41a3ea242416fac890c46a653663101e_s

【人生を狂わせる一言に気付こう!ルールを知れば、一言の真意もまた分かる。不動産相続対策チーム統括が語る、血の気も引く提案】

 

前回の記事では、私のお客様の投資用不動産の買替先の物件売主からの条件が理不尽なものであったことをお話ししました。

そして、そういった対応は巡り巡って、いつか自分に返ってきてしまう話しでした。

 

返ってきてしまうものがあると分かれば、したくは無くなるものですよね。

 

前回お話しした事例で特筆したいことは売買契約の条件だけではありませんでした。

売買契約から物件の引き渡し(所有権の移転手続き)の間にも、参考となるものがありました。

 

皆さんが不動産会社から言われるがままに進めたことで、どなたかの人生を…

或いはご自身の人生を狂わせてしまわないよう書き記したいと思います。

 

気持ちよく物件を譲り受ける、お引き渡しできますよう、ぜひ、お読みください。

 

≪目次≫

・急がば回れこそ、相手への思いやり

・メリットの前に、ルールと社会的罰則の確認を

・皆さんと一緒に乗り越える

・不動産業界の方にも伝わってほしいこと

 

 急がば回れこそ、相手への思いやり

Fotolia_51141558_Subscription_Monthly_M-1024x682

事の発端は、売買契約から引き渡しまでの間で売主様の息子が倒れて入院してしまったことでした。

 

当然、相続人に当たる方です。

この方の判断能力が著しく低下しているとなると売買契約は無効になってしまいます。

ですから、相続人の変更手続きが生じる可能性が出てきました。

 

買主である私のお客様も、お父様の容態の急変により相続対策をしています。

ここで変更手続きが生じてしまい、お父様にもしものことがあれば、すべてが水の泡となりお客様は1億円近く相続税が増えることになってしまいます。

 

売主様としても、すべてがやり直し。

こちらの事情が変われば買うことはありません。

物件条件は良いので売ること自体は難しくはなくても、新たな買主が今回と同じ条件を飲むことはないと自覚しています。

 

命が助かっても判断能力が低下したと判断されれば、売主・買主双方にメリットが何一つない状況なのです。

 

私も、売主側の大手不動産会社も迅速かつ、支障のない手立てを考えます。

そして、大手不動産会社から驚くべき提案がされます。

 

「今、判断能力が認めれているのだから、決済一か月前に意思確認すれば良いではないですか?」

「決済の直前よりも当然に、今の方が状態は良いんですから。」

 

これが、どれほど非人道的で利己的な発案であるか、皆さまは分からないと思います。

これで業界の経験があると自信たっぷりな態度に、さすがに≪引き≫ましたね。

冷めると言いましょうか…

 

兎にも角にも、こんな提案をされた時の結論は、不動産会社を変えることです。

 

売買契約は売主様と買主様の意向の合意です。

不動産会社の切り替えに問題はありません。

そこに法性・信用の欠如・公序良俗違反のいずれかがあるのならば、とくに。

 

メリットの前に、ルールと社会的罰則の確認を

b1f95d170107fbe5e24d136683aa0c30_s

では、ここまで言う理由をお話しします。

意思確認から決済まで日が空き過ぎていれば、意思確認は無効とされ売買契約も無効、やり直しになります。

今回、最も避けたい≪物件の引き渡しの延長≫です。

 

売主様・買主様双方のデメリットです。

 

次に、この契約に関わった不動産会社にも責任が生じます。

無理に契約を進めた不動産会社として私も大手不動産会社の両方が仲介責任を問われるのです。

 

さらに当時の担当者の非道さは、次の一言が極めつけでした。

上記の点を指摘したところ、「その責任は意思確認を行なった司法書士に全責任を負わせればいい。」と、ハッキリと言ったのです。

 

所有権移転手続きをお願いするには司法書士に頼みます。

基本的に買主、もしくは買主側不動産会社が信用できる司法書士を紹介するものです。

 

