土地活用

相続対策で土地活用の甘い罠!3つの見極めポイント

今回は、担当者によってコストや相続税の合計が1億円以上も増えてしまうところだった事例のお話しです。

生前相続税対策というのは、観点や価値観で全く別物の計画になるのが怖いところであり、遣り甲斐にも通じるものですね。

 

土地活用(建設工事を行い事業用不動産に転換)は、掛かるお金が莫大です。

それゆえ、1つのズレが大きな金額となって跳ね返ってくる。

そのリスクこそ、最も認識しなければならないことでしょう。

 

その中でも、被相続人と相続人、携わる専門家の三者それぞれの価値観が、どういった影響を出すのか?

そこに触れる3つのポイントが、1つの事例で過去にありましたのでお話しします。

 

≪ 目次 ≫

事業や業界の裏側を知る

適正なお金の2つの視点

地域特有の税の観点

 

お客様背景

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お話しに挙げますお客様とのきっかけは、大家さんの為の定期的な勉強会。

そこで講演させていただいていますもので、内容に大変喜んでくださり声を掛けてくださいました。

 

東京にお住まいですが、広島がご実家のお客様。

聞けば、既に頭を抱える事態になっていると。

 

所有不動産だけで合計6億円 相続性の課税額が2億4千万円!

相談者は当事者ではなく、相続人(ご子息)。

 

当時、どんな提案を受けていたのか?

 

スタートは何事も現状の確認からですね。

悩みの種は、どこからなのか?どんなものなのか?

 

結論から言いますと、借金作って課税額を相殺させて納税を免れましょう、というもの。

提案者はと言いますと…大手ハウスメーカーでした。

 

「4.5億の建設費を掛けて、借金で課税は消せるから建てましょう!」と。

 

造る内容はと言えば、サービス付き高齢者住宅

この大手ハウスメーカーは、近年、アパート経営よりも高齢者ビジネスにシフトチェンジしている傾向が、そもそも目立ち始めています。

 

「うちは実績ありますから!」

 

いや、恐いものですから!

実績うんぬんで済まされるものではないからです。

 

その辺りを少し解説させてください。

 

事業や業界の裏側を知る

【高齢者対象のビジネスの盲点と闇】

まず、サービス付き高齢者住宅のお金の流れを下の図で知ってください。

(出典:厚生労働省)

介護保険と財政

高齢者住宅は、補助金を目当てとして建築動機を高めていくハウスメーカーや建設会社の営業トークを多く耳にします。

 

この補助金、社会保険が財源となって支えているものです。

補助金により運営状態が向上、安定しそうですね。

けれど、保険料率が刻々と変化していることは皆さんもご存知でしょう。

これが何を引き起こしているのか…

 

見直しにより収入が減り、介護業は3年毎に施設が潰れているという事実です。

 

介護施設の建築に何故、運営をしないハウスメーカーが実績をうたうのか?

それは、排水管1つを取っても特殊だからです。

動線に至る配慮にも、そうです。

 

裏を返せば、建物を建てても事業主が運営で下手を打てば、その打撃は土地の所有者であるお客様に及ぶもの。

一度建てたら、壊すにもお金が掛かります。

 

事業が失敗した地で、決して広くない介護施設業界で、他の会社が事業を行いたいと手を挙げてもらえるか?

 

大変に厳しいでしょう。

それも地方となれば、一層に。

 

もう一つ、提唱したいことがあります。

それは、この補助金が我々の血税だということです。

 

その社会保険を使った建築ビジネスだという認識です。

 

毎年の行政の予算は、使われた分に対して社会からの必要性を推測し決まるもの。

つまり、使うほどに予算は割かれてしまい、本来使ってほしいところに予算が回らなくなります。

その弊害もまた、意識に置いておいてはいかがでしょう。

 

将来、自分たちの首を絞めるという現実に繋がっているんです。

 

誰しもが、他人事じゃないです。

子どもに、お孫さんに影響、もしくは迷惑を掛ける発想と行動にもなり兼ねませんよ?

 

行政からのお金については常に、次世代、更に次の世代の目線になって考えることを忘れてはいけない情勢なんですよね、実際問題。

 

事業、業界というのは誰しもが上手くいくわけではありません。

なのに、ことさら建設や不動産業界の人間というのは『経営知らずが経営計画を立てている』という事実を冷静に受け止めましょう。

 

その事業で上手くいくコツは?

(実際に、『あなたが』どこまでインタビューしている?)

 

業界の上手くいかない時の原因は?

(途中経過を見たことは?終わり方は知ったうえで話してる?)

 

計画(経営)を知るとは、良いことと悪いことの両面を押さえて初めて、判断力は身に付くということです。

 

適正なお金の2つの視点

高齢者住宅

補助金の問題、それはそれとして・・・

そもそも論として、建設費が高すぎでした。

 

「これは、無い…」

 

建設費4.5億円は、計画内容からはやり過ぎでした。

キャッシュフローが回らない(利益が残らない)計画。

当然 提出されていた収支計画表は表面上は利益が残るように≪現実とは違う≫内容で作られていました。

 

なぜ、こんな計画でも検討しなくてはいけなかったのか?

そこの理解からしないと…そう思い、物件状況を調べたところ分かりました。

 

所有アパートの1階にはテナントの区画がありました。

そこを借りているのが、まさかのヤクザ絡み…

 

テナントとの退去話しについて、ハウスメーカーからの「話しをまとめてあげるよ」という言葉に、助けられたような思いから無下にすることが出来なかったようです。

 

土地活用や相続対策は、数字と制度と計画の話しです。

退去提案を上手にまとめ上げることと、利益が残らない計画でも提案することは別次元の問題なのですが、情で流されることが珍しくない世界でもあるのが現実です。

 

数字と情が混同されていることにも、運営計画が成り立たないことにも、一般の方には見極めが難しいものです。

事情ではなく、幾らかの時間から生まれた情であれば特に・・・

 

セカンドオピニオンとなる方が見付からない場合には、せめて相見積もりはすることをお薦めします。

 

同じ事業(今回でいえば介護施設)での見比べだけではなく、純粋に土地活用と相続対策を掛け合わせた場合、どのようになるのか?

『自由発想による提案』の見比べですね。

 

計画というのは、一般の方は必要な項目の漏れ、内容の正否は分かりません。

 

表の下段の収支がプラスかマイナスかで判断してしまいがち。

相場確認(金額の正否)は、先方に失礼と思ったり信用関係に影響するとして敬遠しがち。

 

この2点こそが計画の『成否』を分けるものだということを、決して心を緩めずに確認してください。

 

地域特有の税の観点

確定申告書

相続対策をするにあたり、建物の事業内容のご提案から見積もり、運営計画まで挙がっていたのですから、取り組み開始からそれなりに時間は経っていました。

それでも、計画内容の組み換え案を提案した甲斐もあり建築計画の実行はストップすることができました。

 

ただ、本格的に生前相続税対策に踏み込むには至りませんでした。

遠方地域特有のストップが、私の提案内容に掛かったのです。

 

お父さんがこれまで税務を頼んでいる税理士からの提言によってです。

 

まず、「税理士の基本的役割は何か?」

そう問われたら、あなたなら何と答えますか?

 

「節税」

「出来る限り課税されない工夫をすること」

そう答える方は多いことでしょうね。

 

でもそれは、期待している効果であって、税理士の本来の役割ではありません

税理士とは、税をきちんと納めさせる役割を担う者を指します。

 

地方に行くほどに、税を納めさせて初めて存在価値を認められるものと認識しています。

さらに、遠方の税理士にいたっては大半が

「節税なんて言葉は無い」

正義感に似た感覚で強く思っています。

 

地方税は、街の為、ひいては自分達の為になるものなのだから、きちんと納めてもらってこそ、存在価値としての役割を果たしていると自負している方がたくさんいらっしゃいます。

 

キャリアが長い税理士であれば、あるほどです。

これも一種のジェネレーションギャップであり、地域の特性と言えます。

 

人口の違いを考えれば、財源問題は深刻な悩みの種。

理解できないわけではありません。

 

結果、お客様であるご子息の皆さんが困ってしまう状態になってしまうんですが…

これが、セカンドオピニオンをお願いしても、ベストな相続対策が実現できない要因のひとつです。

 

さらには、物件の最終決裁者であるお父さんは、毎年の長者番付を愉しみにしている方だったのです。

何故なら、ご自身がそのリストに載るから。

 

長者番付は、一年間の頑張りが形となって目にする機会。

誰でも、その立場になれば愉しみになるのは、容易に想像が付きます。

 

お気持ちは分かるのですが、生前相続税対策ではパワーバランスが最も大事です。

お父さんだけが、決裁権を持っている状態では話しも対策も進みません。

 

決裁権が相続税の重さを理解している人かどうかによって、動けないということです。

納税を自尊心と結びついている方(お父さん)と、納税してもらうことを役割とする方(税理士)が決定権と計画者とあっては…ご想像いただけることかと思います。

 

私の言葉は、建設計画のストップまでしか届かず保留に。

無謀な計画は阻止できましたが、踏み込んだ本来の私の役割としての提案までには至りませんでした。

 

税金に対しての観点や価値観が計画そのものの主軸を変えてしまうことは珍しくないことを覚えておいて頂けたらと思います。

 

地域貢献を何より優先したいのであれば、課税額を押さえることと本来やりたいことが合い反してしまうことの認識もまた、しておくことをお伝えいたします。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

事業や業界の裏側・適正なお金の2つの視点・地方特有の税の観点の3つのお話し。

 

それぞれが正しいと思っての言動です

私に期待されている役割が節税に繋がる対策だからこその視点とも言えます。

今回登場したそれぞれの方からしたら、私もまた考え直しを言いたくなるものなのかも知れません。

 

大事なことは、当事者であるあなたが、どんな結果に導いてほしくて、どんな価値観によって知識を活用する人を探したいのか?

 

ここが最も大事な選定基準だということです。

オーダーを間違えれば、「言わなくても分かっているだろう」という思い込みから、自身の望みとは違う優先事項で対策は練られてしまう怖さもまた自覚してください。

 

望めば叶うのではなく、望みは口に出して共有してこそ実現するんですよね。

想いをきちんと伝えられる人、受け取れる人に声を掛けてみてください。

 

きっと、相続をきっかけに他の大事なことにも、ハッとするような変化や気付きを与えてくれる出逢いになることでしょう。


パズル

【二束三文と思っていた家が600万円!?状況を整えることが相続の仕事の本質】

今回もまた、難しいものが複雑に絡まった事例をご紹介いたします。

 

「賃貸不動産を相続したは良いけれど…」

毎月賃料が入ってくるから他人様から見たら良いように思えるかもしれない。

けれど…

当の本人は悩みや不安を抱えてしまっている、そういう方は実に多いものです。

 

専門家からしてみても同意しかない状況で、沢山あるんです。

 

「え!?どういうこと?」

 

簡単に想像の付くものではないので、そう思いますよね?

お金が入り続けていれば良いわけではないのです。

 

そんな事例を今回は、ご紹介したいと思います。

 

お客様状況

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長崎県に住む60代の男性。

長崎県出身の生命保険業の方からのご紹介でした。

 

紹介者からは、こう言われていました。

「娘さんが都内に住んでいて、年に2~3回は会いに東京に来るようです。その時に相談に乗って頂きたいんです。」

 

長崎県のご自宅に伺う話しではないし、急ぎの案件でも無いのかもしれない。

複雑な話しほど近々の予定が指定されることが多いので、少し気を楽にし過ぎていたかもしれません。

 

話しを聞いてみると、「これは…」と私も、悩むのも不安に思うのも頷けるものでした。

 

物件は、北千束駅から徒歩10分、60㎡の整形地に建つ貸家。

築年数は、かなりのもの。それでも、入居者あり。

賃料は月10万円。遅延、延滞は無し。

ここまでは、問題なし。

 

ところが、大きな問題点が2つ

建物が建つ土地の権利は借地権

さらに再建築が不可能な状況の土地でした。

 

前面道路と1.9mしか接していないため、建築許可が得られないのです。

※建築の為の接道条件は、2m以上です。

 

そんな貸家を売りたいという依頼でした。

「次の世代に残したくない…だから、手放したい。」

 

年に何度か東京まで娘さんに会いに足を運ばれるほど、ご家族を大切にされていらっしゃるお父さんです。

お気持ちは察するに余りあるものでした。

 

何が難しくさせているのか?

