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【返済に困ってきた…そんな相談は、いつからが良い?任意売却のご相談からみるプロの本音】

誰しもが住宅を購入する時に、返済に不安がある中では買いませんよね。

それでも、返済に行き詰ってしまい任意売却や競売の一途を辿るケースが毎年、一定数挙がっています。

 

競売や任意売却中の物件が存在しないことは無い

その事実もまた、目を逸らしていけないことだと思っています。

 

様々な経緯で、これらの売却手段に至っています。

ですが、身近だからこそ怖く、知っておいてほしいケースを今回は挙げさせて頂こうと思います。

 

≪ 目次 ≫

お客様経緯

困りごとの相談のコツ

任意売却の裏側

どんな機関とも窓口は大切に

ここからの選択には覚悟が不可欠

相談のタイミングは、どこか?

 

お客様経緯

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今回の事例は、ファイナンシャルプランナー(以下、FP)からのご紹介によるものでした。

ご紹介者であるFPのご友人。

住宅ローンの返済ができない状況にまでなっているとのこと。

 

「このままでは競売になってしまう。」

「任意売却で、何とかなりませんか?」

 

最終手段に至らないように相談に乗り、計画し、回避させることがFPの仕事。

ご相談時には手の打ちようがない状態だったのでしょう。

 

最終手段の中で、少しでも良い状況を残すベストな行動

それは、実務に携わる人間への早期バトンパスです。

 

プロの資質とは、ここに問われると私は考えています。

 

『回避策を練るのが仕事、最後まで諦めないことがプロ』

ここに固執して自身のフィールドで留めたら取り返しがつかないことになる。

それを知っていて、実際に行動に起こせる人がプロフェッショナルではないでしょうか。

 

プライドを、どこに持つか

それが伝わるご相談だからこそ、実務以外の面でもお客様には情報提供したくなるものです。

 

背景を聞けば、離婚が原因。

だから、プロのチカラを頼り早期解決に踏み切る必要がありました。

 

相談に至るまでのプロセスは、致し方ないと思いました。

浪費などではなかったからです。

 

IT業界に携わる職種に勤務していらっしゃいました。

勤め先の会社の状況により年収が下がってしまったことが発端。

 

給与は直ぐに下がっても、生活の固定費を下がった年収分だけ下げる。

これは困難を極めるものです。

 

そこで、生活費の為にクレジットカードをつまんでしまったことが始まり。

なんとも言えない事情だと思います。

 

『カードではなく、誰かに借りる選択は無かったのか?』

結論だけ見れば容易く言えるでしょう。

 

けれど、実際にお願いできるものかどうかは別問題です。

「お金が足りない。」

これを親族だろうと友人だろうと近しい方に吐露する辛さ…

耐え難いものがあると思うのです。

 

どんなに事情を分かってもらおうとも

人によっては自分に落胆する気持ちを抱いてしまうでしょう。

協力を得られない上に、付き合い方を変えられてしまうことだって多くあります。

もしかしたら、話しが広がってしまうのではないか…

 

考えればキリがないのではないでしょうか。

 

いろいろな思いや考えがあるまま、周りに相談ができなかったそうです。

そして、3つのクレジット会社からお金を借りている状況でした。

それらが返せなくなって、住宅ローンも返せなくなっていました。

 

困りごとの相談のコツ

窓口

借入状況を整理したところ

住宅ローンは、残債3,500万円。

カードは、3社で300万円。

 

まず、大きな金額であり私の分野である住宅ローンから

ここは、借入機関の窓口へ訪問し相談するのが最善への一歩

 

お金を貸してくれている金融機関を抜きに

不動産会社へ相談に行ったり、あれやこれやとこねくり回す。

これはハッキリと申し上げまして無駄です。

 

こちらの事情や意図を汲んでくれるのか否か。

それが見えてこそ現状打破の戦略が最短、最善、かつ有効的なものになります。

 

ちなみに、返済が滞って相談に行けば、すんなりと任意売却になるとは思わないでくださいね。

任意売却を承諾するということは、お金を貸した側は貸したお金が100万円単位で返ってこないことを意味するのですから。

 

今回の相談の結論は、相談窓口の担当者から一言。

「支払いストップしていいよ。任売(任意売却)にしなさい。」と。

 

揉めることも、事情を汲んでもらう為に必要以上の画策をしたと言うわけでもありません。

 

今回の承諾には、ちょっとした演出はしました。

それでも、相談や交渉のコツの初歩は、顔を合わせながら話し合うことです。

 

任意売却の裏側

相談のタイミング

任意売却は、通常の売却のように売り出し価格の設定が自由ではありません。

 

そして、大手不動産会社であろうと企業の大小を問わず

相場よりも安い売り出し金額を設定されてしまう傾向が大変に強い現実があります。

ここが、最も違うところでしょう。

残債金額よりも平気で何百万円も低い金額になることが珍しくありません。

 

実際の成約金額が残債よりも少なければ、その差額は借金として残り返済義務が発生します。

それでも、月々の返済金額が低くなれば生活は今よりも楽になり、社会的義務も果たせるという大義名分の説得をされます。

 

なぜ、ここまでの現実があるのか?

