『不動産投資』
この言葉には、『不就労所得』という甘美な響きから手放しで儲けられるものと思っている方は多くいらっしゃることでしょう。
手放しで儲けられる物件を探そうとした結果、失敗される方もいれば、今回のお話しに出てくる方のように、『手掛け方』を知っていることで利回りを自分で倍以上にしている方もいるんです。
今回は、不動産投資のちょっと違った視点を知ってもらうお話しです。
ご依頼内容
クライアントとご縁を繋いでくださったのは、与野の司法書士さんからでした。
それまでにも３件ほどお仕事をご紹介してくださった間柄。
「相続した区分マンションを売りたい。」と。
物件の所在地を聞いて、クライアントの気持ちを納得しましたね。
埼玉県にある宮原駅。そこからバスで１５分。
築４０年。全８戸。
区分所有の分譲マンションではあるけれど、見るからにアパート
壁には、クラック。
屋上の貯水タンクは割れている。
管理費や修繕積立金の設定も無い。
そのマンションの２戸を、空室の状態で相続したクライアント。
あなたにも、もうクライアントのお気持ちはお解りいただけたことでしょう。
不動産投資が分かっていなければ、所有していても不安が募ってしまいますよね。
一般市場から特定市場への働きかけ
「売りたい」と言われても、一般市場に売り出したところで成約に導くのは、至難の業（わざ）。
…を通り越して、もはや時間を浪費するだけになり兼ねません。
そうなると、次に考えることは、再販売を目的とした不動産買い取り専門業者への売却です。
売却価格が下がろうと、クライアントにとって所有し続けるデメリットの方が大きいことが分かっていましたので。
…が、こちらも幾つもの業者に電話をしても
「ムリ！」
取り引きの有る業者に声を掛けても「買えるわけないじゃん。」
……
分かっていても凹むものは凹みます。
こうなりますと、望みはかなり薄くなりますが『特定市場』に移行するのが良策です。
同マンション内の所有者
隣接地の所有者
この物件を理解しているから価値を感じて頂ける方ですね。
存続や継続の理由が『体感』として分かっている人は、特別な価値観で理解してくださるんですよ。
マンションの場合、まずは他の区分（部屋）の所有者について調べます。
どうするのか？
登記簿謄本の取得です。
他の６戸分の謄本をすべて取得しました。
謄本には所有者の住所とお名前が記載されています。
すると、１階の部屋を３年前に購入している方がいることが分かりました。
どうやら現金で購入している模様。
３年の間に売買も賃貸も市場が大きく変わる地域ではありません。
社名で登記されていましたので、所有者の背景が事前に分かったのも有り難かったです。
電話でお話しした時に、先方の賢さに合点が直ぐにいくことが出来たのですから。
広告会社を経営している方でした。
行動と効果の見通し、予算と利益の数字的根拠と決断力が高かったですね。
クライアントの事情説明にも、その場でご理解を示してくださいました。
購入のご意向も示していただいたので、すぐさま商談に移行。
まずは正直な希望金額で打診。
「この物件は、１階ではないので２００万円で買いませんか？」
「１００万円かな？」スパっ！
即答でした。
買い取り専門業者にも断られていたのでこれには内心
「運が良い！！」とさえ思いましたが…
わざと渋い声で「う～ん」と悩む声を。
大事なことは、私の所有物ではないこと。
本当に購入を前提とした価格交渉であること。
この２点を確認すべく、購入申込書の取り交わしをもって話しを進めさせて頂きました。
ＦＡＸにより購入申込書の交付をお願いすることで、直ぐに動ける手はずを整えました。
素早い決断。
そして、書面の取り交わしという行動による意思表示。
そこに感謝と敬意を込め、クライアントへの交渉は買主様の意向に添えるよう協力させて頂くことを約束して、その日のやり取りを終えることとしました。
買い手の見ている数字的メリット
立地条件も、物件状況も決して良いとは思えないご依頼物件。
どうして買主様は即決で決めることが出来たのでしょうね？
お待たせしました。
今日のメインのお題でしたね。
本当に買ってくださるかの確信も持てずに
折角お話しできる機会を得た会ったことも無い方との電話を切ることほど
怖いものはありません。
どういった目線で３年前に、このマンションを買おうと思ったのか？
