土地活用

相続対策で土地活用の甘い罠!3つの見極めポイント

今回は、担当者によってコストや相続税の合計が1億円以上も増えてしまうところだった事例のお話しです。

生前相続税対策というのは、観点や価値観で全く別物の計画になるのが怖いところであり、遣り甲斐にも通じるものですね。

 

土地活用(建設工事を行い事業用不動産に転換)は、掛かるお金が莫大です。

それゆえ、1つのズレが大きな金額となって跳ね返ってくる。

そのリスクこそ、最も認識しなければならないことでしょう。

 

その中でも、被相続人と相続人、携わる専門家の三者それぞれの価値観が、どういった影響を出すのか?

そこに触れる3つのポイントが、1つの事例で過去にありましたのでお話しします。

 

≪ 目次 ≫

事業や業界の裏側を知る

適正なお金の2つの視点

地域特有の税の観点

 

お客様背景

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お話しに挙げますお客様とのきっかけは、大家さんの為の定期的な勉強会。

そこで講演させていただいていますもので、内容に大変喜んでくださり声を掛けてくださいました。

 

東京にお住まいですが、広島がご実家のお客様。

聞けば、既に頭を抱える事態になっていると。

 

所有不動産だけで合計6億円 相続性の課税額が2億4千万円!

相談者は当事者ではなく、相続人(ご子息)。

 

当時、どんな提案を受けていたのか?

 

スタートは何事も現状の確認からですね。

悩みの種は、どこからなのか?どんなものなのか?

 

結論から言いますと、借金作って課税額を相殺させて納税を免れましょう、というもの。

提案者はと言いますと…大手ハウスメーカーでした。

 

「4.5億の建設費を掛けて、借金で課税は消せるから建てましょう!」と。

 

造る内容はと言えば、サービス付き高齢者住宅

この大手ハウスメーカーは、近年、アパート経営よりも高齢者ビジネスにシフトチェンジしている傾向が、そもそも目立ち始めています。

 

「うちは実績ありますから!」

 

いや、恐いものですから!

実績うんぬんで済まされるものではないからです。

 

その辺りを少し解説させてください。

 

事業や業界の裏側を知る

【高齢者対象のビジネスの盲点と闇】

まず、サービス付き高齢者住宅のお金の流れを下の図で知ってください。

(出典:厚生労働省)

介護保険と財政

高齢者住宅は、補助金を目当てとして建築動機を高めていくハウスメーカーや建設会社の営業トークを多く耳にします。

 

この補助金、社会保険が財源となって支えているものです。

補助金により運営状態が向上、安定しそうですね。

けれど、保険料率が刻々と変化していることは皆さんもご存知でしょう。

これが何を引き起こしているのか…

 

見直しにより収入が減り、介護業は3年毎に施設が潰れているという事実です。

 

介護施設の建築に何故、運営をしないハウスメーカーが実績をうたうのか?

それは、排水管1つを取っても特殊だからです。

動線に至る配慮にも、そうです。

 

裏を返せば、建物を建てても事業主が運営で下手を打てば、その打撃は土地の所有者であるお客様に及ぶもの。

一度建てたら、壊すにもお金が掛かります。

 

事業が失敗した地で、決して広くない介護施設業界で、他の会社が事業を行いたいと手を挙げてもらえるか?

 

大変に厳しいでしょう。

それも地方となれば、一層に。

 

もう一つ、提唱したいことがあります。

それは、この補助金が我々の血税だということです。

 

その社会保険を使った建築ビジネスだという認識です。

 

毎年の行政の予算は、使われた分に対して社会からの必要性を推測し決まるもの。

つまり、使うほどに予算は割かれてしまい、本来使ってほしいところに予算が回らなくなります。

その弊害もまた、意識に置いておいてはいかがでしょう。

 

将来、自分たちの首を絞めるという現実に繋がっているんです。

 

誰しもが、他人事じゃないです。

子どもに、お孫さんに影響、もしくは迷惑を掛ける発想と行動にもなり兼ねませんよ?

 

行政からのお金については常に、次世代、更に次の世代の目線になって考えることを忘れてはいけない情勢なんですよね、実際問題。

 

事業、業界というのは誰しもが上手くいくわけではありません。

なのに、ことさら建設や不動産業界の人間というのは『経営知らずが経営計画を立てている』という事実を冷静に受け止めましょう。

 

その事業で上手くいくコツは?

(実際に、『あなたが』どこまでインタビューしている?)

 

業界の上手くいかない時の原因は?

(途中経過を見たことは?終わり方は知ったうえで話してる?)