それは、任意売却の開始から売値の全額を受け取るまでの手続き、ここの煩雑(はんざつ)さにあります。

 

  • 価格設定の審査
  • 進捗報告の徹底
  • 購入申込金額への承認取得
  • 売値の全額受け取り時の立会い手配

 

任意売却の案件への神経の使い方や、要する実務時間の多さには同業者と話しが尽きず盛り上がるぐらいですよ。

 

「売値決めるにしても、審査が通るか分からないし、結果を待たなければ動きも取れないよなぁ。」

「数字の見方が分かる外部の人間に見られるってのは、緊張するものがあるね。」

「売り出してからも、進捗報告のマメさの必要からのスケジュールのリズム調整とかね。」

などなど。

 

自由度が制限されることは、販売する者にとっては業界問わず煩わしいと思うのは我がままなのですが、本音といったところでしょう。

 

ただ、当たり前のことなんですよ?

進捗報告の徹底に関しては特に、実務要項として宅地建物取引業法の定めに則っているだけです。

 

本当に怖いことは1つ。

任意売却は『いわくつき物件』として見られて避けられてしまうことがあります。

そのため、仕事が煩雑なことも手伝って早期に成約に至れるようにしてしまいます。

 

それが『いたずらに相場よりも安い金額設定と、緻密な根拠資料を作り上げて審査を通す傾向の強さ』です。

家を売っても届かなかった借入金額は借金として残るのですから、この点は本当に気を付けておきたいポイントです。

 

どんな機関とも窓口は大切に

電話交渉

業務の煩雑さと業界の本音や傾向はお解りいただけたかと思います。

けれど、業務の煩雑さはマイナスだけを生むわけではないんです。

 

世にいうところのピンチはチャンス、です。

 

そんな業務の煩雑さとマメに担当窓口と連絡を取り合うがゆえに、担当者と仲良くなることもあるのです。

 

今回も、事前に相談訪問の連絡をした際も、3~4年振りの電話にも関わらず覚えてくれていました。

「覚えてるよぉ。また来たのぉ?(笑)」なんて、やり取りがあったぐらいです。

私の性格や仕事の傾向にも理解があるというのは、やはり伝わるものがあるのでしょう。

 

だからこそ、どんな機関の窓口の方であろうと、仲良くなっておくと得だと思っています。

その還元は必ず、困っているお客様のために作用するものになるからです。

 

売却活動は、物件が最寄駅から徒歩2分の好立地。

駅も住み易さや認知度の高さもあり、売却開始2ヶ月で満額成約。

おかげさまで、住宅ローンの残債全額3500万円は完済。

 

この点の借金が残らなかったことには、胸を撫でおろすばかりでしたね。

 

ここからの選択には覚悟が不可欠

覚悟

相談開始の時から、住宅ローンは売却次第としてもカードによる借入の対処については、借金の性質が別のものとしてご相談とアドバイスをさせて頂いておりました。

 

私からは「FPに相談しているだろうけど、破産手続きをしても良いとは思う。」と伝えていました。

 

支払いができていないのですから、カード会社からは請求は来ます。

請求を無視していれば、その借入金を受け取る権利(債権)は債権回収会社に売られます。

 

取り立て方も変わってくることもあります。

法が厳しくなり、ドラマに出てくるような取り方ではなくなったにしても、プレッシャーは圧し掛かってきます。

給与を差し押さえられてしまうケースもあります。

 

それら現実を伝えた中で

「どうする?」と伺ってみました。

 

「破産しない方法でいきます。」

本人の意思での選択です。

 

色々とアドバイスはしたうえで

「対処の仕方は伝えた通りだけど、気を付けてね。」と…

破産しない場合に起こりうる現実を知ったうえで本人が選んだのであれば、それしか言えません。

 

その後にも何度か連絡がありました。

勤め先の会社にまで電話が掛かってくることが1社だけあったそうです。

 

