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魅せ方ひとつ!自分で利回りは作れるもの『賢い不動産投資のヒント』

『不動産投資』

この言葉には、『不就労所得』という甘美な響きから手放しで儲けられるものと思っている方は多くいらっしゃることでしょう。

 

手放しで儲けられる物件を探そうとした結果、失敗される方もいれば、今回のお話しに出てくる方のように、『手掛け方』を知っていることで利回りを自分で倍以上にしている方もいるんです。

 

今回は、不動産投資のちょっと違った視点を知ってもらうお話しです。

 

ご依頼内容

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クライアントとご縁を繋いでくださったのは、与野の司法書士さんからでした。

それまでにも3件ほどお仕事をご紹介してくださった間柄。

 

「相続した区分マンションを売りたい。」と。

 

物件の所在地を聞いて、クライアントの気持ちを納得しましたね。

 

埼玉県にある宮原駅。そこからバスで15分。

築40年。全8戸。

区分所有の分譲マンションではあるけれど、見るからにアパート

 

壁には、クラック

屋上の貯水タンクは割れている

 

管理費や修繕積立金の設定も無い

そのマンションの2戸を、空室の状態で相続したクライアント。

 

あなたにも、もうクライアントのお気持ちはお解りいただけたことでしょう。

不動産投資が分かっていなければ、所有していても不安が募ってしまいますよね。

 

一般市場から特定市場への働きかけ

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「売りたい」と言われても、一般市場に売り出したところで成約に導くのは、至難の業(わざ)。

…を通り越して、もはや時間を浪費するだけになり兼ねません。

 

そうなると、次に考えることは、再販売を目的とした不動産買い取り専門業者への売却です。

売却価格が下がろうと、クライアントにとって所有し続けるデメリットの方が大きいことが分かっていましたので。

 

…が、こちらも幾つもの業者に電話をしても

「ムリ!」

 

取り引きの有る業者に声を掛けても「買えるわけないじゃん。」

 

……

 

分かっていても凹むものは凹みます。

 

こうなりますと、望みはかなり薄くなりますが『特定市場』に移行するのが良策です。

同マンション内の所有者

隣接地の所有者

 

この物件を理解しているから価値を感じて頂ける方ですね。

存続や継続の理由が『体感』として分かっている人は、特別な価値観で理解してくださるんですよ。

 

マンションの場合、まずは他の区分(部屋)の所有者について調べます。

 

どうするのか?

 

登記簿謄本の取得です

他の6戸分の謄本をすべて取得しました。

謄本には所有者の住所とお名前が記載されています。

 

すると、1階の部屋を3年前に購入している方がいることが分かりました。

どうやら現金で購入している模様。

3年の間に売買も賃貸も市場が大きく変わる地域ではありません。

 

社名で登記されていましたので、所有者の背景が事前に分かったのも有り難かったです。

電話でお話しした時に、先方の賢さに合点が直ぐにいくことが出来たのですから。

 

広告会社を経営している方でした。

行動と効果の見通し、予算と利益の数字的根拠と決断力が高かったですね。

 

クライアントの事情説明にも、その場でご理解を示してくださいました。

購入のご意向も示していただいたので、すぐさま商談に移行。

 

まずは正直な希望金額で打診。

「この物件は、1階ではないので200万円で買いませんか?」

 

「100万円かな?」スパっ!

即答でした。

 

買い取り専門業者にも断られていたのでこれには内心

「運が良い!!」とさえ思いましたが…

 

わざと渋い声で「う~ん」と悩む声を。

 

大事なことは、私の所有物ではないこと

本当に購入を前提とした価格交渉であること

この2点を確認すべく、購入申込書の取り交わしをもって話しを進めさせて頂きました。

 

FAXにより購入申込書の交付をお願いすることで、直ぐに動ける手はずを整えました。

 

素早い決断。

そして、書面の取り交わしという行動による意思表示。

そこに感謝と敬意を込め、クライアントへの交渉は買主様の意向に添えるよう協力させて頂くことを約束して、その日のやり取りを終えることとしました。

 

買い手の見ている数字的メリット

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立地条件も、物件状況も決して良いとは思えないご依頼物件。

どうして買主様は即決で決めることが出来たのでしょうね?