借地権

まず、この貸家における権利関係を見てみましょう。

 

構成は、このようになります。

底地人(土地の所有者)

借地人兼貸家オーナー(お客様)

借家人(入居者)

 

借地人が家を売りたいとなると、建物は勿論のこと、土地の借地権も一緒に売ることが通例です。

 

今回の場合、家屋の築年数は随分なものですから価格は付けられないものと見ます。

借地権は、借地権割り合いというものが接している道路ごとに設定されていますので、それを基に算出します。

 

インターネットで『路線価図』と検索しますと、国税庁が管理するサイトページが見つかりますので、ご自身の住所を探して記載内容を理解していくと覚えも早いでしょう。

(国税庁の路線価図のサイトは、こちら)

http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

通常の所有権の価格を算出しましたら、借地権割り合いに合わせて、土地の価格を掛けます。

 

例えば、路線価で1㎡あたり100万円の道路に面する土地があったとします。

その道路に設定された借地権割り合いが60%なら、売るにしても買うにしても1㎡あたり60万円での取引が相場ということです。

 

逆に、底地を買いたい場合(土地の所有者から底地の権利を買って借地権を所有権にしたい場合)は、底地権にあたる40%(100%-借地権60%)、1㎡あたり40万円で買うのが相場ということになります。

 

と、まぁここまで借地権の価格算出方法を話してきたわけですが、今回は建物が入居者のいる貸家です。

 

入居者がいる場合は賃料を得る権利の売買です。

投資物件としての扱いが妥当です。

賃料÷利回り=価格で算出する査定方法『収益還元法』を用いる、至ってシンプルな計算式です(笑)

 

回りくどくも解説をしたのは、せっかくの借地権のお話しです。

売買取り引きの知識の一端として知っておいて損はないと思ったからです。

 

路線価と借地権割り合いは、知っておくと何かと便利ですよ。

 

さて、本題である問題の難易度の話しをしましょう。

借地権を買ってもらうというのは、買主が自宅や事務所としてなど買主ご自身が活用する場合には、時間を要するとしても一般市場での取り引きは可能です。

 

しかし、貸家で賃貸中となると、価格の折り合いが付きづらいものなんです。

 

先ほど、借地権の売買と投資物件の売買の価格算出方法をお話ししました。

都内ですと、借地権と築古の貸家では計算式の性質上、借地権の方が高い価格が算出されます。

さらに、名義変更手数料を底地人に支払ったり、借地権は更新料を底地人に支払ったりと出費があることで、投資効率が大変悪くなります。

 

一方、投資物件の扱いで『賃料からの割り戻し』で算出すると、大変安い金額設定になります。

安いとは言え、先ほど申し上げた底地人への出費があることは同条件です。

 

取引価格が安くても長期収支計画で見れば、コスト面は他の投資物件と比べると悪いものになります。

 

一般消費者の買主様を対象とすると、安くても『手を出しても良いことが少ない』物件に分類されます。

 

こうなりますと、取引対象が底地人か、もしくは借家人の二択です。

それでも、どちらかがが買ってくれたら相当に運の良い話しです。

期待しないこと、自分で慣れない交渉ごとに動いて失敗すれば、その後プロが間に入っても取り引きがまとまるものではありません。

 

チャンスは一度

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取り引きチャンス一度

そう捉えるのが賢明なのが不動産です。

 

大きな金額が動くものですから、感情が成約の成否に大きく作用する取引です。

縁ものと言われますから、そこから縁起物の扱いもされます。

 

一度、難癖の付いたものは縁が無かった、諦めるも吉とされます。

これは、時代や年齢層は無関係のようです。

知ってか知らずかは問わず、若い年齢層の方でも同じ反応を示します。

 

相当に、左脳的に金銭メリットで割り切れる性格と打算があれば話しは変わりますが。

 

そういったこともあり、セオリー通りであり希少な取り引き相手は底地人と借家人のお二方となります。

 

正直に状況を整理し、ご理解を頂いたうえでお客様にご意向の再確認。

「二束三文でも売れたらラッキーですよ?」

「ダメ元で動きます。」

そう、告げておきました。

 

何せ、入居者は70代。

ローンを組めるわけでも無いので見込めません。

 

つまり、実質的商談対象は底地人の一択だったのです。

底地人に当たってみるか…

 

ところが、最初は底地人の所在が分かりませんでした。

毎月の地代の振込先は昔から変わってはいなかったのですが、なんと、底地人は相続が起こっていて、かなりの時間が経っていたにも関わらず、相続手続きをしていなかった為に、現在の底地人が登記簿謄本では分からない状態だったのです。

 

この状態では、私には調査権限が職務的にありません。

お客様のほうで底地人探しの調査をお願いしました。

 

しばらくして、現在の底地人の居場所が電話番号も含めて分かった旨の連絡がありました。

早速、私から底地人に電話することとしました。

 

「一回、会ってくれませんか?」

お客様事情を話すと理解を示してくれました。

 

「あぁ、あの土地ね。知ってはいるよ。」

こちらの申し出に応じてくださったのです。

 

会ってみると

「どうしようもないよね・・・」

底地人として、お客様である借地人の視点とお気持ちを察してくれました。

接道が1.9mであることを認識していたのです。

 

私からの提案

男性 電話

「これ、売れるの?ホントに??」

 

名義変更への承諾もあるのですから、お客様の売りたい意向はお伝えしました。

無理のない反応です。

しかしながら、底地人である目の前の方に借地権を買う意向を確認したわけではありません。

 

底地人でも借家人でもない第三者への売却戦略への了承とご理解を求めたのです。

 

提案内容は、こうです。

底地権と借地権を同時に買って所有権として欲しがる人を探して来ても良いだろうか?

底地人のあなたも売る気はありませんか?

 

この提案に、先ほどの疑念の反応だったのです。

疑念はありつつも、売ることには了承を得られたことで、底地人と借地人の二人から売却了承の契約である媒介契約書を取り交わすことが出来ました。

 

入居者は70代。

例えどんなに元気であられても、明日、何が起こっても不思議ではない年齢。

悠長に事を構えているわけにはいきません。

 

リスクをチャンスと捉えてくれる相手を購入ターゲット層にすることで、可能性も効率も上げることができます。

 

隣地の方か不動産買い取り専門業者です。

隣地居住者は、入居者へのネガティブな印象さえ持っていなければ、理解を示しやすい唯一の一般消費者と言っても過言ではありません。

 

しかし、今回は意志の決定根拠が明確なことが大事です。

今回のような難しい案件を好む買い取り業者に絞り込んで動くことにしました。

 

買い取り後の物件の有益な運用方法をプレゼン。

 

直ぐに転売せずとも、しばらくは保有しても利益が出やすいパターン

通常通り、直ぐに転売するパターン

どちらでも、有益な金額設定で商談に来ている旨を伝えました。

 

結果、買い取り業者の反応は

「隣地と交渉して、10cm分の土地を買えば良いんですよね?」

 

私としてはリスクヘッジの道と軽口を混ぜて…

「もしも、その交渉が上手くいかなくても利益が出る前提ですよ。」

「(上手くまとまれば)化けるから大丈夫なんじゃないの?」

 

業者「…うん、そうですね」

 

都内、徒歩10分圏内の優良立地条件の難しい案件にチャレンジする会社

落ち着きどころとして利回り20%、商談スタートは16~18%で示したいところです。

 

700万円(約17%)でプレゼンはスタートしていました。

そこに、600万円での指し値。

 

「二束三文でも売れれば、相当に運が良い。」

お客様には当初にこのように伝えていた身としては、かなり嬉しかったですね。

 

買い取り業者との取引は、建物にしても、土地にしても瑕疵担保責任は免責(不問)です。

面倒で見通しが付きにくい隣地との10cm売買の交渉も買主任せ。

 

取り引き条件は消費者に有利です。

 

まとめた商談を、長崎で待つお客様と底地人に報告。

売価600万円の内訳は、借地権割り合いに沿って対応します。

 

底地人    借地人

240万円 :360万円

 40%  : 60%

 

お客様たちは、当然に驚きと喜びで迎えてくれました。

「おぉ!スゲー!!ラッキー、ラッキー!!」

「ありがとう、ありがとう!」

 

今回の商談のミソには、もう一つ、仕掛けがあるんです。

 

一般的に、商談を上手くまとめるには不安要素、不確定要素は排除しておくものでしょう。

ところが、不動産取り引きにおいては、不安要素を残しておく方が有利な商談の持ち掛け方となることもあるんです。

 

入居者が、いつまで健康であるか?

 

もしも、近年に何かあって退去になれば、現状で売るよりも更地にした方が買い手は付きやすい築年数なわけです。

 

大きな出費、解体費の問題です。

次の展開にお金が必要になるからこそ、買主有利の『収益還元法』の採用で価格設定を下げ、入居者の万が一が更地取り引きを引き起こし、価格を一気に跳ね上げ、収益を上げられる旨みです。

 

こういった差益の儲けの出し方をアービトラージと言います。

アービトラージ…これこそ、手塩に掛ける不動産コンサルティングの面白さです。

 

不動産とは、今回のように状況によるアービトラージの発生は勿論なのですが、その他にも価値の感じ方の違いで、まったく別物クラスで金額が変わることもあります。

 

そのお話しは、また別の機会にでも。

 

不動産コンサルティングとは、状況を整えつつも、残すものを何にするのか、どうするのか一つで魅力が変わることにあると思います。

 

一般消費者が動くから出来ること、我々プロだから動けること。

 

それぞれの利点は状況によって違うからこそ、「頼んだら、後は任せたい」という無関心・他人事では進められない、もしくは取れる手段が減ることで大きな損をお客様に与えてしまうことがあります。

 

依頼料にかける期待は、人それぞれだとは思います。

しかし、勝手にやっててほしいというスタンスだけは捨ててください

 

無駄に自分たちだけで動くことも得策ではありません。

私たちへの理解のうえで協力的になってくださいますと、今回の事例で底地人が見付かったように、大きな一歩を踏み込めることが沢山あります。

 

難しい案件でも、パズルのピースを一つずつ嵌める楽しさもまた感じて頂けましたら、きっと解決に向かうと私は信じています。


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【1,600万円の課税ミス!資産税に特化した税理士を探しましょう】

今回は、士業を安易に選ばない方が良いというお話しです。

相続対策後の確定申告こそ、重いものです。

税の特例は何を使うのかの手続きなのですから。

 

何事も、完了したと思った時の気の緩みほど怖いものはありません

そんなお話しです。

 

≪ 目次 ≫

お客様内容

計画を壊すのは、常に部外者

目の前の功績か?積年の恩恵か?

相続に長けた専門家は逃げない

チームで動いている理由を今一度

 

お客様内容

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お客様は、私が相続事前対策を無事に完了することが出来た方。

 

自宅に近い地元の税理士へ確定申告をお願いしたことで発生。

毎年50万円以上の損をし続けることが確定してしまったのです。

 

キャッシュフローが芳しくない駐車場利用地を売却。

その資金を元手に、都内の好条件のアパートに買い替え。

これにより、相続税の大幅な減額、毎年安定した収益の見込みとなりました。

 

この他にも、お父様の体調不良もあり、自宅の生前贈与をお母様へ。

 

払うものは払います。

支払額の見通しが付いたことで相続税を支払う目処も、方法も確立できました。

 

家族に、いつ、何が起きても慌てふためくことなくなりました。

これで心静かに追悼できるように整いました。

 

計画を壊すのは常に部外者

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年が明け、確定申告の時期。

対策構築の完了から時間も空いていました。

確定申告の手続きについて確認も含めメールでご相談が寄せられました。

 

『確定申告は、地元の税理士に頼もうと思っています。』

 

!?

