あなたは、投資用不動産の勧誘電話が掛かってきたことはありますか？
投資用不動産のすべてが損を招くわけではないことは言うまでもありません。
それでも、投資用新築ワンルームの営業の、あまりの杜撰（ずさん）な対応にはマイナスイメージを持たれても仕方ないと言わざるを得ない実態です。
今回は、私が実際に受けた勧誘電話のやり取りをもって、聞き分けポイントが身に付くようにしたいと思います。
前編は、勧誘電話におけるルールや規制、撃退方法や相談先について。
後編は、セールストークがなぜ損や借金地獄に巻き込まれることになるのか？
どちらも知っておくことで、不動産投資の入り口や運営のコツに繋がったら良いと思います。
≪ 目 次 ≫
２つの営業電話を規制する法律
１．宅地建物取引業法
２．消費者契約法
言ってしまえば、この『基本中の基本を知らずに話せる人間だけが電話勧誘は出来る』という身も蓋もない結論を、まずはお伝えします。
【宅地建物取引業法】
これは、電話を掛けたこと自体で迷惑を掛けていないか？
この観点が規制の根底です。
電話勧誘で該当する箇所としては、こちらの３点です。
・勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止
・相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することを禁止
・迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘を禁止
宅地建物取引業法（昭和２７年法律第１７６号）第４７条の２第３項に基づき、同法施行規則第１６条の１２において、宅地建物取引業者等の勧誘行為について、相手方等を困惑させることが禁止。
上記のことを現実的な対処の順番で簡単に言えば
- 会社名、宅地建物取引業の免許番号、電話相手の氏名を聞く（メモをする）
- 夜や朝など、迷惑な時間帯と感じたら、その旨を伝える
- 別の担当者からの電話でも、一度、断ったのなら、その旨を伝える
こうなります。
話しを聞いていて、おかしな言い回しについても知っておくと良いと思います。
それが、消費者契約法です。
これは、業界を問わず適法されるものなので、覚えておくと良いです。
【消費者契約法】
これは、意図的に勘違いを起こさせていないか？
正常なる判断の元で本人の意思をもった契約なのか？
この観点が規制の根底です。
消費者・事業者間の情報や交渉力の格差是正を目的として、平成１３年４月１日より施行された比較的新しい法律。
事業者の不当行為（不当な勧誘、不当な契約条項）があった場合、消費者は契約の取り消しや契約条項の無効を主張できるとあります。
不当な勧誘・誤認・ 断定的判断の提供（４条１項２号）
消費者契約の目的となる、将来確実に財産上の利得を得られるかどうか、判断し難いものについて断定的であるかのような判断を提供した場合が法に抵触するということです。
※例えば、「絶対に・確実に・間違いなく儲かりますよ。」などと言われ、契約してしまった場合には、契約の取り消しができます。
取り消しには期限が設けられていることにも気を付けてください。
消費者が事業者との契約に違法性があり、契約を取り消すことができることを認識したときから１年間。
もしくは、契約締結から５年間です。
ここは抑えておきましょう。
もしも、迷惑行為があった場合の相談先は下記になります。
【相談先】
国民生活センター
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
こちらに連絡をしてください。
ちなみに…
「こんなはずじゃなかった…」
これは、運用・運営といった時間の経緯の中で生じた不測の事態。
販売元、仲介不動産会社への訴えは難しいものであると認識しなければいけません。
投資は自己責任の元で行なうこととする考え方を否定しまいます。
そうなってしまうと収集がつかなくなります。
すべての投資商品において、少しでもマイナスになった時に、その責任を業者が負わなければならなくなってしまうことを想像し、理解してもらえたらと思います。
弊社は、投資不動産の仲介がメインの会社ではありませんので擁護するつもりは無いんですが、身の守り方のひとつの情報として書かせて頂きますね。
では、実際に私が受けた電話内容に沿って、上記２つの法令に抵触していないかを確認してみましょうか。
勧誘電話の内容
日曜日の夕方に事務所の電話が鳴りました。
平日なら電話転送会社を通す流れですが、日曜だったので直接対応。
ディスプレイを見やると名古屋の市外局番。
誰だ？名古屋の仕事は、今は…無いな。仕事の依頼？
出てみるか…
不動産会社（以下、不）「私ども投資用不動産会社でして。」
電話営業か…と思いもしましたが、暇つぶしに付き合ってみることにしました。
求めてもいない事で営業掛けられることなんて、ほとんどありませんから。
どんなトークをするのだろう？
不「今回、ラッキーな掘り出し物件が出ましたよ！浅草で2,600万円の新築マンションのワンルームです。買い時ですよぉ。」