 

お待たせしました。

今日のメインのお題でしたね。

 

本当に買ってくださるかの確信も持てずに

折角お話しできる機会を得た会ったことも無い方との電話を切ることほど

怖いものはありません。

 

どういった目線で3年前に、このマンションを買おうと思ったのか?

そもそも、どういった戦略をもって不動産投資を行なっているのか?

ここを確認しておくことが大事です。

 

例え、お仕事を頼まれたクライアントが売主の立場の人であろうと、次の所有者が明らかな損をするような取り引きに手を染めるワケにはいきません。

 

クライアントへの確実な相談結果のご報告と、自分自身への仕事の信条のどちらも満たすことが気持ち良い仕事と言えます。

 

まず、この買主様は買った物件をそのまま貸し出せる物件に手を出さない

そういう戦略を好む方でした。

このマンションのお部屋だけではなく、幾つもの区分マンションを既にお持ちだとか。

 

どの物件も地方物件を含め、一見、『入居募集も大変そう。入居しても長く住んでもらえ無さそう。空室リスクは高そう。』な物件ばかりを見付けては購入していました。

 

安く現金買いで手にして、ちょっと内装工事をして見た目と住み心地を整え、付加価値を付けることで真っ当な賃料に戻して賃貸に出す、というものです。

 

安い物件は売主が弱気になり易く、現金で買うとなれば今回のように半値にまで下げてもらえることも珍しくありません。

 

さて、数字で買主様の目算をご案内したいと思います。

 

現在1階のお部屋を賃料6万円で貸し出し中。

今回、1部屋 50万円で購入。

1部屋 20~30万円で内装

 

欲を張らなければ今回も6万円で賃貸。

内装工事費30万円としても5ヶ月で回収

さらに1年足らずで購入費も回収

 

利回りの計算式は、こうなります。

年間賃料72万円÷購入費(内装費込)80万円

 

利回り90%が2部屋も手に入るんです。

 

売却する時には、入居した状態で売却すれば大宮駅付近ならば利回り15%も見ておけば成約も早いでしょう。

 

内装が仕上がったばかり頃に写真を撮っておき、販売図面に載せれば物件を見なくても売却が円滑に進みやすくなります。

 

将来的な売却ですから、利回り15%でも賃料の下落は見ておくとして…

賃料 5万円でも

年間賃料60万円÷利回り0.15

売却は400万円になりますね。

 

購入資金80万円は、1年半で回収済み。

その後は、賃料がずっと丸々純利益として得られています。

 

こういったシミュレーションが瞬時に出来れば、チャンスを逃がすことなく利益に転換できますね。

 

不動産投資でローンを組むにしても、元手となる資金は頭金も含めて必要です。

同じお金を支払って、借金を作って毎月の利益額を少なくするか?

現金購入をして、素早く元手を回収し収益を生み続けるか?

 

好みに分かれるところですが、一つの視点として挙げてみました。

 

出口戦略は数字だけでは実現しない

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ここまでシミュレーションが出来ていると、どうしても浮足立つ人がいるものです。

大事なことは、数字を現実に落とし込むことです。

 

数字に間違いはないですし、空室リスクを見越してもいますので失敗はしないでしょう。

この買主様は、他の物件で『不動産屋とは?彼らに動いてもらうには?』

この経験も積まれていることでしょう。

 

そう、賃貸にしても売却や購入にしても『専門家に動いてもらいやすくする算段』が必要です。

 

そこには、経費として見込んで使わずいるお金の考えもまた、持っていなければいけません。

経費枠…

 

教科書のような不動産経営テキストには載せられない『実態に則し、活かす知恵』を、いつ手にするか、ですね。

 