伝えたことが、すべてお客様の頭に残るとも限りません。

「月に幾ら返すとか交渉もしてみたら?」

 

選択したとは言え、後戻りできる事例です。

「破産手続きをしても良いんじゃない?」

 

一見、引き返したように思われたとして、『誰かから言われた』という逃げ口を作ってあげること。

これは、相談者がもっとも気を遣ってしかるべきことだと考えています。

 

大事なことは言い訳をしないことではありません。

本人の負荷が軽いのは、どちらなのかを≪その時の状況≫で考えた答えであることです。

 

もし、以前出した答えを変えたとしても、何も言わずに受け入れる心持ちを。

話しを聞く側にこれがあれば、素直な答えを出せると思っています。

 

ここで弁護士なら「破産手続きをしなさい。」という言い方をされたと聞くことが多くあります。

破産手続きを選択してもらえれば、弁護士としてはお仕事になりますから手数料が入る流れとなりましょう。

相談だけでは、彼らにとってはお金にならない仕事の範囲なのかもしれません。

 

私は、私自身に起こる様々なことに対して常に、リスクとメリットの天秤に掛けて答えを出します。

ですから、お客様にも同じように『知ったうえでの選択』が出来るように相談に乗るようにしています。

 

破産手続きの道を示すにしても、言い方ひとつですよね。

 

破産手続きをせずに進めていく方法は、幾つかあります。

破産を選ぶにしても手続きにはお金が掛かります。

心理的負荷もかなり掛かります。

 

決意をして買った住まいの手放し、離婚。

そこにおける破産宣告の選択…

 

安易にできる選択ではないんです。

幾ら合理な手段だとしても、心が追い付かないことがあります。

 

相談のタイミングは、どこか?

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「こうなる前に相談したほうが良い。」

お金に関わる立場のお仕事の方ならば、当然に言うことですね。

 

「カードでつまむ前に相談してほしい。」

具体的に申し上げるならば、このタイミングです。

 

今回で言うならば、様々な可能性が生まれます。

キャッシングに手を出す前なら、任意売却にしなくても済んだ。

破産の恐怖を味わわなくても良かった。

離婚しなくて済んだ。

 

だからこそ、心理的タイミングならば『心配になった時点』での相談がベストです。

 

破産は、怖いものです。

私自身、想像が付かないほどの借金を負った経験があります。

だからこそ、気持ちが分かる者として一緒に解決策を考えています。

 

本当に行き詰ってからの相談では救えないものを生み出してしまいます。

でも、ほんのちょっと心配になった時の相談は、残せるものをたくさん作れます。

そのことを多くの方に知ってもらえたら、何よりも嬉しく思います。


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【ご依頼のタイミングが人生の分岐点!大手不動産会社だから出来ない案件を解決。資産家案件での貸しを一般規模案件に活かすコンサルティング対応】

世の中には、不動産を担保にお金を貸してくれるサービスや制度があります。

資金使途が自由なものもあれば、事業資金として貸し出してくれるものもあります。

 

ただ、お金を借りる時というのは大概、返す時の条件を確認していないものです。

借り入れ先が金融機関の場合なら、そんなに支障は出ないでしょう。

 

ただし、街金・闇金と言われるところでなくても気を付けてください。

貸金業ではない一般有名企業が出資してくれる場合でも、驚くような条件を言い渡されることがあるのです。

 

今回はそんな、コンビニエンスストアの企業統合による突発的な出資でお困りだった方のお話しです。

 

≪目次≫

お客様背景

資金計画の確認

売却活動は、すんなりと。だが、しかし…

貸しを、頭を下げて使う

まとめ

 

お客様背景

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きっかけは、金融機関からのご紹介。

事業資金として不動産担保ローンでお金を貸しているお客様のお困りごとのご相談。

 

不動産担保ローンですと住宅ローンと違い、他の方がお金を貸して1番抵当権を設定していて、例え2番抵当権での設定となってもお金を貸してくれます。

 

この1番抵当権設定者(債権者)が、後に頭を抱える原因となるのです。

 

お客様は、その当時でコンビニエンスストアを2店舗経営しているオーナーさん。

どのコンビニエンスストアとは言いませんが、コンビニエンスストア企業同士による企業買収による影響で、当然に全店舗、内装変更工事をしなくてはならなくなりました。

 

この内装費用の捻出が、どうにもならなくなっているというのです。

 

資金計画の確認

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ご相談当初は、経営状態が芳しくありませんでした。

 