最優先に尊重してもらい、きちんと所有権を移転してもらうためにも買主が対価を払うことでリスクをゼロにするのです。

買主様に不利、不都合な状況があれば報告をしてくれる安全性を確保するためです。

 

それを売主側大手不動産会社は「うちの手配した司法書士なら1ヶ月前の意思確認でも手続きを通常通りに進めてくれますよ。」と続けました。

これほど人として信用の置けない言葉はないでしょう。

 

サラリーマンは、一つの失敗を会社が守ってくれることもあるでしょう。

1人の司法書士に責任を負わせこともあるでしょう。

司法書士は、さらに資格はく奪の処分にも追い込まれるでしょう。

 

当然に、理不尽な責任転嫁に対し司法書士も抵抗してくるでしょう。

責任の割合が10対0になるはずもありません。

 

売主様、買主様にそれぞれ違う不動産会社が携わっての売買契約を≪共同仲介≫と言います。

この共同仲介において契約の不備、不適切な問題の責任(仲介責任)は、先方の不動産会社だけの責任ではなく、私の会社も責任を問われるのです。

 

行政から処罰を受ければ、他のご依頼者の家族にまで迷惑を掛けることにもなります。

ひとつの家族ごとに数千万、時には数十億の相続税の相談です。

この会社は私ひとりです。

ゆえに、相談の総額分の不幸を生むのです。

 

経営者の視点は、すべてが自身に降り掛かってくるものとして先を見越していかなくてはなりません。

 

サラリーマンは失敗から守られ、成功すれば出来高給が加算されます。

しかし、こちらは「多額の仲介手数料が入ってくるから。」では済まされないのです。

 

皆さんと一緒に乗り越える

962f5dbce100d3a75125f3ab03caba2b_s

今回は、あらゆる方々に不幸を生む可能性が非常に高いものです。

人としてやってはいけないこと、言ってはいけないこと、考えてはいけないことの限度を超えた提案だったのです。

 

断固として拒否。

とはいえ、先方担当者の機嫌を損ねて売主様に在ること無いことを吹き込まれても困ります。

 

そこで私は一案講じました。

司法書士は慣習通り、こちらで手配。

予め、決済一か月前と二週間前の2回の意思確認をお願いすることになり、手間を取らせてしまうことを伝えておきました。

 

それと、倒れた息子さんの容態次第では、この仕事そのものが白紙になること。

これも有り得ると説明したうえで協力を仰ぎました。

 

決済一か月前の意思確認は問題なく完了。

 

しかし翌週、決済の三週間前。

今度は、お客様のお父さんが入院されました。

 

恐れていたことが起こった…

そう思いました。

 

物件引き渡し日(決済日)というのは前倒しが可能です。

どの売買契約でも滅多な場合でなければ『〇月〇日までに』と記してあります。

 

しかし、前倒しを売主に提案するも拒否。

「決済日は変えない。」の一点張り。

 

これまでお客様家族が乗り越えてきたものは、この契約だけでなく本当に沢山ありました。

もう祈るしかありませんでした。

 

祈りが通じたのか、なんとか無事、決済日を迎えることができました。

 

ただ、物件の引き渡しが済んで程なくして、お客様のお母さんの体調が優れなくなってしましました。

 

ご両親ともに体調が優れません。

遺言書の作り直しをご提案させて頂きました。

なぜならば、どちらの体調も予測がつかないゆえに、お母さんが先立たれた場合も考慮したほうが得策だからです。

夫婦間贈与を2パターン増やす必要が出てきました。

 

ご両親のどちらに何かあっても対応できる相続対策を整え、今回の依頼を完了とさせて頂きました。

 

不動産業界の方にも伝わってほしいこと

Close up of small gift with heart shape

ルールを知ることで真意を理解する価値について、いかがでしたでょうか。

 

今回の事例をお話しさせて頂いたのは、不動産を売却するということは、これまで見知らぬ他人かも知れない方との取り引きですが、取り引き相手の望みや幸せのお手伝いに確かに繋がっているということを、心に留めてもらいたいと願ったからです。