物件の特性、条件、状況に応じて使い分ける必要があります。

だからこそ、今回の買主様のように『自分は、こういった物件にだけ手を出す。なぜなら、自分で考えて判断できる得意分野であるから。』と決めておくのが良いでしょう。

 

専門家の見極め方で何度もお話ししていますが、一般消費者にも同じことが言えるんです。

自分の特化したいことが明確、鮮明に相手に伝われば、良い知らせが舞い込むということです。

 

≪知る≫大切さ

決して不動産投資は『何もしないでお金が入ってくる』不就労収入ではない、と大前提を置いてください。

 

それを放棄した瞬間、誰も買わない損だけを生む物件情報を信用していた関係筋から紹介されることがあります。

 

「これまで、とても良い物件情報ばかり紹介してくれたから…」

そんな理由を抱えて相談に来る方が、後を絶たない現実はお伝え申し上げます。

 

不動産投資で大事な要点は、『あなたが、指示出しできたら想像は実現する』

そう思ってほしいですね。

 

あなたにも、入居者にも手厚い利益をもたらす不動産投資となることを願っております。


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【1,600万円の課税ミス!資産税に特化した税理士を探しましょう】

今回は、士業を安易に選ばない方が良いというお話しです。

相続対策後の確定申告こそ、重いものです。

税の特例は何を使うのかの手続きなのですから。

 

何事も、完了したと思った時の気の緩みほど怖いものはありません

そんなお話しです。

 

≪ 目次 ≫

お客様内容

計画を壊すのは、常に部外者

目の前の功績か?積年の恩恵か?

相続に長けた専門家は逃げない

チームで動いている理由を今一度

 

お客様内容

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お客様は、私が相続事前対策を無事に完了することが出来た方。

 

自宅に近い地元の税理士へ確定申告をお願いしたことで発生。

毎年50万円以上の損をし続けることが確定してしまったのです。

 

キャッシュフローが芳しくない駐車場利用地を売却。

その資金を元手に、都内の好条件のアパートに買い替え。

これにより、相続税の大幅な減額、毎年安定した収益の見込みとなりました。

 

この他にも、お父様の体調不良もあり、自宅の生前贈与をお母様へ。

 

払うものは払います。

支払額の見通しが付いたことで相続税を支払う目処も、方法も確立できました。

 

家族に、いつ、何が起きても慌てふためくことなくなりました。

これで心静かに追悼できるように整いました。

 

計画を壊すのは常に部外者

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年が明け、確定申告の時期。

対策構築の完了から時間も空いていました。

確定申告の手続きについて確認も含めメールでご相談が寄せられました。

 

『確定申告は、地元の税理士に頼もうと思っています。』

 

!?

これには、目を見開いて驚いてしまい、電話でお話しすることとしました。

 

大事なことなので、もう一度、お伝えします。

覚えておいてください。

相続の事前対策をしても損をするケースは、確定申告への気の緩みです。

 

「●●さん、前から私は言っていましたよね?絶対に、私が紹介する資産税に強い税理士さんが良いですよ、て。」

「相続対策の手続きも、紹介した税理士さんに頼んでましたよね?」

 

お客様「はい…」

 

「資産税とか相続案件は、それに特化した人間でないと、ミスが起こりやすいものなんです。」

「相続は、10人いたら10人違うと言われるぐらいに難しいもの。資産税も同じですよ!」

 

納得したような反応だったので電話を切りました。

けれど、結果としては地元の税理士さんに頼んでいました。

 

確定申告は済ませたと報告があったので、念のため申告内容を送ってもらいました。

それを相続対策手続きでお世話になった税理士へ情報共有しておきました。

 

確認してくださった直後でしょう。

『血相を変えて』とは正にこの事と分かる声で電話が掛かってきたのです。

 

「杉浦さん!これ、ヤバいよ!!」

 

目の前の功績か?積年の恩恵か?