私「…。私、（不動産の）プロだから買わないよ？」
不「いやいやいやいやいや･･･、これはですね、プロとか関係ないですよ。」
「利回り３％あって、団信も使えますから！」
「儲かりますから、お得ですよ。」
私「利回り３％？借入したらさぁ…ローン組んで、管理費と修繕積立金を払って、キャッシュフロー回らないでしょ？浅草で２,６００万円て、高いよ。」
不「え～っと･･･ちょっと待ってくださいね。」
もう、しどろもどろ。
新人だったみたいです。
上司と電話交代。
不「すみません。下の者が分かっていなかったみたいで。」
ここから理屈もなく強気なだけの言葉攻めをされることに。
不「新築マンションですから固定資産税は３年間の軽減税率があってですね…」
私「だから、キャッシュフロー回らないでしょ？」
不「不動産投資っていうのは、そういう目的で買うんじゃないんですよ！」
「保有しておいて売却する手もあるんです。今回の物件は損も出ないし、節税にもなりますから。」
私「節税って言ってる意味わかる？節税って赤字だって言ってるってことだよ？（笑）」
「売却だって将来、幾らになるかなんてわからないでしょ？」
不「そんなことないです。浅草の一等地ですから値下がりしないんですよ！」
私「何、言ってるの？車もそうだし不動産も同じで、新品というのは買った瞬間に価値が下がるんだよ。欧米とかと違って、日本では中古の価値っていうのは３割下がるんだよ。」
不「あなた、それでもプロですか！？」
「そもそも投資と言うのは、買ったものの価値なんですよ。保てるかなんですよ。」
私「さっきも言ったけど、平均３割の価値が落ちるもので…仮に値下がりが２割だとしても不動産投資は普通、築１０年落ちがコスパも良いっていう統計があるんだよ。知ってる？」
そうするとまた
不「あなた、本当にプロですか？」
喧嘩売るんですね、こういう電話営業は。
そこにも驚きましたね。
強気を証拠にしたいだけなんでしょうが。
理屈、理論が破綻しているので、こちらは何も動じませんけども。
私「利回り、キャピタルゲインを狙うにしてもおかしいよ？」
不「（年間収支もキャピタルゲイン）どちらも大丈夫です！！損が出ないので。」
私「じゃあさ、空室リスクについては？３ヶ月は空くことを想定しなきゃいけないよね？」
不「それも大丈夫です。間なんて空きません。絶対に有り得ませんから！」
私「それこそ、無理でしょ。部屋を見ないで決める人なんて、そうそういないんだから。」
不「そんなことはないんですよ。これまでも他の物件では決めていますから！」
賃貸募集の業務経験が無い人間は、必ずこの言い方をします。
先方の言い分が現実には不可能である理由は、後編で説明させて頂きますね。
私「あなたじゃ話しにならないから、社長だして。」
さすがに、相手はビクッとしてましたね。
目に見えるように伝わってきました。
不「分かりました。もう掛けませ～ん！」ガチャッ…
法に抵触していないか？
先にも書かせて頂きましたが、絶対に儲けられる、絶対に価値を維持できる。
この謳（うた）い文句は、消費者契約法に抵触するとあります。
不当な勧誘 誤認 断定的判断の提供（４条１項２号）
消費者契約の目的となる、将来確実に財産上の利得を得られるかどうか、判断し難いものについて断定的であるかのような判断を提供した場合。
言い回しで既にアウトです。
言い分の理屈、理論以前の問題だということです。
先ほどは相談先として、国民生活センターと公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会を挙げました。
弁護士に相談に行くことは、お勧めしません。
不動産の専門家でもなければ、不動産会社にストップを掛けたり営業停止などの痛手を負わせる手立てにお金が必要になるからです。
上記２か所は、無料で営業行為への罰則を与えることが出来ます。
あなたが相談することで他の方が嫌な目に遭わなくなったり、借金地獄の人生にされる可能性を無くすことだって出来ます。
相談したことで、あなた個人を特定されて仕返しがくることもありません。
そもそも似た手口でしか勧誘電話をしていないので、あなたを特定のしようがありません。
まとめ
今回、営業電話に付き合ってみて思ったこと。
あんまりにも強気なんで「プロでも騙されたりするんだろうな。」と思いますよ。
一般の方は、まともに付き合ったら騙されますね。
いかがでしょうか？
勧誘電話に対する規制と、実際の営業トークは。
不動産経営を理解している人からすれば、「こんなことも答えられない電話営業マンいるよ、いるよ（笑）」となってしまう内容です。
まともに電話に付き合って、言い負かす必要は無いと思います。
営業トークのルールを理解して、まともな営業マンを通じ、キャッシュフローの回る良い物件を手にして頂けたら幸いです。
後編は、この口車に乗ると、どんな顛末が待っているのか？
先ほどの会話を要所ごとに区切り、不動産運営に活かせる解説し、他の事例も挙げながらお話し致します。