これには、目を見開いて驚いてしまい、電話でお話しすることとしました。

 

大事なことなので、もう一度、お伝えします。

覚えておいてください。

相続の事前対策をしても損をするケースは、確定申告への気の緩みです。

 

「●●さん、前から私は言っていましたよね?絶対に、私が紹介する資産税に強い税理士さんが良いですよ、て。」

「相続対策の手続きも、紹介した税理士さんに頼んでましたよね?」

 

お客様「はい…」

 

「資産税とか相続案件は、それに特化した人間でないと、ミスが起こりやすいものなんです。」

「相続は、10人いたら10人違うと言われるぐらいに難しいもの。資産税も同じですよ!」

 

納得したような反応だったので電話を切りました。

けれど、結果としては地元の税理士さんに頼んでいました。

 

確定申告は済ませたと報告があったので、念のため申告内容を送ってもらいました。

それを相続対策手続きでお世話になった税理士へ情報共有しておきました。

 

確認してくださった直後でしょう。

『血相を変えて』とは正にこの事と分かる声で電話が掛かってきたのです。

 

「杉浦さん!これ、ヤバいよ!!」

 

目の前の功績か?積年の恩恵か?

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先に申し上げた通り、自宅は生前贈与。

駐車場利用地は、都内のアパートに買い替えました。

 

そう、大きなことではこの二点

これらを上手に組み合わせられていなかったのです。

 

その他にもチラホラと小さな不備もありました。

しかし、それもカワイイものと思えてしまうほど。

 

何が抜けていたのか?

 

①夫婦間での自宅の贈与は無税に出来た

 

≪夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除≫

20年以上の婚姻期間のある夫婦への特例。

自宅の贈与、または自宅を取得(購入)する際の金銭の贈与が2,000万円まで控除される制度。

その他にも適用要件があります。

こちらの国税庁のホームページでご確認ください。

 

相続事前対策チームの見立てでは贈与税は0円

ところが、申告内容では税額400万円が挙げられていました。

 

②買い替え特例を使ってしまった

 

≪事業用の資産を買い替えたときの特例≫

個人が、事業用不動産(譲渡資産)を譲渡(売却)し、一定期間内に特定の地域内にある資産(買替資産)を取得し、それを1年以内に事業用として稼働させた場合、一定要件を満たせば、譲渡益の一部への課税を将来に繰り延べることができる制度。

その他にも適用要件があります。

こちらの国税庁のホームページでご確認ください。

 

確かに特例を適用させたことで譲渡税を大きく軽減することができはしました

確定申告時だけを見ればトータルの課税額は2,000万円から400万円になりました。

 

けれど、『税の繰り延べ』とは、支払い免除(控除)ではありません

この勘違いをされている方は、一般家庭の方から資産をお持ちの方まで大変多くいらっしゃいます。

 

これが、厄介なんです。

 

税理士「特例を使ったことで2,000万円の支払いを(現在は)しなくて済みましたよ。」

 

そう言われたら、お客様は大喜びですよね。

税理士を感謝しますし、頼んで良かったと思われるでしょう。

 

ところが、落とし穴は来年以降、物件を持ち続ける限り損をし続ける。

そんな手続きをされていたのです。

 

買い替え特例を使わず、譲渡税を払う。

この流れにすることで毎年の所得を減らすことができたはずでした。

 

特例を使ってしまったことで、ざっくりの計算になりますが毎年50万円以上が課税されるのです。

物件を持ち続ける限り…

 

資産運用における損失を考えるうえで大事なことがあります。

2,000万円-400万円の1,600万円を単純に50万円で割る話し…

32年分の損の話しではありませんからね?

 

その毎年の50万円は、運用で30年後には数千万円の差になるという話しです!

1世代の数千万円の差。

お子さま、お孫さん…考えるほどに相続の損失とは膨れ上がるもの。

 

裏を返せば、きちんとした手立てによる年間数十万円の差は、1千万円単位で生活に余裕を生むことができる話しです。

 

事業用資産の買い替え特例は、他の制度との併用ができません。

だから、配偶者控除(繰り延べとは違い、税の支払い免除)が出来ず、400万円の贈与税が申告されていたのです。

 

税理士さんは、無駄なお金の支払いを防いでくれる専門家と認識して人選するでしょう。

申し訳ありません。

本当に仕事のできる税理士さんは、お金を殖やすことにも勤勉なものです

 

だから、『今回の申告で幾らの支払いを抑えた』ではなく、『長い目で見た時のトータルコスト』としての提案が正しいとなるのです。

 

相続に長けた専門家は逃げない

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ここまでの話しを伝えたところで、いろいろと確認したくなりました。

 

「税理士から、この説明は聞いていましたか?」

 

お客様「いや、聞いてないです…父は説明を受けていたようですが。」

 

92歳のお父様にだけ説明し、これから不動産運営を担う息子さんには説明をしない。

地元の税理士のやり方に憤りを感じました。

 

過ぎてしまったことを愚痴っても仕方ありません。

修正申告をしてもらうことが先決です。

 

依頼したという税理士に連絡を取ったところ

「(申告期限である)3月15日前は広島にいて対応は出来ないですね。」

「そっちでやっといてください。来年からも、そっちでやって良いよ。」

 

・・・そういうことではない!

 

私に税理士を叱責する権利はありません。

言いたいことは山ほどありましたが、言って解決にもプラスになることもありません。

不快な態度を取ったことで資料提供に支障が出たら、元も子もありません。

 

相続事前対策チームの税理士さんがお客様と連絡を取り、申告のし直しをしてくれました。

それもご厚意で。

事の深刻さが分かっているとはいえ、頭が下がる一方です。

 

しかし、事業用資産の買い替え特例は選択制での適用のため、修正は認められません。

 

事の大きさ、損失額を考えれば損害賠償ものです。

 

とはいえ、お客様をけしかけるわけにはいきません。

こちらから言うのは止めよう。

言われたら損害賠償できることは教えよう。

わざわざ揉めごとを起こす必要はないか…

 

穏便なお客様ゆえ、訴えに発展することなく、出来る限りのことをして欲しいというお願いだけでした。

 

チームで動いている理由を今一度

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ご依頼時にも計画進行時にも、何度も言います。

相続に長けていると言える専門家がチームにならないと結果が出せない、と。

 

それゆえに、今回のお話しのように

「この部分は、安く済ませられるあの業者に任せよう」

そう考えるのは、本当にリスクです。

そして、計画とは違う進め方で大きな損をする・・・

 

これは、本気でお客様の想いに取り組む人間にとってショックな出来事です。

それぞれの分野の専門家が見解を述べて、他分野の見解を取り入れた配慮から成立したものが計画です。

 

パッと見で分かるものもありましょうが

「なぜ、ここでこの非効率を?」

チーム外の人間からは、そう見えるものにも意味があります。

 

だからこそ、国への報告・処理が終わるまでは、どうか安易に考えては欲しくないのです。

 

相続案件のほころびは、物件を持っている限り損をし続けてしまうものです。

とくに不動産は10年は先を見る事、10年は保有しないと損を生むことが大半。

 

今回は、計画のほんの一部の損で済んでいますから、利益を生むキャッシュフローは成立しています。

 

お金の余裕や欠損は、物件の息を長くも短くもするものです。

目の前の小さなほころびも、後々に大きくなって返ってきてしまいます。

どうか、お客様もまたチームの一員としてご参加いただければ、幸いです。


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8,000万円の差が出た!元不動産営業マンの聞きかじりの不動産投資知識が最もキケン!相続対策専門家が大事にしている『状況判断と優先順位』

相続対策、相続手続きで問題が起こるのは、税理士などの士業、不動産会社や生命保険会社の担当者といった外的要因となる専門家だけが原因ではありません。

 

ドラマではありませんが、身内や相続人が意図せずに問題を引き起こしてしまうことが実際にはあります。

そう考えると相続は怖いですよね?

 

特に『ちょっと知っている状態』というのは善意が損に繋がることもあるので、気を付けてくださいね。

 

このコラムで、知識だけに頼ってはいけないポイントを知って、適切な判断が行なえるようにしましょう。

 

今回は、コラム銀行の『融資しますよ』に惑わされてはダメ!地主さんを2億円以上の損から救った相続対策チームが教える専門家と言える4つの見極めポイント】の事例の続きでもあります。事例に沿ってお話しをさせて頂きます。

 

状況を見極める3つのポイントを押さえれば手元に数千万円も多くお金が入る!

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

 

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

聞き分け

今回のお話しは、所有者であるご依頼人のお父さんが運営していた『利益が思うように生めていなかったアパート』を売却して、都内の立地条件の優良な投資用不動産に買い替えを行なう際に起こったお話しです。

 

お客様背景を確認しておきましょう。

最寄り駅から徒歩30分の立地に広い土地を、複数ヶ所、所有の90代の地主さん。

ご依頼者は所有者の50代後半の息子さん。

親御さんの年齢による体力の衰えが顕著になってきたので、相続対策を講じることになりました。

 

今回のポイントは、ご依頼者の奥様が以前、賃貸専門の不動産会社に勤務していたことから端を発します。

 

奥様は営業担当者ではありませんでした。

ですから、実際に物件を調べ利益が見込めるか否かのキャッシュフローを見極め、お客様の状況に合わせた物件提案を行なう経験はありませんでした。

 

ただ、投資用不動産における社員同士の会話は耳にできる環境下に居ましたから、表面的な投資不動産の知識は得ていたようです。

 

不動産会社に勤めていたことはご依頼者であるご主人は当然に知っていた為、買い替え先となる物件判断の決定権は奥様が担うこととなりました。

 

しかしながら、私とは一度も面識を持たずご主人を通して物件情報を奥様に見てもらう流れとなっていました。

 

これが後に、≪あだ≫になるとは思いもしませんでした。

 

ここから先をお話しするに当たり、少し不動産営業マンの業務の一般的な流れについて触れておきたいと思います。

 

皆さんが投資用不動産を購入しようとして、お店に伺い希望物件の条件を提示したうえで物件紹介を不動産会社にお願いをしたとします。

 

その後、紹介される物件は全てキャッシュフロー(リスク管理も見越した上で手元に利益が残る賃貸運営であること)が成り立っている物件だけだと思っていますか?

 

悲しいまでの実態としての断言として書きます。

答えは、NOです。

 

そもそも、所有者に売却活動の依頼をお願いされた不動産会社の物件担当者でさえもキャッシュフローが成り立っているか検討せずに不動産価格を査定書として提出しています。

そして、所有者から売出価格の承諾を得て売却活動をしているのが大半です。

 

さらに、投資用不動産の購入を検討しているお客様を担当する営業マンはキャッシュフローの計算が分かっていない人間も沢山、接客に当たっています。

 

ですから仕事の流れが下記になることが大半です。

 

物件情報のデータバンクに物件条件を入力し検索。

販売図面をメールなりFAXなりで取得。

かなり大まかな≪どんぶり勘定≫で赤字にならないかを計算。

幾つかの物件の販売図面をまとめてお客様に紹介。

興味を示した物件の現地へご案内。

具体的に購入を検討したら物件状況や運営についての詳細を確認。

(それでも、賃貸運営を知らないため、かなり雑な計算が多い。)

物件購入申し込みを行ない、売買契約を締結。

 

これが、実態としての業務の流れです。

もしも疑うのであれば、まとめて物件提案はされた際に「紹介前に確認した物件提案資料を今すぐメールで送って欲しい。」と伝えてみてください。

 

資料の提出に時間が掛かり過ぎるか、驚くほど少ない資料が添付されてくるでしょう。

 

接客担当者の仕事の質を見極める為にも、初回のまとまった物件提案の際にお願いをしてみると宜しいかと思います。

 

さて、今回の事例のお話しに戻りましょう。

 

私は、賃貸経営のキャッシュフローの改善も相続対策の一環として頼まれた身です。

キャッシュフローが成り立つことを確認したうえで、今後、入居者が退去した後の入居募集も困らない条件を満たした物件を100件以上紹介しました。

 

それでも、現地を見に行くことすら一向に興味を示してもらえませんでした。

 

物件判断をしている奥様との直接のやり取りではなかったので意向の擦り合わせが出来ず、只々どれを選んでも問題の無い物件をご紹介するしかないと思っていました。

 

さすがに紹介物件数が100件を超えた頃に、ご意見を聞かせて頂けるようにご主人にお願いしてみてました。

 

すると・・・

「自分(奥様)の好みに合う外観や内装の仕上げの物件を紹介してほしい。」

「20歳の娘さんを住まわせたいとも考えているので、娘さんが住みたいと思える間取り、設備仕様の物件が良い。」

 