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先に申し上げた通り、自宅は生前贈与。

駐車場利用地は、都内のアパートに買い替えました。

 

そう、大きなことではこの二点

これらを上手に組み合わせられていなかったのです。

 

その他にもチラホラと小さな不備もありました。

しかし、それもカワイイものと思えてしまうほど。

 

何が抜けていたのか?

 

①夫婦間での自宅の贈与は無税に出来た

 

≪夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除≫

20年以上の婚姻期間のある夫婦への特例。

自宅の贈与、または自宅を取得(購入)する際の金銭の贈与が2,000万円まで控除される制度。

その他にも適用要件があります。

こちらの国税庁のホームページでご確認ください。

 

相続事前対策チームの見立てでは贈与税は0円

ところが、申告内容では税額400万円が挙げられていました。

 

②買い替え特例を使ってしまった

 

≪事業用の資産を買い替えたときの特例≫

個人が、事業用不動産(譲渡資産)を譲渡(売却)し、一定期間内に特定の地域内にある資産(買替資産)を取得し、それを1年以内に事業用として稼働させた場合、一定要件を満たせば、譲渡益の一部への課税を将来に繰り延べることができる制度。

その他にも適用要件があります。

こちらの国税庁のホームページでご確認ください。

 

確かに特例を適用させたことで譲渡税を大きく軽減することができはしました

確定申告時だけを見ればトータルの課税額は2,000万円から400万円になりました。

 

けれど、『税の繰り延べ』とは、支払い免除(控除)ではありません

この勘違いをされている方は、一般家庭の方から資産をお持ちの方まで大変多くいらっしゃいます。

 

これが、厄介なんです。

 

税理士「特例を使ったことで2,000万円の支払いを(現在は)しなくて済みましたよ。」

 

そう言われたら、お客様は大喜びですよね。

税理士を感謝しますし、頼んで良かったと思われるでしょう。

 

ところが、落とし穴は来年以降、物件を持ち続ける限り損をし続ける。

そんな手続きをされていたのです。

 

買い替え特例を使わず、譲渡税を払う。

この流れにすることで毎年の所得を減らすことができたはずでした。

 

特例を使ってしまったことで、ざっくりの計算になりますが毎年50万円以上が課税されるのです。

物件を持ち続ける限り…

 

資産運用における損失を考えるうえで大事なことがあります。

2,000万円-400万円の1,600万円を単純に50万円で割る話し…

32年分の損の話しではありませんからね?

 

その毎年の50万円は、運用で30年後には数千万円の差になるという話しです!

1世代の数千万円の差。

お子さま、お孫さん…考えるほどに相続の損失とは膨れ上がるもの。

 

裏を返せば、きちんとした手立てによる年間数十万円の差は、1千万円単位で生活に余裕を生むことができる話しです。

 

事業用資産の買い替え特例は、他の制度との併用ができません。

だから、配偶者控除(繰り延べとは違い、税の支払い免除)が出来ず、400万円の贈与税が申告されていたのです。

 

税理士さんは、無駄なお金の支払いを防いでくれる専門家と認識して人選するでしょう。

申し訳ありません。

本当に仕事のできる税理士さんは、お金を殖やすことにも勤勉なものです

 

だから、『今回の申告で幾らの支払いを抑えた』ではなく、『長い目で見た時のトータルコスト』としての提案が正しいとなるのです。

 

相続に長けた専門家は逃げない

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ここまでの話しを伝えたところで、いろいろと確認したくなりました。

 

「税理士から、この説明は聞いていましたか?」

 

お客様「いや、聞いてないです…父は説明を受けていたようですが。」

 

92歳のお父様にだけ説明し、これから不動産運営を担う息子さんには説明をしない。

地元の税理士のやり方に憤りを感じました。

 

過ぎてしまったことを愚痴っても仕方ありません。

修正申告をしてもらうことが先決です。

 

依頼したという税理士に連絡を取ったところ

「(申告期限である)3月15日前は広島にいて対応は出来ないですね。」

「そっちでやっといてください。来年からも、そっちでやって良いよ。」

 

・・・そういうことではない!