 

計画(経営)を知るとは、良いことと悪いことの両面を押さえて初めて、判断力は身に付くということです。

 

適正なお金の2つの視点

高齢者住宅

補助金の問題、それはそれとして・・・

そもそも論として、建設費が高すぎでした。

 

「これは、無い…」

 

建設費4.5億円は、計画内容からはやり過ぎでした。

キャッシュフローが回らない(利益が残らない)計画。

当然 提出されていた収支計画表は表面上は利益が残るように≪現実とは違う≫内容で作られていました。

 

なぜ、こんな計画でも検討しなくてはいけなかったのか?

そこの理解からしないと…そう思い、物件状況を調べたところ分かりました。

 

所有アパートの1階にはテナントの区画がありました。

そこを借りているのが、まさかのヤクザ絡み…

 

テナントとの退去話しについて、ハウスメーカーからの「話しをまとめてあげるよ」という言葉に、助けられたような思いから無下にすることが出来なかったようです。

 

土地活用や相続対策は、数字と制度と計画の話しです。

退去提案を上手にまとめ上げることと、利益が残らない計画でも提案することは別次元の問題なのですが、情で流されることが珍しくない世界でもあるのが現実です。

 

数字と情が混同されていることにも、運営計画が成り立たないことにも、一般の方には見極めが難しいものです。

事情ではなく、幾らかの時間から生まれた情であれば特に・・・

 

セカンドオピニオンとなる方が見付からない場合には、せめて相見積もりはすることをお薦めします。

 

同じ事業(今回でいえば介護施設)での見比べだけではなく、純粋に土地活用と相続対策を掛け合わせた場合、どのようになるのか?

『自由発想による提案』の見比べですね。

 

計画というのは、一般の方は必要な項目の漏れ、内容の正否は分かりません。

 

表の下段の収支がプラスかマイナスかで判断してしまいがち。

相場確認(金額の正否)は、先方に失礼と思ったり信用関係に影響するとして敬遠しがち。

 

この2点こそが計画の『成否』を分けるものだということを、決して心を緩めずに確認してください。

 

地域特有の税の観点

確定申告書

相続対策をするにあたり、建物の事業内容のご提案から見積もり、運営計画まで挙がっていたのですから、取り組み開始からそれなりに時間は経っていました。

それでも、計画内容の組み換え案を提案した甲斐もあり建築計画の実行はストップすることができました。

 

ただ、本格的に生前相続税対策に踏み込むには至りませんでした。

遠方地域特有のストップが、私の提案内容に掛かったのです。

 

お父さんがこれまで税務を頼んでいる税理士からの提言によってです。

 

まず、「税理士の基本的役割は何か?」

そう問われたら、あなたなら何と答えますか?

 

「節税」

「出来る限り課税されない工夫をすること」

そう答える方は多いことでしょうね。

 

でもそれは、期待している効果であって、税理士の本来の役割ではありません

税理士とは、税をきちんと納めさせる役割を担う者を指します。

 

地方に行くほどに、税を納めさせて初めて存在価値を認められるものと認識しています。

さらに、遠方の税理士にいたっては大半が

「節税なんて言葉は無い」

正義感に似た感覚で強く思っています。

 

地方税は、街の為、ひいては自分達の為になるものなのだから、きちんと納めてもらってこそ、存在価値としての役割を果たしていると自負している方がたくさんいらっしゃいます。

 

キャリアが長い税理士であれば、あるほどです。

これも一種のジェネレーションギャップであり、地域の特性と言えます。

 

人口の違いを考えれば、財源問題は深刻な悩みの種。

理解できないわけではありません。

 

結果、お客様であるご子息の皆さんが困ってしまう状態になってしまうんですが…

これが、セカンドオピニオンをお願いしても、ベストな相続対策が実現できない要因のひとつです。

 

さらには、物件の最終決裁者であるお父さんは、毎年の長者番付を愉しみにしている方だったのです。

何故なら、ご自身がそのリストに載るから。

 

長者番付は、一年間の頑張りが形となって目にする機会。

誰でも、その立場になれば愉しみになるのは、容易に想像が付きます。

 

お気持ちは分かるのですが、生前相続税対策ではパワーバランスが最も大事です。

お父さんだけが、決裁権を持っている状態では話しも対策も進みません。

 

決裁権が相続税の重さを理解している人かどうかによって、動けないということです。

納税を自尊心と結びついている方(お父さん)と、納税してもらうことを役割とする方(税理士)が決定権と計画者とあっては…ご想像いただけることかと思います。

 