立地条件やキャッシュフローが良いのが≪当たり前≫。

その上で好みに合う物件が出てくるまで探したいというものでした。

 

これは一見、通常の投資用不動産の購入においては正解なのです。

物件に対し愛着(理解と魅力)があること。

副産物的利用価値も見込めること。

 

奥様が勤めていた不動産会社で見聞きして知っている知識や≪買うなら、こういう物件≫といった情報、それ自体に間違いは無いのです。

 

ただ、状況という検討要素は本やネットでの知識や、勤務先の会社員同士の話しには盛り込まれていないことは≪タチ≫が悪いのです。

知っているからこそ起きてしまう善意からのトラブルの一つです。

 

相続対策は、専門家だけで進めるには限界があります。

ですから、当事者意識、参加意識は必要不可欠であり、有り難い事この上ない姿勢です。

 

ただ、100件以上も紹介していたのですから、ご依頼からかなりの時間が費えたことは想像に耐えないかと思います。

 

再度、ご依頼者の状況を確認してみましょうか。

お父様が90代であり、年齢的衰退が見てとれるようになったことを心配して具体的な相続対策に動き出しました。

 

つまり、今回の買い替えにおいて重要視しなければならない優先順位を理解していなかったのです。

 

これが経歴と経験の差です。

 

相続対策における最優先事項は3つ。

所有者(今回は、お父さん)がご存命であるうちに。

判断能力があると認められる健康状態のうちに。

対策手続きをすべて完了しなければならないこと。

 

また、奥様は不動産会社と直接やり取りをすることで営業トークを聞かされるのではないかという当然の不安もお持ちのようでした。

 

不動産業界は世間的なイメージは確実にグレーです。

担当者を信じきって油断してしまうよりも、信用はしても油断せずに参加していく堅実な姿勢は賞賛に値すると言っても宜しいかと思います。

 

投資用不動産は何よりも数字が重要視されますので、ご提案した物件は物凄い早さで次々と購入申し込みが入ってしまいました。

空室リスクなども見越した価格設定の物件ですから現地を見に行かなくても申し込みが入るのです。

 

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

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相続対策で最もしてはいけないことは、≪時間の許す限り好きにやりたい≫という考え方です。

 

親御さんの体力面や健康面で不安がある時には、当初の目的(相続税の減額とお金回りの改善)をいかに早く手続きするかが最重要項目です。

 

そこを見誤らないようにしてください。

 

物件探しも手続きも、ゆっくり行なっている場合ではないということです。

人の命の期限は、誰にも計れるものではないのですから。

 

趣味嗜好に走った物件選びをしたいなら相続対策ではなく、相続手続きが終わり税の減額が実現しキャッシュフローの改善が現実化してからにしてください。

 

こう申し上げては乱暴にはなりますが、相続手続きが終わって余ったお金やこれから入ってくるお金で好きに買えば良いと考えています。

 

趣味嗜好で迷っている間に相続が起きてしまったら、減額できたはずの相続税は幾らになるのか?

その天秤を常に持ち合せてください。

 

相続税の改正により、『相続対策は当事者が元気なうちに!』と世間で言われるようになったことで、もしもの際の話し合いが切り出し易くなってきたと思います。

 

相続対策と言われると健康面や年齢的不安など見えづらい期限が差し迫った状況を想像しますが、いくらでも時間的余裕は作れます。

 

被相続人(財産の名義人である当事者)と相続人の双方が問題意識を持てたら、誰もが元気なうちに話し合えることで、趣味嗜好を反映させた『好きな手立て』をすることが出来るわけです。

 

優先順位が決められてしまうよりも、自分たちで優先順位を作っていけると良いですよね。

 

元気だからこそ時間に余裕がある時に、親御さんの今現在の想いも、今までどんな想いを受け継いで(相続して)きたのか、相続した後のことはどんなことを望んでいるのか。

ご本人から直接聞ける間柄を築いて頂けたら幸いです。

 

以前コラムで挙げました【大手不動産会社に断られても、この2つを押さえていれば大丈夫!相続対策専門の不動産会社が教える≪専門家を動かすコツ≫】では、不動産売買と所有権移転手続きをしたその日の夜に親御さんが亡くなりました。

 

ご依頼者から希望された当初の計画では2日も手遅れになるところでした。

こういった経験があるからこそ、しっかりと伝えなければいけないことがあります。

 

生きていても判断能力が無い、と有資格者から言われてしまえば不動産の購入はおろか、売却さえ認可が必要となり手続きが困難になり長期化、更に市場や現実に則したまともな金額での売却は現実味をおびなくなります。

 

『状況の配慮のない知識による物件選択』ではなく、確実に買い替えを行ない安定した賃貸経営とキャッシュフローを生み出す資産を手にすること、これが相続対策の使命ともいうべき目的です。

 

そもそも『都内、最寄り駅徒歩10分以内、キャッシュフローが成り立つこと』これが満たされた物件であれば、将来、好みの物件に買い替えたい時に売却に手こずることなく売れます。

つまり、出口戦略と呼ばれるものも兼ね備えていることも見落としてはいけません。

 

これを言うのはおこがましい話しではありますが、お客様の状況、賃貸運営の経費計算、空室リスクまで考え、キャッシュフローが年間で数百万円~1千万円台で向上する物件を100件見繕うことの大変さを当たり前と思ってほしくはありません。

 

取り敢えず良さそうな物件をFAXやメールで紹介して、興味を示したものを吟味する一般不動産会社と同列で考えられてしまっていたので話しが通じない状態になっていました。

 

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

参加

相続対策と今現在の状況を理解して頂く為に奥様に説明をしました。

しかしながら、何を話したかよりも誰が話したかで言葉の浸透率、説得力は変わります。

 

奥様にご納得いただけるようお話し合いをして頂くことは、不動産の所有者であるお父様が肉親であるご主人にお願いしました。

 

プロと言えども所詮は他人です。

他人では作用できない心の部分は多くあるものですよね。

相続対策は、何についても専門家が舵取りを行ない、一見、無駄がなく作業が進めば良いというものではないと思っています。

これからも家族、親族間でのお付き合いがあるからこそ、お手間を取らせてしまうことはあってもご協力をお願いしています。

 

相続の根幹は、当事者の心や人間関係が最も大事なところで働いてくるものだと思っています。

 

今回の事例での時間の消費がもたらした≪あだ≫は融資承認という壁を作ってしまいました。

昨年、世間を賑わせた『スルガ銀行問題』が金融機関全体の借入融資承認の基準を高めたことです。

 

時間は、状況です。

身内の身体、お気持ちといった状況は勿論。

世間の情勢という状況変化も引き起こします。

 

こういった状況変化に応じて知識を活用し、優先順位を都度、決めていくのが最善案に繋がります。

 

事例での具体的な状況変化がもたらしたものをお話ししましょう。

 

今回のご依頼者に対し、ある地銀が借り入れ期間を関東圏の金融機関よりも9年も長い融資期間で貸してくれるという支店長決済が下りました。

 

ご主人の協力のおかげで奥様のご納得も得られ、改めて物件をご提案し購入申し込みまで進むことができました。

 

しかし、その矢先にスルガ銀行問題が起こり、融資承認を出した地銀の本部から融資対象エリアをとても狭めてしまい、融資対象外になってしまったのです。

 

そのため、他の金融機関で一般的な融資期間での融資をお願いするしかなくなってしまいました。

 

これにより、買い替え予定の物件の年間900万円ものキャッシュフローの見込みが、他の金融機関での借り入れとなったことで500万円にまで落ち込んでしまいました

 

融資条件が変わってもキャッシュフローが見込めること自体、有り難い話しではあるのですが、悔しいものは悔しかったですね。

 

いかがでしょうか?

状況の見極めの3つのポイントと、それがもたらすもの。

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

 

大事なことは見知った知識や情報を状況と照らし合わせることです。

 

本やネット、職場やお知り合いからの情報は、その事案の状況や対象者の方々が重んじた価値観は何かをしっかりと押さえたうえで身に付けるように心掛けてくださいね。


銀行融資

銀行の『融資しますよ』に惑わされてはダメ!3億円以上の損を生む融資から地主さんを救った相続対策チームが教える4つの世間の甘い罠

思い込みというのは、当たり前になっていることが多いので自分では気づけないこと、多いですよね。

 

でも、ちょっとした違和感や心の引っ掛かりに気を留めて、確認しにいくという行動に移すと、視野が開けることってありますよね。

 

この思い込みという言葉はニュアンスとしては≪イメージ≫という言葉に変換することが可能ですよね。

 

印象・・・それは≪職業、職種≫で油断してしまうこともあります。

目の前の人の言動を判別する機能を低下させてしまうのです。

 

今回は『もしも、イメージから提案内容を鵜呑みにしていたら・・・』と、振り返ってみるとゾッとしてしまう事例をお話しさせて頂きます。

 

≪目次≫

1)銀行だから正しい提案をするとは限らない

2)資産の試算で見るべきは、漏れの無い経費項目とキャッシュフロー

3)損をしたくないなら会いに行く!ネットや本の情報だけを鵜呑みにしない

4)税を知る人ほど『節税』を安易に口にしないもの

 

分野に特化した専門家に確認しただけで3億円以上も損を防げた事例

手を付ける前にご連絡いただき、本当に良かったと思っています。

 

では、事例をお話ししながら解説していきますね。

 

銀行だから正しい提案をするとは限らない

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10年程前に大型ショッピングモールの建設と周辺エリアに住宅地を造成する街づくりがあった地方都市の地主さんからのご相談。

 

今現在でも地上波のTV番組でも取り上げられているので街づくりは成功したと言える街。

それゆえに、危うく甘い言葉に乗せられかけた内容でした。

 

弁護士、税理士といった士業、銀行などの金融機関、そういった世間で昔からお堅い職業の方が『正しい人』と思い込むのは、相続のように大きなお金が絡む場合には非常に危険な考え方です。

 

街の勢い、職業へのイメージ、この二つが絡まり問題が起こりかけました。

 

【お客様背景】

最寄り駅から徒歩30分の立地。

そこに広い土地を、複数ヶ所、所有の90代の地主さん。

ご依頼者は所有者の50代後半の息子さん。

三人姉弟の末っ子長男(姉二人)。

 

実際にお仕事として請ける2年前、相続対策についての疑問点の相談を受けました。

都市銀行からの相続対策に不信がある、と。

 

銀行からの提案内容。

「相続税が1億円も掛かるのでアパートを建て替えて相続税の課税額を引き下げる。」

「建て替えの為の借り入れは3~4億円の融資をする。」

 

結論から申し上げれば、この提案内容は思い付き、定番に倣(なら)うだけの過ちだらけの内容でした。

 

その最も大きな誤りとして、建物の規模の割には借入額が高過ぎることです。

銀行は融資をして利息で儲けを出す商売ですので、≪気持ち≫だけは分かりますよ。

 

ただ、必要以上に借金をさせて賃貸経営の利益をイタズラに低くしてしまうのは、相続対策への親切心ではなく営業成績に目がくらんだと言われても仕方ないですよね。

 

つまり、キャッシュフロー(実際に手元に残る収益)が全くもって見込めない収支の建築計画だったのです。

 

その当時もアパート経営で収益が出せているような賃貸運営にはなっていませんでした。

だからといって新築計画で収益を生み出さないアパートを建てる必要はありませんよね。

 

思い付きで定番に倣(なら)うだけの提案内容と申し上げたのは、建てれば満室になる時代ではないという事実があります。

そして、駅から徒歩30分の立地でのアパートの建て替え提案がそもそも安易すぎます。

不動産の立地条件、市場の実態に即していないということです。

 

都内で最寄駅から徒歩10分以内の物件に買い替え(資産の組み換え)を行なうのが宜しいと見受けます、と伝えお客様の疑問を解消し、間違った提案に乗らないようお伝えしました。

 

そのご相談から1年後、親御さんの年齢による体力の衰えが顕著になってきたとのことで、正式に相続対策を講じるご依頼を請けることとなりました。

 

世間では堅実でお金に賢いイメージであり、お客様家族としても長年、財産を見てもらっていた銀行からの提案が間違っていたことから、その他の専門家選びにも不安を持ってしまっていたようです。

 