 

私に税理士を叱責する権利はありません。

言いたいことは山ほどありましたが、言って解決にもプラスになることもありません。

不快な態度を取ったことで資料提供に支障が出たら、元も子もありません。

 

相続事前対策チームの税理士さんがお客様と連絡を取り、申告のし直しをしてくれました。

それもご厚意で。

事の深刻さが分かっているとはいえ、頭が下がる一方です。

 

しかし、事業用資産の買い替え特例は選択制での適用のため、修正は認められません。

 

事の大きさ、損失額を考えれば損害賠償ものです。

 

とはいえ、お客様をけしかけるわけにはいきません。

こちらから言うのは止めよう。

言われたら損害賠償できることは教えよう。

わざわざ揉めごとを起こす必要はないか…

 

穏便なお客様ゆえ、訴えに発展することなく、出来る限りのことをして欲しいというお願いだけでした。

 

チームで動いている理由を今一度

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ご依頼時にも計画進行時にも、何度も言います。

相続に長けていると言える専門家がチームにならないと結果が出せない、と。

 

それゆえに、今回のお話しのように

「この部分は、安く済ませられるあの業者に任せよう」

そう考えるのは、本当にリスクです。

そして、計画とは違う進め方で大きな損をする・・・

 

これは、本気でお客様の想いに取り組む人間にとってショックな出来事です。

それぞれの分野の専門家が見解を述べて、他分野の見解を取り入れた配慮から成立したものが計画です。

 

パッと見で分かるものもありましょうが

「なぜ、ここでこの非効率を?」

チーム外の人間からは、そう見えるものにも意味があります。

 

だからこそ、国への報告・処理が終わるまでは、どうか安易に考えては欲しくないのです。

 

相続案件のほころびは、物件を持っている限り損をし続けてしまうものです。

とくに不動産は10年は先を見る事、10年は保有しないと損を生むことが大半。

 

今回は、計画のほんの一部の損で済んでいますから、利益を生むキャッシュフローは成立しています。

 

お金の余裕や欠損は、物件の息を長くも短くもするものです。

目の前の小さなほころびも、後々に大きくなって返ってきてしまいます。

どうか、お客様もまたチームの一員としてご参加いただければ、幸いです。


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【どんなプロでも防げない!一般家庭に起きた500万円の相続による損失】

今回は、遺言書の効力を過信してしまい、住まいを奥様に残すことが出来なかった案件です。

 

『どんな手立てを講じようとしても、どうにもならない場合がある。』

それもまた知って頂きたい、そんな想いでお話しさせて頂こうと思いました。

 

≪ 目次 ≫

お客様内容

500万円は手元に多く残せた

遺言書のおかげで

連絡しづらい人ほど連絡を

 

お客様内容

 

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ご相談者は、中小企業同友会のメンバー。

普段から交流のある方だからこそ、自分の納得できる効果を生み出せなかったのは申し訳なさと悔しさが残っています。

 

「お母さんの悩みに、相談に乗って欲しい」と。

住まわれているマンションへ訪問させて頂きました。

 

挨拶も済んだところで、あるハガキを出されました。

それこそが悩みの種。

 

遺留分減殺請求のハガキでした。

 

※遺留分減殺請求:被相続人(今回は、お父さん)が特定の相続人(今回は、相談者のお母さん)等に遺産のほとんどを譲るといった内容の遺言を残していた場合など、特定の者にだけ有利な内容の遺産分配がなされた場合に、一定の範囲の法定相続人が自身の最低限の遺産の取り分を確保できる制度。

 

※遺留分:相続人が最低限の遺産の確保ができるよう設けられた制度。

兄弟姉妹以外の相続人には相続財産の一定割合を取得できる権利。

この権利は、遺留分権と言います。

 

家庭事情を確認させて頂きました。

聞けば、お母さんは後妻。

 