現金が期待できないからこそのご相談。

自宅売却でしかまとまったお金の準備が出来ないことが確認できました。

 

時間が余り無いとは言え、必要資金に到達するには不動産買い取り業者により取引価格では足りません。

 

不動産査定をしたところ、一般市場への売り出しで2,000万円が正当な価格であることがわかり、資金計画が成り立ちました。

 

コンビニエンスストアを始める際には、営業権を企業へ納めることになります。

これが500万円。(一番抵当権で登記)

 

次に事業資金で借りた紹介元である金融機関。

1,000万円。(第二抵当権)

 

そして、今回の目的である店舗内装費。

 

これらを差し引いても、少しは気持ちに余裕が出るお金が手元に残ります。

お客様からご快諾を頂き、売却活動へ。

 

売却活動は、すんなりと。だが、しかし…

前倒し

売り出しを始めると、意外にも直ぐに他社の不動産会社が買主様を見付けてくださいました。

 

相場で売り出すと、その妥当性は地域を理解している方ならば理解は早いものです。

買主様は、隣り近所の方が甥っ子さんに声を掛けてくださって見付かったそうです。

 

売買契約の締結もスムーズに事は運びました。

 

ところが、契約締結後に1番抵当権の債務者に連絡したところ、問題が出てしまいました。

 

抵当権抹消手続き書類の作成依頼に必要な期間の最終確認。

すると…

 

500万円の一括事前支払いが条件、と。

 

通常、金融機関からお金を借りた場合、債権者に残債額を返済した同日に抵当権抹消手続きを法務局に申請します。

その為、抵当権抹消手続き書類は事前に用意(作成)してもらうものです。

それが、お金をまとめて返してから書類を作成し始めるという話し。

 

書類作成に時間を要することは、当然に分かっていますので作成期間には十二分に余裕を持ったご連絡でした。

それが、事前払いの条件であることには胆が冷えました。

 

理由を伺い、交渉をお願いしても変わることが無かったからです。

金融機関相手ならば、他の金融機関の事例等で道は拓けます。

しかし、1企業内での規定となると独自性の主張は崩しにくいのが、弱ってしまうところです。

 

実績、経験といったものは、時に通常の手順では特殊案件ごとの穴により後手に回ることがあります。

 

自己フォローでは無いのですが、正直言えば、後手に回るのは仕方のないこともあります。

ですから、もしも、あなたが頼んでいる不動産会社が対処に後手に回る事態になっても、それ自体をどうか責めずにいて頂けたらとも思います。

 

大事なことは、後手に回ってもカバー出来るのか!?

ここだと思います。

 

貸しを、頭を下げて使う

銀行融資

抵当権が抹消できなければ、買主様からお客様はお金を受け取ることが出来ません。

 

とは言え、無担保で500万円も貸し出してくれる経営状況でもなければ、物件引き渡し予定日までの時間もありません。

不動産会社が直接お客様にお金を工面して、物件を借りてもらう、貸せるようにする、物件を買わせる、売らせることは違法営業行為です。

 

「とにかくお金を自分で用意してきてくれ」

と言って、街金・闇金に行かせるなんて言語道断です。

 

考えに考え、たった一人だけ、可能性を掛けられる人物に思い当たりました。

 

私の知人に、不動産業と金融業の認可を持っている者がいたのです。

これまで、幾度となく案件を紹介し売り上げ貢献もした間柄

 

お客様事情を説明し、私が頭を下げ、何とか500万円もの金額を貸してもらえることになりました。

さすがに、事情が事情ゆえに応じてくれましたが、今回の件を機に今後も甘えたいとは私は思いません。

先方にとって、ビジネスとして応じる必要があるものではありませんからね。

 

普通の不動産会社、特に大きな会社になればなる程に、応じられるものではないでしょう。

下手をすれば、担当者なり責任者なりの進退に大きな影響を及ぼす事案だからです。

 

これがクリアになったことで次に進むことが出来ました。

 

…そう、この事例の困難は、これだけでは無かったのです。

2つ、3つと同時に困難が起こったのです。

 

それはまた、次のお話しで。

【文化の違いは国だけではない。世代、立場、認識の違いも丁寧に。相続事前対策にも通じる不動産売買要件】

 

まとめ

いかがでしたでしょう?

お金を借りる時の確認事項の大切さや相談するタイミングの重要性は伝わってでしょうか?