私の言葉は、建設計画のストップまでしか届かず保留に。

無謀な計画は阻止できましたが、踏み込んだ本来の私の役割としての提案までには至りませんでした。

 

税金に対しての観点や価値観が計画そのものの主軸を変えてしまうことは珍しくないことを覚えておいて頂けたらと思います。

 

地域貢献を何より優先したいのであれば、課税額を押さえることと本来やりたいことが合い反してしまうことの認識もまた、しておくことをお伝えいたします。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

事業や業界の裏側・適正なお金の2つの視点・地方特有の税の観点の3つのお話し。

 

それぞれが正しいと思っての言動です

私に期待されている役割が節税に繋がる対策だからこその視点とも言えます。

今回登場したそれぞれの方からしたら、私もまた考え直しを言いたくなるものなのかも知れません。

 

大事なことは、当事者であるあなたが、どんな結果に導いてほしくて、どんな価値観によって知識を活用する人を探したいのか?

 

ここが最も大事な選定基準だということです。

オーダーを間違えれば、「言わなくても分かっているだろう」という思い込みから、自身の望みとは違う優先事項で対策は練られてしまう怖さもまた自覚してください。

 

望めば叶うのではなく、望みは口に出して共有してこそ実現するんですよね。

想いをきちんと伝えられる人、受け取れる人に声を掛けてみてください。

 

きっと、相続をきっかけに他の大事なことにも、ハッとするような変化や気付きを与えてくれる出逢いになることでしょう。


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【1,600万円の課税ミス!資産税に特化した税理士を探しましょう】

今回は、士業を安易に選ばない方が良いというお話しです。

相続対策後の確定申告こそ、重いものです。

税の特例は何を使うのかの手続きなのですから。

 

何事も、完了したと思った時の気の緩みほど怖いものはありません

そんなお話しです。

 

≪ 目次 ≫

お客様内容

計画を壊すのは、常に部外者

目の前の功績か?積年の恩恵か?

相続に長けた専門家は逃げない

チームで動いている理由を今一度

 

お客様内容

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お客様は、私が相続事前対策を無事に完了することが出来た方。

 

自宅に近い地元の税理士へ確定申告をお願いしたことで発生。

毎年50万円以上の損をし続けることが確定してしまったのです。

 

キャッシュフローが芳しくない駐車場利用地を売却。

その資金を元手に、都内の好条件のアパートに買い替え。

これにより、相続税の大幅な減額、毎年安定した収益の見込みとなりました。

 

この他にも、お父様の体調不良もあり、自宅の生前贈与をお母様へ。

 

払うものは払います。

支払額の見通しが付いたことで相続税を支払う目処も、方法も確立できました。

 

家族に、いつ、何が起きても慌てふためくことなくなりました。

これで心静かに追悼できるように整いました。

 

計画を壊すのは常に部外者

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年が明け、確定申告の時期。

対策構築の完了から時間も空いていました。

確定申告の手続きについて確認も含めメールでご相談が寄せられました。

 

『確定申告は、地元の税理士に頼もうと思っています。』

 

!?

これには、目を見開いて驚いてしまい、電話でお話しすることとしました。

 

大事なことなので、もう一度、お伝えします。

覚えておいてください。

相続の事前対策をしても損をするケースは、確定申告への気の緩みです。

 

「●●さん、前から私は言っていましたよね?絶対に、私が紹介する資産税に強い税理士さんが良いですよ、て。」

「相続対策の手続きも、紹介した税理士さんに頼んでましたよね?」

 

お客様「はい…」

 

「資産税とか相続案件は、それに特化した人間でないと、ミスが起こりやすいものなんです。」

「相続は、10人いたら10人違うと言われるぐらいに難しいもの。資産税も同じですよ!」

 

納得したような反応だったので電話を切りました。

けれど、結果としては地元の税理士さんに頼んでいました。

 

確定申告は済ませたと報告があったので、念のため申告内容を送ってもらいました。

それを相続対策手続きでお世話になった税理士へ情報共有しておきました。

 

確認してくださった直後でしょう。

『血相を変えて』とは正にこの事と分かる声で電話が掛かってきたのです。

 

「杉浦さん!これ、ヤバいよ!!」

 

目の前の功績か?積年の恩恵か?

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先に申し上げた通り、自宅は生前贈与。

駐車場利用地は、都内のアパートに買い替えました。

 

そう、大きなことではこの二点

これらを上手に組み合わせられていなかったのです。

 

その他にもチラホラと小さな不備もありました。

しかし、それもカワイイものと思えてしまうほど。

 

何が抜けていたのか?