前の奥様との間のお子さまが二人。

彼らから遺留分減殺請求が来ているとのこと。

遺留分は、相続財産の1/8が二人分です。

 

解決のための対応期限が、残り一ヶ月。

 

……

 

残り、一ヶ月ですか…

 

お母さん「遺言書があるのだから、払わなくて良いのよね?」

 

それで期限ギリギリまで、ご相談に動かなかったのだと分かりました。

 

ハガキでこうした案内が来ているのです。

先方はきちんと専門家に相談をしたうえで動いています。

 

こちらが弁護士を入れて相談しても、結果は何も変わらないのは明白です。

 

現金も含め、遺留分を渡す資産はありません。

 

手立てそのものは、幾つもあるのでしょうが時間が足りません。

もう、自宅を売却するしか対応策はありませんでした。

 

500万円は手元に多く残せた

銀行融資

不動産評価額としては、2400万円。

遺留分を計算すれば、1人あたり300万円。

合計600万円。

 

実際の不動産売買の相場は評価とは別物です。

早速、査定に移らせて頂きました。

 

室内状況の把握は出来たので、事務所に戻って市場のリサーチ。

結果としては、2500~2600万円。

 

一般市場への売り出しでは、契約までに2週間はみておかなければなりません。

どんなに早くても、です。

 

物件の広告宣伝・物件案内の対応・申し込み獲得・契約締結。

この流れがあります。

 

売り出して一週間以内に物件案内が入る。

そのお客様が気に入って申し込み。

そんなご都合主義を積み重ねた結果で、2週間です。

 

そして、売買契約の締結後の住宅ローン手続き。

買主様を急かして破談にしないためには、3週間は見ておきたいところ。

 

もうここまでで対応期限を過ぎています。

 

確実に期限内に対応することが支払額を最低限に抑える答えです。

事情が事情です。

弊社と取り引きを多く行なっている買い取り専門業者に高値を懇願。

 

なんとか2000万円の値を付けてもらえました。

 

ハガキが届いた時点でご相談くださっていたら…

先にご案内した通り、一般市場での売却で500万円は追加で手元に多く残すことが出来たご相談内容でした。

 

期限が一ヶ月後では不動産買い取り事業者との取り引きでしか動きようがありません。

しかし、半値近くになるのが買い取り市場と思えば、本当にがんばって値を付けてもらえたと思っています。

 

遺言書のおかげで

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遺言書があったから支払い合計が600万円で済んだことは大きいです。

何もしていなければ、前妻とのお子さんに800万円支払わなければならなかったのですから。

 

弁護士が入っても遺留分の権利を無くすことが出来ないので結果は変わらない。

そう、先に言いましたが、弁護士が入れば依頼料と報酬額の支払いがあります。

 

手元に残るお金から更に10%引かれるだけです。

弁護士が動ける範囲のご相談内容ではありません。

まず弊社にご相談くださったことは喜ばしい状況でした。

 

相続に詳しくないのが一般家庭の当たり前です。

そうなると問題になるのは、実は遺言書への過信なのです。

 

今回が正に当てはまる内容です。

『遺言書があれば、遺留分は払わなくても良い』です。

 

相続人の全員が、その認識であれば請求期限が切れて、事なきを得るでしょう。

でも、誰かが正しい相続手続きを調べれば、1分もせずに明るみにでるのがネット社会です。

 

正しい遺言書の書き方が誰にでも出来てしまうからこそ、その効力の範囲を正確に把握できずトラブルを引き起こします。

 

相続における減税処置と税処理。

遺言書で決められた相続人それぞれへの相続資産の内容・分配と遺留分(遺留分権)。

この二つは分け隔てて考えてください。

 

税金対策ができれば相続対策ができたと言えるわけではありません。

 

連絡しづらい人ほど連絡を

男性 電話

遺言書が残されていたぐらいですから、事前対策には関心が高かったことと推察します。

 

遺言書を残そうと思った時に、前妻の息子さん二人に話しをつけておいても良かったと思います。

放棄してもらえるものかどうか。

 

もし、話しをして同意を得られなかったら、それこそ専門家に相談です。

 

どういった手続きをすると、相続権の主張に対して最低限の支払いで済むのか?