目先の利益を求めたお客様の為にならない仕事の仕方を一度すれば、その業界そのものへの不信感が募るのは当たり前ですよね。

これは同業他社の方たちにとっても、物凄く迷惑な行為です。

不動産業界もクリーンなイメージを持たれていませんから、業界への不信感を煽るような仕事の仕方というのは悲しくなります。

 

資産の試算で見るべきは、漏れの無い経費項目とキャッシュフロー

キャッシュフロー

さて、こういった経緯があったことから税理士・司法書士・生命保険・家屋調査士といった相続対策に必要な専門家チームの見繕いから、相続チームの総監督まで私に頼みたい、というご依頼になりました。

 

正式な依頼でのご相談ではありましたが、直ぐにコンサルティング契約の調印にはしませんでした。

 

私たちチームが考える計画と進め方を説明し、ご納得のうえでコンサルティング契約の締結をお願いする流れを組みました。

 

相続税の計算、相続対策を講じた際に見込める税の減額効果の資料を成果物として提出しました。

どの業界でも言えると思うのですが、どんなに経験があったとしても『自分達が絶対』と思ってしまえば、お客様と対等ではなくなり本音やご意見を汲み取れなくなります。

 

だからこそ、提出した計画書に対し成果物として料金を一度頂戴し、私たちのチームに依頼するか否かを判断いただきました。

正式にコンサルティング契約の締結に至りましたので、正規のコンサルティング料から成果物作業料を差し引いた残金を頂く流れとさせて頂きました。

 

正直言えば、その計画書は買い取る形が取れますので計画は気に入っても、私たちに頼みたくないとなれば、他の方に計画書を渡しても良いと思いました。

それだけ、放っておけば間違った提案があらゆる方面の人間からされてしまう立場の方だったのです。

 

相続対策と一言で言っても、相続税しか視野に入れない計画は結果として数千万円単位の損を生むのが相続対策では普遍的に起こっている問題です。

 

これを読んでいる皆さまには、本当に気を付けて頂きたいと思います。

 

確認すべき事項の最低限としては、所得税・固定資産税・資産の組み換えによるキャッシュフロー、この3点は説明を仰ぎ理解しておくことが望ましいです。

 

特に不動産においては建物を新築するにしても、売却したお金を元手に中古物件に買い替えをするにしても気を付けてください。

 

賃料収入と金融機関への返済額と多少の管理費用しか収支計画表に盛り込まれていない、キャッシュフローまで計算してから物件提案をされない、そんなことが不動産会社や金融機関の営業マンの当たり前になっています。

 

さて、私たちが提出しました正式依頼前の成果物として提出した計画書では、どんなに手堅く見積もっても相続税1億円が2千万円にまで軽減できることが分かり、キャッシュフローも『年間』手残り金額が500万円も増加することが分かりました。

 

相続税の減額と年間の見込み収益の増加は別次元のものなので、相続税が増えることはありません。

 

複数の土地を所有されていましたから一部の土地を売却し、別の不動産に買い替えていくことになりました。

また、二次相続(ご依頼者が亡くなった際の息子さんの世代の相続対策)までシミュレーションしたので、親族内での養子縁組のご検討もご提案しました。

 

二次相続の想定は大変重要なことです。

相続が起こる度に慌てふためいて相続対策を講じていては、無駄にコンサルティング料をその都度払うことになってしまいます。

 

遺言書作成や生前贈与も提案させて頂き、ご納得いただけるものとなりました。

 

損をしたくないなら会いに行く!ネットや本の情報だけを鵜呑みにしない

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ネットや本だけで情報収集をする人ほど、大きな損をしていることは『もう一つの相続問題』と言えるかもしれません。

 

所有し、長く見てきたからこそ思い込んでしまったと思うことです。

 

売却をする土地の中には、高圧電線の鉄塔の真下の物件があり、その面積は600㎡もありました。

 

一般市場への売り出しで買い手を見つけるのは非常に時間を要してしまい、お父様の体調面を考えると最善の一手ではありません。

新築戸建てを建てては売る建売業者(パワービルダーと呼ばれる建設不動産会社)にも何社電話したか覚えていません。

 

建売業者から提出された購入申し込み価格はピンからキリまでありました。

4千万~8千万円弱。

 

そこへ交渉を粘り、最終的には9千万円まで価格を引き上げることが出来ました。

 

昨今の情報社会で知りたいことを知れることは恩恵ばかりではないものですね。

 

実態や工夫の仕方を丁寧に説明されていない、しかしながら似たような内容の情報が溢れることにより、刷り込まれた間違った情報でご依頼者の思い込みが困ったことを引き起こすことがあります。

 

所有している不動産に対して価値の無いものだと思い込んでしまい、悲観的な面持ちで打ち合わせに臨まれる方も多くいらっしゃいます。

 

今回で言うと・・・

駐車場の契約状態は満車で売りづらい。

状況が悪いから売却金額が安くなってしまう。

アパートは空室が多過ぎて収益が出ないから投資価値が無いので売れないだろう。

さらに、入居者は知り合いの2組だけ。

倉庫が設置してある土地は借り手がいない(活用できていない)から売れないだろう。

 

不動産は売れないならば、売れる状態にすれば良いのですよ。

 

330㎡ 小規模宅地 事業用の特例。

土地の評価額が大きく下がる活用方法にすることで買い手にメリットを出す。

建物も同様に評価額を大きく下がる活用方法にすることで税は軽減しメリットを出す。

 

地方の広い土地を売って、都心の狭い物件を買う。

小規模宅地等の特例を適応させることで自分たちへの課税額を軽減する。

 

セオリーともいうべき手法は沢山あるのです。

 

なぜ、セオリーなのにネットに書かれないことが多いのか?

安値しか付かなければ、不動産会社は安く買えます。

仲介の仕事で一般市場に売り出しても、簡単に買い手が見つかり仲介手数料が直ぐに手に入るではないですか。

 

とは言いましても、状況やお客様事情により安易にネットに書いて、お客様に損や失敗をさせるわけにもいかないのも情報が出回らない実態でもあります。

 

税を知る人ほど『節税』を安易に口にしないもの

言わない

お客様の事前学習の思い込みがドンドン外れていく処置をしていく売却を成功させていきましたところ、時の運、物件との縁とも言える買い替えも目ぼしい物件と巡り合えました。

 

借入額も2億8千万円のフルローンではなく、頭金を投入し1億8千万円にすることで課税額、キャッシュフローの両面において最適なバランスを生み出すこともわかり、いざ購入手続きへ。

 

借りられるだけ借りて負債を大きくすることが不動産は正しいわけではありませんからね。

 

適正な借り入れ額を算出することは資産の目減りを防ぐことにもなります。

 

投資用不動産で最も危険な謳(うた)い文句が『節税しましょう』です。

これは、一般基礎知識として覚えておいてください。

 

一般的に出回っている知識や常識が正しい情報ではありません。

多くの人が言っているから正しいわけではないのが不動産であると認識してほしいです。

 

顔を合わせて確認したわけでもない情報を鵜呑みにすることは、損を引き起こす可能性を大きくします。

 

気になる情報があったら、確認しに行く。

確認するのは一人ではなく、何ヶ所かに行き情報と知識の整理を行なう。

それぐらいの行動があってこそ安全性は高められます。

 

ネット情報や本の情報だけを仕入れるような効率化ばかり求めた結果、不利益を手にしてしまうことがあるのが現代です。

 

資産目的の不動産は数字で実証できるものです。

『節税』という言葉が引き起こす失敗事例の多さ。

『節税』が分野問わず与えるデメリットを把握しておくことは必須課題と言えるでしょう。

 

税を知らない人間ほど、節税を安易に口にします。

情報は、すべての人に当てはまるものは無いと思うぐらいの警戒心は必要です。

 

イメージに囚われないことで、いろんな可能性、より良い処置を知り世界が開けることがあることは伝わりましたでしょうか?

 

確認作業を具体的に行動に移すことは本当に価値あることです。

ご自身が理解して見極め、この人に頼みたいという出逢いがあると良いと願っています。

 

この事例のお話しは、ここで終わりではありません。

 

今回挙げています事例は、相続対策でネックとなる要因が他に2つも起こりました。

小難し専門的な知識やテクニック以前の問題だからこそ厄介なものでした。

 

長くなってしまいますので、それらを別の記事にして掲載することにします。

是非、お読みください。

 

街の不動産会社、大手不動産会社が問題解決から目を背け、お客様に損が生じてしまおうが問題の根幹をそのままにして突き進めてしまう≪相続対策の実態における問題≫に触れるからです。

 

掲載次第、こちらにリンク機能を付して紹介させて頂きます。


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大手不動産会社に断られても、この2つを押さえていれば大丈夫!相続対策専門の不動産会社が教える≪専門家を動かすコツ≫

相続とは命の限りをもって発生することですから予測しにくいですよね。

誰もがご家族には長く生きていてもらいたいものですし、寿命ではなく不慮の事故で突然の場合もあります。

 

「相続対策をしてから無駄が生じないようにギリギリになってから。」

そのように相続発生時期から逆算的に対策を行なうことは困難ですよね。

 

元気なうちに相続やお墓の事を切り出せば、ご本人を傷つけてしまい、以後、話し合いがまったく出来なくなるご家族もいらっしゃいます。

 

こうなると、本来、出来たはずのことが出来ずに何百万円…時には数千万円のお金が手元から離れていくしかない状況もあります。

 

プロにも手の出しようがない状況はあるのです。

しかし、その逆も然り。

 

今回は、ご依頼者夫婦の両家が一致団結したことによりプロが動かされ、ご実家を第三者に奪われることなく守る処置が出来た、そんな事例を挙げながら話しを進めたいと思います。

 

以下の2つのポイントを押さえ、上手にプロのポテンシャルを引き出しましょう。

 

【目次】

親族間取り引きの世間からの見られ方

専門家の水面下の仕事と業界のルール

 

新興宗教に取られてたまるか!!命を懸けて家を守った相続対策とは!?

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相続対策、手続きには複数の専門家が携わります。

専門家に上手に動いて頂くには、ご自身の要望や都合だけを押し付けても物事が最適な形に収まるとは限りません。

 

ですから、専門家から見た視点や業務の裏側を知ることは、非常に大切です。

 

人間誰しもが、自身を全く理解しようとはしない方よりも、少しでも理解をしようとしてくださる方に対してこそ、言われなくとも一歩先行く仕事ぶりで貢献しようと思いますよね。

 

お金だけ上乗せして、無理難題と自身の都合だけを突き付けるなんてNGですよね。

 

とてもタイトなスケジュールでの依頼でしたが、終わってみれば私が感謝している、下記の事例でご説明いたします。

 

【お客様背景】

ご依頼者 所有者のご長男 当時50代後半。

不動産所有者:奥様のお父さん(以下、お義父さん) 90代前半。

 

ご依頼者夫婦は関東に在住ではありましたが、ご相談物件は奥様のご両親が住まわれている東北のご実家。

奥様のお父さんのことは、ご依頼者から見た親類として以後『お義父さん』と表記していきます。

 

お義父さんが体調の急変により入院してしまったことが、お義父さんご本人が相続を本格的に考え始めたことがきっかけだったそうです。

 

お義父さんの頭を悩ませていたのが、奥様のお母さん(以後、お義母さんと表記します。)が新興宗教に入れ込んでしまっていたこと。

 

お義父さんの望みは、妻であるお義母さんに相続により不動産の名義が移行し、新興宗教に不動産を含む財産を持っていかれない処置をしておきたいとのことでした。

 

お義父さんは自分の子どもである娘さん夫婦(ご依頼者)の為に頑張ってきただけに、きちんと法的に引き継がれるようにしたかったのでしょう。

 

その想いをご依頼者である娘さんの旦那さんに伝え、実行に移したんだそうです。

 

そして、ご依頼者様が考えられた策が、こうでした。

 

ご依頼者のお父さん(以下、お父さんと表記します。)に購入して頂くこと。

そうすれば、親族ではあっても血の繋がりの無い家族の所有となった不動産は、いずれお義父さんの娘さん夫婦(自分たち夫婦)の財産として引き継がれることになる、と。

 

この案には、お義父さんも娘さんであるご依頼者の奥様も賛同してくださったそうです。

相続の方向性がまとまったところで、知人を介してご相談が私に寄せられました。

 