 

今回の事例のご相談。

 

もしも、直接のお問い合わせだったら…

金融機関からのご紹介だったとしても…

 

私に話しが回って来た時に

「1番抵当権の抹消に事前払いが条件で、金融機関からお金が借りられないから。」

と言われていたら、請けていなかったでしょう

 

お金の借りどころを協力するお仕事ではありません。

 

では、なぜ、コラムに書いたのか?

それは…

 

●抵当権抹消には手続き書類の用意に時間が掛かること。

 

●物件を売却するしか、まとまったお金を用意できない場合のことを確認する。

(お金を借りる際に、返済時の確認事項の提唱。)

 

●毎月の返済義務が無かろうと、物件の売却と同時での返済対応が不可能な借り入れは、早期完済を目指すこと。もしくは、せめて無担保ローンでも借り入れ可能そうな金額(100~200万円)まで繰り上げ返済しておくこと。

 

●お金が枯渇してくる前に事実確認や計画を立てておくこと。

 

これらをお伝えしたいと思ったからです。

 

対応したことがあるから、同じ状況でどうにもならなくなったら相談してください、というニュアンスは一切含んでいません。

 

今回のような障害に見舞われ、誰も手立てが打てないことにならないように、早め早めの対処のお願い致します。

 

多くの案件をご紹介くださっている取引先からのお願いでもありました。

だから、相続事前対策ではありませんでしたがお請け致しました。

 

お金の工面も、一度きりであろうという暗黙の了解を汲んでの貸し出しでしょう。

 

この点を、何卒、ご理解くださいますようお願い申し上げます。


相続税を安くしたいのならこの順番を守ってください

相続税対策で大切なのは~その2.優先順位~

相続税対策をしようとして、節税を一番の優先事項でやってしまっているケースがあります。
その結果、どうなるか?
争族になり、兄弟姉妹間で骨肉の争いになり、相続税すら払えない状況になってしまいます。
皆さん、学校の道徳の時間で「兄弟間の関係」ってなんて教えられますか?

“平等”ですよね!決して、“兄を優先!”なんて教えられませんよね?

昔は長子もしくは、優秀な男子一人が財産を相続するのが当たり前でした。
一族郎党が生き残るための知恵だったのですね!!
今は時代が違いますから、当然に兄弟姉妹間で財産分与をみんなが主張してきます。
よっぽど、被相続人が準備をしておかないと、争いごとになるのは、当たり前の時代です。
全国的に見て、相続税が掛かる人の割合は約8%と言われていますが、争族になる確率は14%と言われています。
特に相続財産が5000万円以下の相続において、争う確率が高くなっているというデータが残っています。

相続税対策での最優先事項は家族円満

現代において相続税対策をする上で最も高い優先順位のものは、「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」を決めることです。
事前に家族間の関係を考慮しながら、遺言書を残しておくことも大切なアプローチになります。

相続税対策の2番目の優先事項は納税資金の準備

2番目に相続税対策にとって重要な優先順位はなんでしょうか?節税でしょうか?
まだ、節税ではないのですね!!
2番目は納税資金の準備です。
日本人の資産家に多いパターンは、不動産はもっているが、流動性の高い現金等が少ないというものです。
いざ、相続になり、換金性の低い不動産ばかりだと、遺産分割協議書でもめたり、土地測量図作成時の隣地境界線でトラブルがあったりすると10か月以内の相続税申告時までに納税ができずに、減税の特例が使えなくなったり、高い延滞税を支払わなくならなくなったりして、非常に損失が大きくなります。

これらを考慮すると事前に相続税の納税資金を準備しておくことが重要なわけがお分かり頂けると思います。

相続税対策の3番目が節税

3番目の相続対策の優先順位でようやく、節税が来るのです。
節税も相続税だけでなく、消費税、固定資産税、所得税、不動産取得税なども考慮してスキームを組むことが重要です。
また、節税だからといって、資産価値の低い不動産を借金をして購入するのは、後日、しっぺ返しが来るので、その辺もプロのアドバイスを聞きながら、慎重に進める必要があります。

大前提として、0番目の相続税対策があります。
現状分析です。

いったい、今、どれだけの財産があり、相続税評価額はいくらで、借金はいくらあり、相続人は何人いて、相続税はどれくらいかかるのか?

実は、ここをきっちり調査しないと、相続税対策はできません。
当たり前のことですが、ここを押さえずに闇雲に相続税対策をしている方も見受けます。
もう一度、相続税対策の優先順位復習ですが、

  • 0番目 現状分析
  • 1番目 「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」
  • 2番目 納税資金の準備
  • 3番目 節税

是非、この順番を考えながら、相続税対策を練って下さい。