自宅の売却しか手が無いのであれば、事前に奥様に死後の住まいや遺留分への対処方法を遺言書に記しておく必要があります。

 

誰でも簡単に、どんなことも形を整えることが出来る情報現代。

遺言書もまた然り、です。

 

家族も親族も完全に考え方が一致団結している書面など証しとなるものがない限り、遺言書の作成に専門家がいる意味や存在価値は、確実にあります。

 

人が複数人集まり、時を重ねるほどに完全な一致団結は本当に難しいものです。

会社組織という、利益を生みだす商品やサービスが一致し、目的も明確化されている人の集まりでさえも、一致団結は困難極まりない課題です。

 

家族となれば、方向性を明確にする機会は意外にも少なく、そこに、感情や一人ひとりの人生事情が折り重なるのです。

 

ご自身の過去を正直に振り返った際に、迷うことが合った時には話しを聞いてもらうだけでも、きっと良い道が見付かると思いますよ。

 

最後に、厳しい言葉となってしまいますが、伝えておきたいことがあります。

 

過去に結婚を決めるほどの人との出逢い。

そして、その間の子ども。

その存在を蔑(ないがし)ろにした考え方は、後に幸せになるほど、生活に余裕を作れるようになるほどに、今現在、最も大切にしているご主人(奥様)やお子さまの手を煩わせる結果を生みやすい。

その現実を心に留めておいてください。

 

過去の愛情でも、親子の縁も、思うほど簡単に切れるものではないようです。

 

大切に思うほど尽くした手は相手に伝わり、思っていたよりも円滑に済むことも多いことを覚えておいてほしいと思います。


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8,000万円の差が出た!元不動産営業マンの聞きかじりの不動産投資知識が最もキケン!相続対策専門家が大事にしている『状況判断と優先順位』

相続対策、相続手続きで問題が起こるのは、税理士などの士業、不動産会社や生命保険会社の担当者といった外的要因となる専門家だけが原因ではありません。

 

ドラマではありませんが、身内や相続人が意図せずに問題を引き起こしてしまうことが実際にはあります。

そう考えると相続は怖いですよね?

 

特に『ちょっと知っている状態』というのは善意が損に繋がることもあるので、気を付けてくださいね。

 

このコラムで、知識だけに頼ってはいけないポイントを知って、適切な判断が行なえるようにしましょう。

 

今回は、コラム銀行の『融資しますよ』に惑わされてはダメ!地主さんを2億円以上の損から救った相続対策チームが教える専門家と言える4つの見極めポイント】の事例の続きでもあります。事例に沿ってお話しをさせて頂きます。

 

状況を見極める3つのポイントを押さえれば手元に数千万円も多くお金が入る!

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

 

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

聞き分け

今回のお話しは、所有者であるご依頼人のお父さんが運営していた『利益が思うように生めていなかったアパート』を売却して、都内の立地条件の優良な投資用不動産に買い替えを行なう際に起こったお話しです。

 

お客様背景を確認しておきましょう。

最寄り駅から徒歩30分の立地に広い土地を、複数ヶ所、所有の90代の地主さん。

ご依頼者は所有者の50代後半の息子さん。

親御さんの年齢による体力の衰えが顕著になってきたので、相続対策を講じることになりました。

 

今回のポイントは、ご依頼者の奥様が以前、賃貸専門の不動産会社に勤務していたことから端を発します。

 

奥様は営業担当者ではありませんでした。

ですから、実際に物件を調べ利益が見込めるか否かのキャッシュフローを見極め、お客様の状況に合わせた物件提案を行なう経験はありませんでした。

 

ただ、投資用不動産における社員同士の会話は耳にできる環境下に居ましたから、表面的な投資不動産の知識は得ていたようです。

 