親族間取り引きの世間からの見られ方

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ここで問題となることが2つあります。

相続対策における基本的な知識でもありますので、ポイントとして押さえておいて頂きたいことです。

 

①三親等以内での不動産売買の場合、売買金額が実勢取引相場(見知らぬ他人同士で行なわれる通常の売買価格の相場)に則した金額設定で行なうこと。

節税や利益を得るために、身内での取り引き額を相場以下にされてしまっては市場の混乱を招きます。

その為、『バレないだろう』という考えで不誠実な取り引きを手助けすると、公的機関から指摘を受けた場合、取り引きそのものを無効とみなされてしまうことがあります。

 

取り引き無効となった際に、既にお義父さんにもしものことがあって相続が起こっていれば、結局、不動産の名義にお義母さんの持ち分が入ってしまい、ご実家がどうなってしまうか分かりません。

 

言い方が悪くなりますが、公的機関や新興宗教など第三者の横槍が入らない『隙の無い手続き』にすることが結局、もっとも安全で安価な手続きになります。

 

第三者からの抗議を受けて訴訟が起こり、裁判費用が掛かることもあるでしょう。

それにより時間を取られたり、精神的な疲労や苦痛を受けることはお金には換算できない『後遺症』が関わった人全員に残ることだってあります。

 

②融資における原則です。

金融機関を問わず、三親等以内での不動産売買における融資は承認が得られないものと認識しておいてください。

 

身内間での取り引きが正常であるか否かを判断することは金融機関であっても困難です。

身内間での取り引きを希望される方々は、保有資産が多い方であることは不動産取り引きを良く知らない一般の方々でも想像が難しくないと思います。

 

先にも申し上げた通り、融資という幇助(ほうじょ)を行なうことで市場の混乱を招くことは、お金の流れの秩序を守る立場にあるはずの金融機関の存在価値そのものに関わることです。

 

今回は、お父さんが現金で購入できる資金力があったので計画を実行に移すことができました。

 

専門家の水面下の仕事と業界のルール

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この事例をお話ししようと思ったのは、今振り返ってみても直感に救われたとしか言いようのないものです。

 

知人から相談の連絡を頂いたのは日曜日でした。

その時に「今度の土曜日に売買契約を行ないたいのですが、動けますか?」と。

 

正直、これには驚きを隠せませんでした。

スケジュールを聞き返してしまったほどでしたね。

 

不動産売買契約は、行ってその日に行なえるものではありません。

東北の物件ですから移動時間が必要です。

 

現地の視察を行い、重要事項説明書などの売買契約書類一式を作成する為の情報収集として市役所などへ赴き、建築関連の法規や規制の確認を行います。

調査だけで1日掛かり。

 

書類にまとめるのにも、ミスがそれこそ許されない案件ですから慎重に作成するゆえ半日は作業必要時間を見ておかなければなりません。

 

さらに、万全を期すためにも調査の段階から信頼を置ける司法書士にも同行させ物件や案件事情の共有を強固に出来るスケジュールで動かなければなりませんでした。

 

運に恵まれたのは、司法書士のスケジュールが火曜日で組めたことにもありました。

 

おかげで、土曜日での契約締結に目処がついたのです。

 

しかし、調査も終わり東京に戻ってきてから何か嫌な予感がありました。

急遽、ご依頼者に電話を掛け、木曜日での取り引きに変更できないものかを相談させて頂きました。

 

予感という無根拠なものに、よく耳を傾けてくださったと、本当に思います。

そして、関係者の全員がスケジュールを木曜日に合わせてくださったのです。

感謝しかありませんでした。

 

木曜日当日は、司法書士と一緒に11時に東北に現地入りしました。

現金での購入、1日も無駄に出来ない状況です。

売買契約と売買代金全額の一括支払い、法務局に所有権移転登記、これらをすべて1日で完了させなければなりません。

 

不動産売買は、代金の支払いと所有権移転登記手続きは同日に行なうのがルールと言っても過言ではない≪当たり前≫です。

 

行政が指定する法規(ルール)ではないところが厄介ではあります。

 

不動産詐欺の見極めの一つでもあるお話しですが、言い訳を沢山つけてお金を払ったのにその日のうちに、ご自身に所有権移転登記手続きがなされない流れになっていることです。

 

このように、それぞれの業界には暗黙のルール、行政が敷いているルールがあります。

それらを知る時間、専門家を理解する時間や機会がなければ損を招くこともあることは想像できるかと思います。

 

話しを戻しましょう。

 

まずは、売主であるお義父さんに売買契約書類一式への署名、捺印を頂きました。

担当医にも同席頂いてお義父さんの意志能力(判断能力)の有無の確認をして頂いた中で契約を行ないました。

 

この判断能力の有無の確認は、利害関係の無い第三者の立会いを設けることで、後々、売買契約の不当性を訴えるような横槍が入らないようにするための配慮です。

 

不動産売買契約で基本であり、もっとも大事な心構えは『裁判になっても対抗できるほどの調査と状況的根拠、証拠を整えて取引に臨むこと』だと思っています。

 

目先の利益に囚われた時、取り引きには必ずと言っていいほど、ほころびが生じるものです。

手堅く行なうほど、取り引きというものは無用な利益は生まれないものではないですか。

 

どの業界でも同じことなんですよね。

 

契約締結が終わるなり、すぐさま東京に戻り午後2時には買主であるお父さんの元へ。

お父さんからも無事に契約書類一式への署名、捺印をして頂きました。

 

東北にも東京にも同行をして頂いた司法書士は、事務所に戻り迅速にオンラインにて法務局に所有権移転登記手続きを申請してくださいました。

 

慌ただしくも1日で手続きを完了し、空けた金曜日。

朝9時、ご依頼者からお電話が。

「昨夜、お義父さんが亡くなりました…」と。

 

きっと、私の予感…虫の報せはお義父さんからのものだったんでしょう。

待っていてくれたんでしょうね。

 

私の直感からの申し出ながら、可能な限り迅速な行動に司法書士を始め、周りの方が理解を示し協力してくれたからこそ、お義父さんの想いは望み通りに相続対策が出来ました。

 

改めて思います。

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相続は不動産会社だけでは足りません。

専門家が一人で行なっても成し得ません。

独走しても、ままならず。

遠慮をしても歩みが鈍るだけ。

 

この事例は、全員の理解と行動がもたらした忘れられないギリギリの案件です。

 

その後、ご依頼者様は息子さん二人、それぞれの一人暮らしのお部屋探しの際には頼ってくださいました。

 

さらにご依頼者様が事業拡大に伴う事務所移転の際のテナント探しや、新規事業の事務所探しの際にも頼ってくださる関係になりました。

 

弊社では単純に賃貸の物件探しのお願いはお断りしています。

この点は、あしからず…

 

その他にも、私の人脈の広さや推薦する専門家の質の高さを信用してくださり、困りごとがあれば、その道の専門家の紹介を求めてご連絡くださいます。

 

プライベートでの交流まで生まれたのは、予想外の嬉しさです。

毎年1回は海外旅行に誘われ、奥様公認の元、気の置けない男二人旅までしています。

壁を一緒に乗り越えた後というのは思いがけない信頼関係が生まれることは、専門家とご依頼者の間柄でも同じですね。

 

 

いかがでしょうか?

プロのポテンシャルを引き出す為のポイント。

親族間取り引きの世間からの見られ方

専門家の業務必要時間の把握

 

相続対策、相続手続きを仕事として携わるあらゆる方々が口にしていますね。

「元気なうちに。」

「いつかではなく確実に出来る時に。」

「少しでも早く。」

 

聞き慣れてしまっているでしょうからこそ、きっかけや思い直しになればと思います。

 

今回は、ご依頼者夫婦の両家が、ほんの少しの知識を活かし、全員がまとまって迅速な行動を起こしたからこそ成し得たお話しです

 

熱意や真剣みは、やはり人を動かすのだと身をもって改めて教えられました。

 

相続対策は、熱意と関係者のまとまりが肝心です。

財産を渡す方も受け取る方も、意思が伝え合えるうちに、じっくりと気持ちを伝え合ってください。

そして、大変なこともたくさんあるとは思いますが、どうか伝え合える喜びもまた感じてくださったら嬉しいです。


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専業主婦でも出来た5000万円の相続減税!3つのポイントを相続対策チーム統括がどこよりもわかりやすく解説

相続対策というのは、とても専門的で難しそうで、何から手を付けて良いのか、どこに頼むのが良いのか判断基準が持ちにくいものですよね。

 

相続対策は初手が大事です。

それを見誤れば、数千万円の損も簡単に起きてしまうものです。

投資と違い、得られるはずのものを失うのではなく、現金にして支払わなくてはいけないものです。

 

株などの相続の時点でいくらの価値になっているのか不透明なものを元手にするのは危険行為です。

だからこそ、見通しの付く手段を取っていきたいものです。

けれど、知っておくだけで変えられる結果もあります。

 

まずは、見極めるポイントを知って身の周りを整えていきましょう。

 

今回は、専業主婦の方が五千万円もの相続税の軽減に至れた事例を挙げながら話しを進めたいと思います。

 

3つポイントをじっくり確認すれば数千万円の減税は可能!

 

以下の3つのポイントを外さなければ、専業主婦でも5,000万円程度の減税は可能です

 

 項目をクリックしますと、その箇所までジャンプ出来ます。

 

順番に見ていきましょう。

 

接客担当者の人脈と人選基準を知っておく

減税には不動産や生命保険やファイナンシャルプランナー(FP)など人生に関わる分野の接客担当者との人脈が実は、非常に大切なんです。

でもやみくもに人脈を作るのもNG。

見極め方も大事です。

 

どういうことかというと、以下の事例でご説明します。

 

あなたにも出来る!はじめの一歩で5000万円の差が出た事例

【お客様の背景】

資産をお持ちなのは当時92歳のお婆様。

病院で過ごされており、不動産手続きをしようにも判断能力の有無を、職権のある有資格者との面会で診断してもらう必要がある状態でした。

 

相続対策のご依頼者は、お孫さん(長女)。

ご依頼者のお母様は既に施設に入られていました。

それゆえ、お婆様からは「お姉ちゃん(ご依頼者)がやってね。」と以前から頼まれていたそうです。

 

とは言いましても相続について勉強しているだとか、仕事などで相続における見識があったではありません。

お二人のお子さまがいらっしゃる専業主婦。

相談しようにも職場があるわけでもなく、何から手を付けていいのかさえも分からなかったそうです。

 

①接客担当者の人脈と人選基準を知っておくことの解説

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今回のお客様は何も分からないので、ご自身が加入している生命保険の接客担当者に相談したことから始まります。

これは正しい行動だと思います。

こういう時に声を掛けることをお勧めしたいのは生命保険の接客担当者です。

 

少しお話しは逸れますが、生命保険選びで欠かせない最も大事なことの一つは、接客担当者がどんな人脈をお持ちであるか?です。

生命保険会社で用意している専門家もいることでしょう。

しかし、その専門家が必ずしもお客様のことを第一に考えて回答を出してくれる保証はありません。

 

接客担当者が様々な出会いの中で、会社で用意されている専門家よりも信用に足る仕事の質の高さを認められる人がいるというのは、本当に頼もしいと思います。

 

昔から『優秀な生命保険の担当者こそ、万屋(よろずや)である』という認識があるぐらいです。

生命保険のプランは同じ会社内であれば、あなたという軸があるのですからプラン内容が大きく変わることは、まず、無いでしょう。

 

生命保険業に限らずではありますが、だからこそ、専門分野以外での対応力の幅の広さは同じ料金を支払っていても、人生において恩恵を受ける機会の多さが変わってくると思います。

 

同じモノを買うにしても、誰から買うか?