 

①夫婦間での自宅の贈与は無税に出来た

 

≪夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除≫

20年以上の婚姻期間のある夫婦への特例。

自宅の贈与、または自宅を取得(購入)する際の金銭の贈与が2,000万円まで控除される制度。

その他にも適用要件があります。

こちらの国税庁のホームページでご確認ください。

 

相続事前対策チームの見立てでは贈与税は0円

ところが、申告内容では税額400万円が挙げられていました。

 

②買い替え特例を使ってしまった

 

≪事業用の資産を買い替えたときの特例≫

個人が、事業用不動産(譲渡資産)を譲渡(売却)し、一定期間内に特定の地域内にある資産(買替資産)を取得し、それを1年以内に事業用として稼働させた場合、一定要件を満たせば、譲渡益の一部への課税を将来に繰り延べることができる制度。

その他にも適用要件があります。

こちらの国税庁のホームページでご確認ください。

 

確かに特例を適用させたことで譲渡税を大きく軽減することができはしました

確定申告時だけを見ればトータルの課税額は2,000万円から400万円になりました。

 

けれど、『税の繰り延べ』とは、支払い免除(控除)ではありません

この勘違いをされている方は、一般家庭の方から資産をお持ちの方まで大変多くいらっしゃいます。

 

これが、厄介なんです。

 

税理士「特例を使ったことで2,000万円の支払いを(現在は)しなくて済みましたよ。」

 

そう言われたら、お客様は大喜びですよね。

税理士を感謝しますし、頼んで良かったと思われるでしょう。

 

ところが、落とし穴は来年以降、物件を持ち続ける限り損をし続ける。

そんな手続きをされていたのです。

 

買い替え特例を使わず、譲渡税を払う。

この流れにすることで毎年の所得を減らすことができたはずでした。

 

特例を使ってしまったことで、ざっくりの計算になりますが毎年50万円以上が課税されるのです。

物件を持ち続ける限り…

 

資産運用における損失を考えるうえで大事なことがあります。

2,000万円-400万円の1,600万円を単純に50万円で割る話し…

32年分の損の話しではありませんからね?

 

その毎年の50万円は、運用で30年後には数千万円の差になるという話しです!

1世代の数千万円の差。

お子さま、お孫さん…考えるほどに相続の損失とは膨れ上がるもの。

 

裏を返せば、きちんとした手立てによる年間数十万円の差は、1千万円単位で生活に余裕を生むことができる話しです。

 

事業用資産の買い替え特例は、他の制度との併用ができません。

だから、配偶者控除(繰り延べとは違い、税の支払い免除)が出来ず、400万円の贈与税が申告されていたのです。

 

税理士さんは、無駄なお金の支払いを防いでくれる専門家と認識して人選するでしょう。

申し訳ありません。

本当に仕事のできる税理士さんは、お金を殖やすことにも勤勉なものです

 

だから、『今回の申告で幾らの支払いを抑えた』ではなく、『長い目で見た時のトータルコスト』としての提案が正しいとなるのです。

 

相続に長けた専門家は逃げない

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ここまでの話しを伝えたところで、いろいろと確認したくなりました。

 

「税理士から、この説明は聞いていましたか?」

 

お客様「いや、聞いてないです…父は説明を受けていたようですが。」

 

92歳のお父様にだけ説明し、これから不動産運営を担う息子さんには説明をしない。

地元の税理士のやり方に憤りを感じました。

 

過ぎてしまったことを愚痴っても仕方ありません。

修正申告をしてもらうことが先決です。

 

依頼したという税理士に連絡を取ったところ

「(申告期限である)3月15日前は広島にいて対応は出来ないですね。」

「そっちでやっといてください。来年からも、そっちでやって良いよ。」

 

・・・そういうことではない!

 

私に税理士を叱責する権利はありません。

言いたいことは山ほどありましたが、言って解決にもプラスになることもありません。

不快な態度を取ったことで資料提供に支障が出たら、元も子もありません。

 

相続事前対策チームの税理士さんがお客様と連絡を取り、申告のし直しをしてくれました。

それもご厚意で。

事の深刻さが分かっているとはいえ、頭が下がる一方です。

 

しかし、事業用資産の買い替え特例は選択制での適用のため、修正は認められません。

 

事の大きさ、損失額を考えれば損害賠償ものです。

 

とはいえ、お客様をけしかけるわけにはいきません。

こちらから言うのは止めよう。

言われたら損害賠償できることは教えよう。

わざわざ揉めごとを起こす必要はないか…

 