 

売主様も買主様もお互いに、そう心に留めてもらえたら気持ちの良いお取り引きは幾つでも実現できると思うのです。

 

そして、不動産取引に携わるすべての人が、お客様の意のままに進めることだけが『人として』正しいことではないということもまた、知って欲しいと思っています。

 

このコラムは、一般の方に向けて書いてはありますが、仕事で不動産に携わる人の目にも留まった時にも届けたい想いがあります。

サラリーマンの前に人間であることを前提に、仕事に臨む方たちで成り立つ業界になることを切に願います。

 


相続税を安くするならこの事前対策をしておけばOK!

相続税対策で大切なのは~その1.トータルコーディネート~

皆さん、相続税対策をしようと思った時に思い浮かべるのはどんな専門家ですか?
最初に浮かぶのは、税理士さんか弁護士さんでしょうか?
さて、彼らにその対策をお願いして、十分な成果が得られるでしょうか?
と、その前に相続税対策に必要な範囲を考えてみましょう!

相続税対策では、相続税以外も必ず確認

まずは、税金でしょうか?相続税対策と銘打っているので、当然、税の知識は必要ですよね。
ここで注意しなければいけないのが、相続税対策して相続税は下がったけど、大幅に固定資産税、消費税や所得税が上がってしまってはキャッシュフローが悪化してしまい、財産を目減りさせてしまい、本末転倒になってしまいます。

相続税対策をするときも、同時に相続税以外のその他の税金にも目配せをしてトータルの税額を減らせないと本当の意味の対策にはなりませんよね!?

ですが、意外にこの辺の事を見落とされています。

相続税対策には法律も知らないと損をする!

次に相続税対策に必要な範囲としては、法律でしょうか?
法定相続人は民法により決まってますし、有効となる遺言の書き方等も法律で決まっています。
また、不動産を所有している方は相続後に所有者変更登記をしなければなりませんので、登記の知識も必要です。

高齢化社会ですから、後見制度や任意後見制度を使うこともあるでしょうから、それらの法的・実務的知識も必要になります。

相続の半分は不動産

その次は、不動産の知識でしょうか!?
日本人の資産家の財産の半分は不動産と言われています。
当然に不動産を使った節税=相続税の低減は必要ですが、矛盾することが起きる可能性があります。
先日、こんな税理士さんに出会いました。
相続税が下げられるという理由で滋賀県の利回り12%のアパートを売りまくっていました。
その物件の詳細を見ると、主要駅から近いわけでもなく、正直、今後、資産価値が上がることが望めないものでした。

日本の現状は少子高齢化を向かえ、建てれば入る時代は終わってます。
もしアパートを購入するならば、その日本の状況でも生き残っていける条件のものを買わないと意味がありません。

確かに相続税は下がるでしょうが、資産価値のないアパートを買うことで後程、処分にも困ることがクライアントに取って良いことでしょうか?

つまり、この矛盾は、相続税は下がったけれど資産価値のない不動産を手に入れてしまったことです。

これは、笑えない現実で日本のあちこちでこの手に引っかかっている人が続出しています。

相続税対策に不可欠な生保・信託

その次の相続税対策の範囲は、金融です。
相続税の納税資金として生命保険を活用したりします。
また、法的な部分とも絡みますが、信託を使った仕組みを利用します。

法人と財務の処理

最後の範囲に法人や財務です。
資産家の方は得てして、法人を所有しているケースが多いです。
その時に、事業承継、株価、財務の知識が必要となります。
世に言う相続税対策は各専門家が勝手な事を言い、勝手な対策をし、結果、バラバラな対策で調和が取れず、クライアントに取って、あまり良い成果が出ないものばかりが出回っています。

相続税対策をするには、どんなことがあってもトータルコーディネートできる専門家にお願いしてください。
そうじゃないと必ず、失敗します。