そもそも、どういった戦略をもって不動産投資を行なっているのか？
ここを確認しておくことが大事です。
例え、お仕事を頼まれたクライアントが売主の立場の人であろうと、次の所有者が明らかな損をするような取り引きに手を染めるワケにはいきません。
クライアントへの確実な相談結果のご報告と、自分自身への仕事の信条のどちらも満たすことが気持ち良い仕事と言えます。
まず、この買主様は買った物件をそのまま貸し出せる物件に手を出さない。
そういう戦略を好む方でした。
このマンションのお部屋だけではなく、幾つもの区分マンションを既にお持ちだとか。
どの物件も地方物件を含め、一見、『入居募集も大変そう。入居しても長く住んでもらえ無さそう。空室リスクは高そう。』な物件ばかりを見付けては購入していました。
安く現金買いで手にして、ちょっと内装工事をして見た目と住み心地を整え、付加価値を付けることで真っ当な賃料に戻して賃貸に出す、というものです。
安い物件は売主が弱気になり易く、現金で買うとなれば今回のように半値にまで下げてもらえることも珍しくありません。
さて、数字で買主様の目算をご案内したいと思います。
現在１階のお部屋を賃料６万円で貸し出し中。
今回、１部屋 ５０万円で購入。
１部屋 ２０～３０万円で内装。
欲を張らなければ今回も６万円で賃貸。
内装工事費３０万円としても５ヶ月で回収。
さらに１年足らずで購入費も回収。
利回りの計算式は、こうなります。
年間賃料７２万円÷購入費（内装費込）８０万円
利回り９０％が２部屋も手に入るんです。
売却する時には、入居した状態で売却すれば大宮駅付近ならば利回り１５％も見ておけば成約も早いでしょう。
内装が仕上がったばかり頃に写真を撮っておき、販売図面に載せれば物件を見なくても売却が円滑に進みやすくなります。
将来的な売却ですから、利回り１５％でも賃料の下落は見ておくとして…
賃料 ５万円でも
年間賃料６０万円÷利回り０.１５
売却は４００万円になりますね。
購入資金８０万円は、１年半で回収済み。
その後は、賃料がずっと丸々純利益として得られています。
こういったシミュレーションが瞬時に出来れば、チャンスを逃がすことなく利益に転換できますね。
不動産投資でローンを組むにしても、元手となる資金は頭金も含めて必要です。
同じお金を支払って、借金を作って毎月の利益額を少なくするか？
現金購入をして、素早く元手を回収し収益を生み続けるか？
好みに分かれるところですが、一つの視点として挙げてみました。
出口戦略は数字だけでは実現しない
ここまでシミュレーションが出来ていると、どうしても浮足立つ人がいるものです。
大事なことは、数字を現実に落とし込むことです。
数字に間違いはないですし、空室リスクを見越してもいますので失敗はしないでしょう。
この買主様は、他の物件で『不動産屋とは？彼らに動いてもらうには？』
この経験も積まれていることでしょう。
そう、賃貸にしても売却や購入にしても『専門家に動いてもらいやすくする算段』が必要です。
そこには、経費として見込んで使わずいるお金の考えもまた、持っていなければいけません。
経費枠…
教科書のような不動産経営テキストには載せられない『実態に則し、活かす知恵』を、いつ手にするか、ですね。
物件の特性、条件、状況に応じて使い分ける必要があります。
だからこそ、今回の買主様のように『自分は、こういった物件にだけ手を出す。なぜなら、自分で考えて判断できる得意分野であるから。』と決めておくのが良いでしょう。
専門家の見極め方で何度もお話ししていますが、一般消費者にも同じことが言えるんです。
自分の特化したいことが明確、鮮明に相手に伝われば、良い知らせが舞い込むということです。
≪知る≫大切さ
決して不動産投資は『何もしないでお金が入ってくる』不就労収入ではない、と大前提を置いてください。
それを放棄した瞬間、誰も買わない損だけを生む物件情報を信用していた関係筋から紹介されることがあります。
「これまで、とても良い物件情報ばかり紹介してくれたから…」
そんな理由を抱えて相談に来る方が、後を絶たない現実はお伝え申し上げます。
不動産投資で大事な要点は、『あなたが、指示出しできたら想像は実現する』
そう思ってほしいですね。
あなたにも、入居者にも手厚い利益をもたらす不動産投資となることを願っております。