穏便なお客様ゆえ、訴えに発展することなく、出来る限りのことをして欲しいというお願いだけでした。

 

チームで動いている理由を今一度

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ご依頼時にも計画進行時にも、何度も言います。

相続に長けていると言える専門家がチームにならないと結果が出せない、と。

 

それゆえに、今回のお話しのように

「この部分は、安く済ませられるあの業者に任せよう」

そう考えるのは、本当にリスクです。

そして、計画とは違う進め方で大きな損をする・・・

 

これは、本気でお客様の想いに取り組む人間にとってショックな出来事です。

それぞれの分野の専門家が見解を述べて、他分野の見解を取り入れた配慮から成立したものが計画です。

 

パッと見で分かるものもありましょうが

「なぜ、ここでこの非効率を?」

チーム外の人間からは、そう見えるものにも意味があります。

 

だからこそ、国への報告・処理が終わるまでは、どうか安易に考えては欲しくないのです。

 

相続案件のほころびは、物件を持っている限り損をし続けてしまうものです。

とくに不動産は10年は先を見る事、10年は保有しないと損を生むことが大半。

 

今回は、計画のほんの一部の損で済んでいますから、利益を生むキャッシュフローは成立しています。

 

お金の余裕や欠損は、物件の息を長くも短くもするものです。

目の前の小さなほころびも、後々に大きくなって返ってきてしまいます。

どうか、お客様もまたチームの一員としてご参加いただければ、幸いです。


相続税を安くしたいのならこの順番を守ってください

相続税対策で大切なのは~その2.優先順位~

相続税対策をしようとして、節税を一番の優先事項でやってしまっているケースがあります。
その結果、どうなるか?
争族になり、兄弟姉妹間で骨肉の争いになり、相続税すら払えない状況になってしまいます。
皆さん、学校の道徳の時間で「兄弟間の関係」ってなんて教えられますか?

“平等”ですよね!決して、“兄を優先!”なんて教えられませんよね?

昔は長子もしくは、優秀な男子一人が財産を相続するのが当たり前でした。
一族郎党が生き残るための知恵だったのですね!!
今は時代が違いますから、当然に兄弟姉妹間で財産分与をみんなが主張してきます。
よっぽど、被相続人が準備をしておかないと、争いごとになるのは、当たり前の時代です。
全国的に見て、相続税が掛かる人の割合は約8%と言われていますが、争族になる確率は14%と言われています。
特に相続財産が5000万円以下の相続において、争う確率が高くなっているというデータが残っています。

相続税対策での最優先事項は家族円満

現代において相続税対策をする上で最も高い優先順位のものは、「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」を決めることです。
事前に家族間の関係を考慮しながら、遺言書を残しておくことも大切なアプローチになります。

相続税対策の2番目の優先事項は納税資金の準備

2番目に相続税対策にとって重要な優先順位はなんでしょうか?節税でしょうか?
まだ、節税ではないのですね!!
2番目は納税資金の準備です。
日本人の資産家に多いパターンは、不動産はもっているが、流動性の高い現金等が少ないというものです。
いざ、相続になり、換金性の低い不動産ばかりだと、遺産分割協議書でもめたり、土地測量図作成時の隣地境界線でトラブルがあったりすると10か月以内の相続税申告時までに納税ができずに、減税の特例が使えなくなったり、高い延滞税を支払わなくならなくなったりして、非常に損失が大きくなります。

これらを考慮すると事前に相続税の納税資金を準備しておくことが重要なわけがお分かり頂けると思います。

相続税対策の3番目が節税

3番目の相続対策の優先順位でようやく、節税が来るのです。
節税も相続税だけでなく、消費税、固定資産税、所得税、不動産取得税なども考慮してスキームを組むことが重要です。
また、節税だからといって、資産価値の低い不動産を借金をして購入するのは、後日、しっぺ返しが来るので、その辺もプロのアドバイスを聞きながら、慎重に進める必要があります。

大前提として、0番目の相続税対策があります。
現状分析です。

いったい、今、どれだけの財産があり、相続税評価額はいくらで、借金はいくらあり、相続人は何人いて、相続税はどれくらいかかるのか?

実は、ここをきっちり調査しないと、相続税対策はできません。
当たり前のことですが、ここを押さえずに闇雲に相続税対策をしている方も見受けます。
もう一度、相続税対策の優先順位復習ですが、

  • 0番目 現状分析
  • 1番目 「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」
  • 2番目 納税資金の準備
  • 3番目 節税

是非、この順番を考えながら、相続税対策を練って下さい。