AIなどのテクノロジーが進むからこそ、大事にしていきたいですね。

 

話しを本筋に戻しましょう。

当初、私に相談されたのは不動産の売却が変なことにならないように見てほしいという内容でした。

 

お話しを伺い、配慮したほうが宜しいと思われる不動産以外の分野におけるアドバイスもしていました。

そうしたところ、お客様から「税や権利関係の手続きについて相続案件に強い専門家選びも一任したい」と仰ってくださいました。

 

結果、相続対策のチーム編成から各専門家の連携まで行なうチーム統括までお任せ頂けました。

 

誰が、仕事の質を高めるために、どういった日々を過ごしているか。

人生に関係するお仕事をされている方の目利きを、どうか大事にしてください。

 

②契約は解除を希望した場合をよく確かめる

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あらゆる分野において契約というものはメリット、デメリットだけを確認して契約するか否かを判断される方が多くいらっしゃるものです。

 

専門家の専門性を確認する時に大事なのは、契約解除の際のことを詳細に答えられること。

今回で言えば不動産管理会社とのサブリース契約。

その解除金の計算式と解除までの必要期間。

 

不動産の相続対策で肝心なものは、契約の解除となった場合のスピード感と具体的な処理方法だからです。

 

それをメモに残しても平然としていられることです。

つまり、言葉に責任を持てているかが分かるということです。

 

相続対策の足枷(あしかせ)となるサブリース契約に触れながらお話しします。

不動産においては特に、人任せはご自身の状況に合わせた舵取りが出来なくなるものです。

その一つのお話しです。

安易な賃貸運営で用いられる『サブリース契約』。

 

近年、大きな不祥事として大手不動産会社が世間を賑わせています。

当時NHKが特集を組み、大手不動産会社がある街一体の数々の地主に対して不誠実な建築計画を持ち掛けた番組を放送しました。

その中のお一人でもいらっしゃいました。

 

お客様は4棟のアパート経営をしていました。

しかし、大手不動産会社による建築とアパート運営を任せることとなるサブリース契約がなされていることがわかりました。

 

運営を任せているのに利益が出ていないので、資産の組み換えが第一優先でした。

 

不動産における資産の組み換え:利益を生んでいない物件(キャッシュフローが回っていない、キャッシュフローが成り立っていないなどの表現を用いられることが多いです。)を買主に利益が生まれる形で売って、その資金でキャッシュフローが見込める物件を購入すること。

 

サブリース契約先の不動産会社というのは対応が悪いものです。

例え、オーナーに利益を生み出す運営になっていなくても、です。

オーナーには利益がなくても、管理会社には毎月賃料の15%分の利益が入ってくる仕組みだからです。

 

今回の売却戦略の為に管理会社に物件資料の取り寄せ要請をしても対応が遅いものでした。

時にはお願いした資料の提供にも応じようとしなかったこともありました。

 

サブリース契約の解除要綱に従ったお願いをしても応じようとせず、契約解除に半年も掛かりました。

 

解除要綱が複雑であったかと言えば簡単なものでした。

解除要綱に従い、解除金を所有者が支払えば応じると定めてありました。

 

それでも100万円単位の即金を求めるもの。

地主と言いましても企業ではありません。

あくまで、消費者です。

 

100万円単位の即金を求めることが何を示すのかの想像は、どの方にも難しくないと思います。

 

ただ厄介だったのは、契約書の条文(約束事)の書き方が弁護士に見解を求めても、ややこしい言い回しをしていた点も作為的構成を感じるものでした。

 

ゆえに、こちらの事情や都合に合わせたペースでの折衝が思うようには進みませんでした。

 

先程の100万円単位の即金を求める契約書条項の意図するところは、契約解除を断念してもらう可能性を残しているということです。

 

契約解除の対応の引き延ばしも、この意図に沿っていることは明らか。

 

この章の冒頭にも挙げました『言葉(契約)への責任』があるならば、この対応は有り得なかったということです。

 

危うく数千万円の相続税の課税をされてしまうところでした。

契約の担当者が組織を代表する者かサラリーマンかでは、対応は歴然と変わるものです。

判断権限の差はトラブルや不測の事態にこそ表われるからです。

 

サラリーマンにとっては、自身の社内での立場や居心地を悪くしてまで契約先の方にどれだけの迷惑を掛けてしまうかなどの事情を、上層部に訴えかけるわけはありません。

 

もしも、このご相談が既に相続が発生した後であれば、完全にお客様「一族」が路頭に迷うことになったことは火を見るよりも明らかであるにも関わらず、です。

理解してもらえていたら、管理会社が定めた規定の即契約解除の方法で半年も時間を掛ける対応をするはずがないということです。

 

円滑に次のステップに進めるように状況を整えておくためにも、開始(契約)の際に手を打っておきましょう。

 

③取引相手からの見られ方も知っておく4d168a2a2143962c866bd5e1d79fc350_s 

相続対策を行なうということは、大きなお金の出費が掛かっています。

ですから、つい、納税の為の資金繰りでご自身の都合や希望を取引の相手方に強く求めてしまうことがあります。

 

相談を持ち掛ける専門家に対しては、基本的にそれで宜しいかと思います。

ただし、不動産取引は買主様がいてこそ成り立つものです。

 

その方の利益、安全性もまた確保した計画でなくては取引が成立しません。

その目線で仕事に携わる大切さが、ご相談者のお金だけではない利益ももたらします。

 

今回のご相談は、反面教師と尊い対応の両方が起こった忘れられないお仕事でもありました。

 

資産を組み替えるための不動産売却にあたり、管理会社が出してきた条件がありました。

その一つが司法書士の指定です。

 

当初は、管理会社が指定した司法書士は物件所有者であるお婆様の判断能力の有無の面談業務を二言返事で承諾していました。

 

ところが、建築費の借入先である銀行からはお婆様の判断能力確認の面談に、銀行の担当者も立ち会うことが条件になった途端、司法書士は面談業務を断ってきました。

 

多くいるものです。

不動産会社と物件所有者の親族だけの同席ならば了解する司法書士。

 

関係者は、どの人も物件を売りたいので所有者の判断能力が基準値に達していなくても、判断能力有りと承認を出せば有り難がってくれるからです。

 

けれど今回は、判断能力が無いのに物件を売ってしまえば責任を問われる銀行が同席。

司法書士が下手に承認を出せば、銀行から指摘を受けてしまい、最悪の場合、司法書士の資格はく奪や営業停止の処分も有り得ます。

 

基本的な仕事のスタンスは、こういった事態に顕著に表れるものですね。

 

結果としては、脳を活性化させ意識をしっかりと保てる可能性のある処置を家族の皆さんが行なったことで、銀行担当者による面談でありながら承認を得るに至りました。

 

これには、ご依頼者もお婆様も歓喜!

 

もしも判断能力が無いとなっていた場合は、後見人制度を適用させることになっていました。

その影響は相続税が五千万円も加算されることになるところだったのですから。

 

売り出す前からこれだけ苦労した物件です。

買主様探しも苦労したことを覚えています。

 

売却物件は築30年以上経過の木造アパート。

融資の返済期間と建物の構造は直接的な関係があります。

 

物件の構造によって耐用年数が決まっていて、『耐用年数-経過年数』の残存期間が不動産融資の返済期間になります。

返済期間が長いほど月々の返済額は安くなるので、キャッシュフローが見込めます。

 

木造の耐用年数は22年。

つまり、現金で購入を検討してくださる方にしか見向きもされないということです。

 

相続対策は、所有者の方がご存命の間に手続きをすべて完了しておかなくては損をしてしまうものです。

そして、人の命の限りは分からないもの。

 

悠長に構えていては、ご迷惑しか掛けません。

 

買主様探しでは、本当に人脈に救われたとしか言い様がありません。

『大家さんを守る会』の会長と直接の知り合いだったことで救われました。

700人以上の地主さん、不動産オーナーさんへ不動産経営の理解度向上を促す活動をされている方です。

 

その会長が事情をご理解くださり、物件価格の妥当性(収益の見込み具合の適正度)もご理解くださいました。

そして驚くことに、現金での購入は難しいからと言い、自らの自宅を担保に入れて金融機関から融資を起こし購入してくれたのです。

 

ご依頼者である売主様のメリットだけを考え買主様に損をさせるような「高く売ります!」と言うのは口が裂けても私は言いません。

 

高く売ることだけを優先された物件の買主の顛末は、私の人生を大きく変えてしまったのですから・・・

 

簡単に「自宅を担保に」とは言いましたが、金融機関の融資承認には3ヶ月も時間を要しました。

更にサブリース契約先である管理会社の契約解除承認に半年も掛かってしまったので、融資承認が下りてからも買主様には3ケ月間、何度も決済日を延長してもらうことにもなりました。

こんなお願いは一般の買主様ならば、とっくに契約破棄を言われても可笑しくないものです。

 

その他の所有地の売却においても、惜しみないご協力をしてくださいました。

不動産の下取り業者(買取業者)が購入検討もしてくれない立地の物件に対しても、「ちょうどアパートを建てて所有したかったんだよ。」と購入してくれたことも忘れられません。

 

様々な出来事やご協力の元、無事に相続対策も終えることができたこともあり、ご自宅でのお食事に何度も招いてくださいました。

 

お陰様でお子様ともたくさん話しをしていたこともあり、今でも毎年の年賀状には兄弟それぞれから一筆のメッセージが添えられていて、それもまた愉しみになっています。

 

いかがでしょうか?

相続対策の第一歩、見極める3つのポイント。

  • 接客担当者の人脈と人選基準を知っておく
  • 契約は解除を希望した場合をよく確かめる
  • 取引相手からの見られ方も知っておく

 

総じて大事なことは、自分ごととして捉えて人任せにしないこと。

 

自分の意思を伝え、相手の考え方や重きを置いているものは何かを知っていく。

こういったコミュニケーションが取れる関係性が築ける専門家であるかどうかを見ていくことをお勧めいたします。


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その3.ハウスメーカーの事業計画

アパートを建てる際にハウスメーカーが事業計画書を持ってきますが、
皆さん、見たことありますか?
メーカーによって形式も違うし、数字も違うので、どれを信じてよいのかを迷ってしまいがちです。
その前に本当にその事業計画自体が正しいのだろうか?

4億5000万円のアパートを建ててしまって本当に大丈夫?

先日、こんなクライアントから私に相談が来ました。
「銀行とハウスメーカーから相続対策で4億5千万円の借金をして、
RCのサービス付き高齢者住宅を建てる提案をもらった。
本当にこんな借金をして、建ててしまってよいものなのか?借金をするのは怖い。」とクライアントから・・・。
早速、事業計画書を見せてもらいました。
気になる点がいくつかあったので列挙します。

  • ①収支計算まではされているが、キャッシュフローは計算されていない
  • ②借金をして、たしかに相続税は0円になっているが、「債務控除効果」の功罪について説明がなされていない。
  • ③サービス付き高齢者住宅のメリットだけを謳っていること

平気で家賃収入が赤字になるアパート建築を勧めてくる

①の「キャッシュフローの計算がなされていなかった。」ですが、
ほとんどのハウスメーカーはしてません。
よくあるパターンとしては、収支は黒字で税金まで払っているけど、
キャッシュフローが赤字になっているというもの。
今回もそうなってました。
どういうことか?

確かに収益ベースでみると黒字で税金が発生しているけれど、キャッシュフローベースでみると、
借入金の元金返済を考慮されてなくて、赤字=つまり、現金の持ち出しとなり、
保有すればすれほど、お金がなくなる状態に陥ってしまうわけです。
こんなケースを多々見かけるので、是非、キャッシュフローまで追って下さい。

ある時点までは確かに節税効果あり、しかしその時期を過ぎると増加!

