安価な手続きになります。
第三者からの抗議を受けて訴訟が起こり、裁判費用が掛かることもあるでしょう。
それにより時間を取られたり、精神的な疲労や苦痛を受けることはお金には換算できない『後遺症』が関わった人全員に残ることだってあります。
②融資における原則です。
金融機関を問わず、三親等以内での不動産売買における融資は承認が得られないものと認識しておいてください。
身内間での取り引きが正常であるか否かを判断することは金融機関であっても困難です。
身内間での取り引きを希望される方々は、保有資産が多い方であることは不動産取り引きを良く知らない一般の方々でも想像が難しくないと思います。
先にも申し上げた通り、融資という幇助（ほうじょ）を行なうことで市場の混乱を招くことは、お金の流れの秩序を守る立場にあるはずの金融機関の存在価値そのものに関わることです。
今回は、お父さんが現金で購入できる資金力があったので計画を実行に移すことができました。
専門家の水面下の仕事と業界のルール
この事例をお話ししようと思ったのは、今振り返ってみても直感に救われたとしか言いようのないものです。
知人から相談の連絡を頂いたのは日曜日でした。
その時に「今度の土曜日に売買契約を行ないたいのですが、動けますか？」と。
正直、これには驚きを隠せませんでした。
スケジュールを聞き返してしまったほどでしたね。
不動産売買契約は、行ってその日に行なえるものではありません。
東北の物件ですから移動時間が必要です。
現地の視察を行い、重要事項説明書などの売買契約書類一式を作成する為の情報収集として市役所などへ赴き、建築関連の法規や規制の確認を行います。
調査だけで１日掛かり。
書類にまとめるのにも、ミスがそれこそ許されない案件ですから慎重に作成するゆえ半日は作業必要時間を見ておかなければなりません。
さらに、万全を期すためにも調査の段階から信頼を置ける司法書士にも同行させ物件や案件事情の共有を強固に出来るスケジュールで動かなければなりませんでした。
運に恵まれたのは、司法書士のスケジュールが火曜日で組めたことにもありました。
おかげで、土曜日での契約締結に目処がついたのです。
しかし、調査も終わり東京に戻ってきてから何か嫌な予感がありました。
急遽、ご依頼者に電話を掛け、木曜日での取り引きに変更できないものかを相談させて頂きました。
予感という無根拠なものに、よく耳を傾けてくださったと、本当に思います。
そして、関係者の全員がスケジュールを木曜日に合わせてくださったのです。
感謝しかありませんでした。
木曜日当日は、司法書士と一緒に11時に東北に現地入りしました。
現金での購入、１日も無駄に出来ない状況です。
売買契約と売買代金全額の一括支払い、法務局に所有権移転登記、これらをすべて１日で完了させなければなりません。
不動産売買は、代金の支払いと所有権移転登記手続きは同日に行なうのがルールと言っても過言ではない≪当たり前≫です。
行政が指定する法規（ルール）ではないところが厄介ではあります。
不動産詐欺の見極めの一つでもあるお話しですが、言い訳を沢山つけてお金を払ったのにその日のうちに、ご自身に所有権移転登記手続きがなされない流れになっていることです。
このように、それぞれの業界には暗黙のルール、行政が敷いているルールがあります。
それらを知る時間、専門家を理解する時間や機会がなければ損を招くこともあることは想像できるかと思います。
話しを戻しましょう。
まずは、売主であるお義父さんに売買契約書類一式への署名、捺印を頂きました。
担当医にも同席頂いてお義父さんの意志能力（判断能力）の有無の確認をして頂いた中で契約を行ないました。
この判断能力の有無の確認は、利害関係の無い第三者の立会いを設けることで、後々、売買契約の不当性を訴えるような横槍が入らないようにするための配慮です。
不動産売買契約で基本であり、もっとも大事な心構えは『裁判になっても対抗できるほどの調査と状況的根拠、証拠を整えて取引に臨むこと』だと思っています。
目先の利益に囚われた時、取り引きには必ずと言っていいほど、ほころびが生じるものです。
手堅く行なうほど、取り引きというものは無用な利益は生まれないものではないですか。
どの業界でも同じことなんですよね。
契約締結が終わるなり、すぐさま東京に戻り午後２時には買主であるお父さんの元へ。
お父さんからも無事に契約書類一式への署名、捺印をして頂きました。
東北にも東京にも同行をして頂いた司法書士は、事務所に戻り迅速にオンラインにて法務局に所有権移転登記手続きを申請してくださいました。
慌ただしくも１日で手続きを完了し、空けた金曜日。
朝９時、ご依頼者からお電話が。
「昨夜、お義父さんが亡くなりました…」と。
きっと、私の予感…虫の報せはお義父さんからのものだったんでしょう。
待っていてくれたんでしょうね。
私の直感からの申し出ながら、可能な限り迅速な行動に司法書士を始め、周りの方が理解を示し協力してくれたからこそ、お義父さんの想いは望み通りに相続対策が出来ました。
改めて思います。
相続は不動産会社だけでは足りません。
専門家が一人で行なっても成し得ません。
独走しても、ままならず。
遠慮をしても歩みが鈍るだけ。
この事例は、全員の理解と行動がもたらした忘れられないギリギリの案件です。
その後、ご依頼者様は息子さん二人、それぞれの一人暮らしのお部屋探しの際には頼ってくださいました。
さらにご依頼者様が事業拡大に伴う事務所移転の際のテナント探しや、新規事業の事務所探しの際にも頼ってくださる関係になりました。
弊社では単純に賃貸の物件探しのお願いはお断りしています。
この点は、あしからず…
その他にも、私の人脈の広さや推薦する専門家の質の高さを信用してくださり、困りごとがあれば、その道の専門家の紹介を求めてご連絡くださいます。
プライベートでの交流まで生まれたのは、予想外の嬉しさです。
毎年１回は海外旅行に誘われ、奥様公認の元、気の置けない男二人旅までしています。
壁を一緒に乗り越えた後というのは思いがけない信頼関係が生まれることは、専門家とご依頼者の間柄でも同じですね。
いかがでしょうか？
プロのポテンシャルを引き出す為のポイント。
親族間取り引きの世間からの見られ方
専門家の業務必要時間の把握
相続対策、相続手続きを仕事として携わるあらゆる方々が口にしていますね。
「元気なうちに。」
「いつかではなく確実に出来る時に。」
「少しでも早く。」
聞き慣れてしまっているでしょうからこそ、きっかけや思い直しになればと思います。
今回は、ご依頼者夫婦の両家が、ほんの少しの知識を活かし、全員がまとまって迅速な行動を起こしたからこそ成し得たお話しです
熱意や真剣みは、やはり人を動かすのだと身をもって改めて教えられました。
相続対策は、熱意と関係者のまとまりが肝心です。
財産を渡す方も受け取る方も、意思が伝え合えるうちに、じっくりと気持ちを伝え合ってください。
そして、大変なこともたくさんあるとは思いますが、どうか伝え合える喜びもまた感じてくださったら嬉しいです。