②の「債務控除効果」です。
債務控除効果とは、借金をすれば、その効果により相続税が減るというものです。
この案件での懸念は、借金をすれば、たしかに現時点では相続税は0円になるけれど、
先々はそうならずに相続税が発生する可能性があり、資産価値のないものを建ててしまった場合、
負の遺産になる可能性もあり得るということです。
ですから借金が全て正しいというわけではなく、正しい借金の仕方をしないといけないということです。
多額の借金を背負った私からすると、あまり借金はお勧めできませんか・・・。
債務控除効果とは、たとえば借金1億円して、建物を建てたとき、
相続税評価額は1億円のおおよそ半分くらいの評価額になるので、5千万円ぐらいになります。
ですから1億円で建てた物が、5千万円で評価されるわけですから、
差引5千万円相続税の評価額から減ったことになり、結果、相続税も下がるわけです。
しかし、借金の減少額と建物評価額の減少額の差額が年数が経てば経つほど接近し、
ついには逆転することもあるのです。
この案件では、評価額が逆転して、相続税が増加する時点があるのが分かりました。
つまり、被相続人が生きれば生きるほど、相続税が増えていくわけです。
ですから借金をすれば、必ずしも相続税が減るというわけではないのです。

本当にその政策が将来も続くかどうかは疑問

③サービス付き高齢者住宅は、たしかに今、たくさん、建築されています。
建築にあたり、補助金が出るケースもあります。
これからは、少子高齢化の時代で、一見、有効な手立てに見えますが、
介護保険の政府からの支給額は3年に1度、見直されます。
ただでさえ、税収が減っている国に頼るビジネスモデルは如何なものでしょうか?
一度、建ててしまうと、その後の変更にも多額の費用が掛かります。

結局、アパート建築をしないほうが節税になった

以上、3つの点を指摘して、クライアントの方はこの投資を見送りました。
一般的にもハウスメーカーの事業計画には、30年の家賃設定がいい加減、
修繕費がきちんと見積もられていない、空室リスク、賃料下落リスクを考慮していないなどの穴が散見されます。
もしハウスメーカーにお願いしてアパートを建てるときは、プロのコンサルタントを入れて事業計画から見てもらいましょう!


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その2.大手仲介会社の実情~囲い込みの恐怖~

弊社は宅地建物取引業の免許を持っているので、当然に不動産売買仲介業もやっています。
売り側も買い側の仲介もやります。
時に買い側の媒介契約を結んで物件を探す時に、「囲い込み」をやっている仲介会社に出くわします。
レインズ(不動産事業者しか見れないデータベース)で物件を検索して、売主側の仲介会社に電話をして物件がまだ、販売中かどうかの確認をするのですが、販売中であるにも関わらず

「あー、その物件は買付が入り、終了しました。」

という返事をもらうことがあります。

利益を独占したいために販売中でも売れたことにしてしまう

どういうことか?大手仲介会社は、売り側からも買い側からも仲介手数料を取るようにとの指示が会社の上から出ます。
たとえば、その大手仲介会社に売り出し物件があり、自社の販売網だけで売却することを考えるわけです。
決して外部の仲介会社と協力して販売しようとはしないわけです。
つまり、利益を独占しようとするわけです。
そうすると売り側と買い側、両方から手数料が入る、いわゆる、両手ビジネスが成立するわけです。
この考え方だと決してお客様に顔は向いてませんね。
会社の方に顔が向いているわけです。

手数料収入を得るために嘘の誠意を3ヶ月見せる

もっと、酷いことをやっている場合もあります。
大手仲介会社は、専任媒介契約を取れるとそれだけで
担当者の給与査定がアップするところがあります。
ですから、売主さんになるべく高い金額を伝えて専任媒介契約を結ばせようとします。
一度、結んでしまったら、鋭意販売努力をしているふりをして、3か月ぐらいが経過した後に、「これだけ広告を打っても売却できないので、値段を下げて売ってしまいましょう。」と買取を専門にしている不動産会社に売却します。
そうするとその時点で売り側・買い側から仲介料が入る両手ビジネスになります。
更に、その不動産を購入した買い取り専門の不動産会社の販売の専任媒介契約を結んで、そこでも両手ビジネスをして、3%×4回を実施し、計12%の仲介料をせしめるという阿漕なことをやっています。
私も何度もそういう場面に出くわしています。
先日も某大手仲介会社の囲い込みに会いました。
私が販売の確認電話を大手仲介会社にしたところ「既に終了しました。」
との返答を得たのに、買主様に直接電話してもらったところ、「販売中です。 」と返答をもらいました。
ワールドビジネスサテライトや日経ビジネスで「囲い込み」の特集が組まれて問題視されています。
こんなバカげた商売のやり方を是非、やめたもらいたいです。
一番損をするのは、消費者なのですから・・・。


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その1.出口のない戦略

これをしてしまうと相続税を安くするどころから上がってしまう不動産に関する7つの罠というのがあります。

それがこちらです。

  1. 出口(最終的な売却や建て直し等の手段)のない戦略
  2. 大手仲介会社の実情~囲い込みの恐怖~
  3. ハウスメーカーの事業計画
  4. 節税って言うけれど・・・
  5. 不動産投資に不動産の知識だけでは、足りません!
  6. 好況時にする不動産投資は愚か!
  7. 少子高齢化時代に生き残るための不動産投資!

それはそれは恐ろしい罠で、私自身がハマってしまったことです。
それでは順番に解説をしていきます。

相続税を安く出来ない?不動産投資7つの罠:その1.出口のない戦略

不動産の勉強をするとどうしても購入したくなって、出口(最終的な売却や建て直し等の手段)を考えないで購入してしまう人をたくさん見かけます。
みなさん、そういう場合、最終的にその不動産投資はどうなると思いますか?
成功裏に不動産投資が終わるのでしょうか?
いいえ、だいたいの場合は失敗します。
どんな物事も段取り8割で決まります。

不動産投資の場合も出口戦略なくして、成功する確率は圧倒的に下がるのは、火を見るより明らかなわけです。
不動産を購入する時点で将来的にこの不動産をどうするかをある程度、想定しておくことが必要なわけです。
当然、景気の動向によって、そのやり方も変わってきますから、何パターンかを考えておく訳ですね。
まず、不動産を購入する時点で

  • ①マクロ経済的視点
  • ②ミクロ経済的視点
  • ③物件の個別要因

を将来的な角度から眺めてみて、どのタイミングで売却するのかをシミュレーションしておくと良いわけですね。

また、

  • 税金面から見てどうなのか?
  • キャッシュフローはどうなのか?

なども併せて考える必要がある訳です。
たまに大家さんや不動産投資家が集まる会などで、「何を購入した」かで話が盛り上がっていますが、いつも
「論点はそこではないんだよなー。」と思いながら、聞いています。

購入したことに満足してしまって、最終的にどうするか、どうしたいかを考えていないのです。
人生と一緒で、“生まれたら死ぬ“わけで物件のライフサイクルを考えながら投資を考えるわけです。
皆さんは、不動産を購入する際は、出口戦略を考えながら購入して頂けると幸いです。


相続税を安くしたいのならこの順番を守ってください

相続税対策で大切なのは~その2.優先順位~

相続税対策をしようとして、節税を一番の優先事項でやってしまっているケースがあります。
その結果、どうなるか?
争族になり、兄弟姉妹間で骨肉の争いになり、相続税すら払えない状況になってしまいます。
皆さん、学校の道徳の時間で「兄弟間の関係」ってなんて教えられますか?

“平等”ですよね!決して、“兄を優先!”なんて教えられませんよね?

昔は長子もしくは、優秀な男子一人が財産を相続するのが当たり前でした。
一族郎党が生き残るための知恵だったのですね!!
今は時代が違いますから、当然に兄弟姉妹間で財産分与をみんなが主張してきます。
よっぽど、被相続人が準備をしておかないと、争いごとになるのは、当たり前の時代です。
全国的に見て、相続税が掛かる人の割合は約8%と言われていますが、争族になる確率は14%と言われています。
特に相続財産が5000万円以下の相続において、争う確率が高くなっているというデータが残っています。

相続税対策での最優先事項は家族円満

現代において相続税対策をする上で最も高い優先順位のものは、「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」を決めることです。
事前に家族間の関係を考慮しながら、遺言書を残しておくことも大切なアプローチになります。

相続税対策の2番目の優先事項は納税資金の準備

2番目に相続税対策にとって重要な優先順位はなんでしょうか?節税でしょうか?
まだ、節税ではないのですね!!
2番目は納税資金の準備です。
日本人の資産家に多いパターンは、不動産はもっているが、流動性の高い現金等が少ないというものです。
いざ、相続になり、換金性の低い不動産ばかりだと、遺産分割協議書でもめたり、土地測量図作成時の隣地境界線でトラブルがあったりすると10か月以内の相続税申告時までに納税ができずに、減税の特例が使えなくなったり、高い延滞税を支払わなくならなくなったりして、非常に損失が大きくなります。

これらを考慮すると事前に相続税の納税資金を準備しておくことが重要なわけがお分かり頂けると思います。

相続税対策の3番目が節税

3番目の相続対策の優先順位でようやく、節税が来るのです。
節税も相続税だけでなく、消費税、固定資産税、所得税、不動産取得税なども考慮してスキームを組むことが重要です。
また、節税だからといって、資産価値の低い不動産を借金をして購入するのは、後日、しっぺ返しが来るので、その辺もプロのアドバイスを聞きながら、慎重に進める必要があります。

大前提として、0番目の相続税対策があります。
現状分析です。

いったい、今、どれだけの財産があり、相続税評価額はいくらで、借金はいくらあり、相続人は何人いて、相続税はどれくらいかかるのか?

実は、ここをきっちり調査しないと、相続税対策はできません。
当たり前のことですが、ここを押さえずに闇雲に相続税対策をしている方も見受けます。
もう一度、相続税対策の優先順位復習ですが、

  • 0番目 現状分析
  • 1番目 「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」
  • 2番目 納税資金の準備
  • 3番目 節税

是非、この順番を考えながら、相続税対策を練って下さい。


相続税を安くするならこの事前対策をしておけばOK!

相続税対策で大切なのは~その1.トータルコーディネート~

皆さん、相続税対策をしようと思った時に思い浮かべるのはどんな専門家ですか?
最初に浮かぶのは、税理士さんか弁護士さんでしょうか?
さて、彼らにその対策をお願いして、十分な成果が得られるでしょうか?
と、その前に相続税対策に必要な範囲を考えてみましょう!

相続税対策では、相続税以外も必ず確認

まずは、税金でしょうか?相続税対策と銘打っているので、当然、税の知識は必要ですよね。
ここで注意しなければいけないのが、相続税対策して相続税は下がったけど、大幅に固定資産税、消費税や所得税が上がってしまってはキャッシュフローが悪化してしまい、財産を目減りさせてしまい、本末転倒になってしまいます。

相続税対策をするときも、同時に相続税以外のその他の税金にも目配せをしてトータルの税額を減らせないと本当の意味の対策にはなりませんよね!?

ですが、意外にこの辺の事を見落とされています。

相続税対策には法律も知らないと損をする!

次に相続税対策に必要な範囲としては、法律でしょうか?
法定相続人は民法により決まってますし、有効となる遺言の書き方等も法律で決まっています。
また、不動産を所有している方は相続後に所有者変更登記をしなければなりませんので、登記の知識も必要です。

高齢化社会ですから、後見制度や任意後見制度を使うこともあるでしょうから、それらの法的・実務的知識も必要になります。

相続の半分は不動産

その次は、不動産の知識でしょうか!?
日本人の資産家の財産の半分は不動産と言われています。
当然に不動産を使った節税=相続税の低減は必要ですが、矛盾することが起きる可能性があります。
先日、こんな税理士さんに出会いました。
相続税が下げられるという理由で滋賀県の利回り12%のアパートを売りまくっていました。
その物件の詳細を見ると、主要駅から近いわけでもなく、正直、今後、資産価値が上がることが望めないものでした。

日本の現状は少子高齢化を向かえ、建てれば入る時代は終わってます。
もしアパートを購入するならば、その日本の状況でも生き残っていける条件のものを買わないと意味がありません。

確かに相続税は下がるでしょうが、資産価値のないアパートを買うことで後程、処分にも困ることがクライアントに取って良いことでしょうか?

つまり、この矛盾は、相続税は下がったけれど資産価値のない不動産を手に入れてしまったことです。

これは、笑えない現実で日本のあちこちでこの手に引っかかっている人が続出しています。

相続税対策に不可欠な生保・信託

その次の相続税対策の範囲は、金融です。
相続税の納税資金として生命保険を活用したりします。
また、法的な部分とも絡みますが、信託を使った仕組みを利用します。

法人と財務の処理

最後の範囲に法人や財務です。
資産家の方は得てして、法人を所有しているケースが多いです。
その時に、事業承継、株価、財務の知識が必要となります。
世に言う相続税対策は各専門家が勝手な事を言い、勝手な対策をし、結果、バラバラな対策で調和が取れず、クライアントに取って、あまり良い成果が出ないものばかりが出回っています。

相続税対策をするには、どんなことがあってもトータルコーディネートできる専門家にお願いしてください。
そうじゃないと必ず、失敗します。