不動産会社に勤めていたことはご依頼者であるご主人は当然に知っていた為、買い替え先となる物件判断の決定権は奥様が担うこととなりました。

 

しかしながら、私とは一度も面識を持たずご主人を通して物件情報を奥様に見てもらう流れとなっていました。

 

これが後に、≪あだ≫になるとは思いもしませんでした。

 

ここから先をお話しするに当たり、少し不動産営業マンの業務の一般的な流れについて触れておきたいと思います。

 

皆さんが投資用不動産を購入しようとして、お店に伺い希望物件の条件を提示したうえで物件紹介を不動産会社にお願いをしたとします。

 

その後、紹介される物件は全てキャッシュフロー(リスク管理も見越した上で手元に利益が残る賃貸運営であること)が成り立っている物件だけだと思っていますか?

 

悲しいまでの実態としての断言として書きます。

答えは、NOです。

 

そもそも、所有者に売却活動の依頼をお願いされた不動産会社の物件担当者でさえもキャッシュフローが成り立っているか検討せずに不動産価格を査定書として提出しています。

そして、所有者から売出価格の承諾を得て売却活動をしているのが大半です。

 

さらに、投資用不動産の購入を検討しているお客様を担当する営業マンはキャッシュフローの計算が分かっていない人間も沢山、接客に当たっています。

 

ですから仕事の流れが下記になることが大半です。

 

物件情報のデータバンクに物件条件を入力し検索。

販売図面をメールなりFAXなりで取得。

かなり大まかな≪どんぶり勘定≫で赤字にならないかを計算。

幾つかの物件の販売図面をまとめてお客様に紹介。

興味を示した物件の現地へご案内。

具体的に購入を検討したら物件状況や運営についての詳細を確認。

(それでも、賃貸運営を知らないため、かなり雑な計算が多い。)

物件購入申し込みを行ない、売買契約を締結。

 

これが、実態としての業務の流れです。

もしも疑うのであれば、まとめて物件提案はされた際に「紹介前に確認した物件提案資料を今すぐメールで送って欲しい。」と伝えてみてください。

 

資料の提出に時間が掛かり過ぎるか、驚くほど少ない資料が添付されてくるでしょう。

 

接客担当者の仕事の質を見極める為にも、初回のまとまった物件提案の際にお願いをしてみると宜しいかと思います。

 

さて、今回の事例のお話しに戻りましょう。

 

私は、賃貸経営のキャッシュフローの改善も相続対策の一環として頼まれた身です。

キャッシュフローが成り立つことを確認したうえで、今後、入居者が退去した後の入居募集も困らない条件を満たした物件を100件以上紹介しました。

 

それでも、現地を見に行くことすら一向に興味を示してもらえませんでした。

 

物件判断をしている奥様との直接のやり取りではなかったので意向の擦り合わせが出来ず、只々どれを選んでも問題の無い物件をご紹介するしかないと思っていました。

 

さすがに紹介物件数が100件を超えた頃に、ご意見を聞かせて頂けるようにご主人にお願いしてみてました。

 

すると・・・

「自分(奥様)の好みに合う外観や内装の仕上げの物件を紹介してほしい。」

「20歳の娘さんを住まわせたいとも考えているので、娘さんが住みたいと思える間取り、設備仕様の物件が良い。」

 

立地条件やキャッシュフローが良いのが≪当たり前≫。

その上で好みに合う物件が出てくるまで探したいというものでした。

 

これは一見、通常の投資用不動産の購入においては正解なのです。

物件に対し愛着(理解と魅力)があること。

副産物的利用価値も見込めること。

 

奥様が勤めていた不動産会社で見聞きして知っている知識や≪買うなら、こういう物件≫といった情報、それ自体に間違いは無いのです。

 

ただ、状況という検討要素は本やネットでの知識や、勤務先の会社員同士の話しには盛り込まれていないことは≪タチ≫が悪いのです。

知っているからこそ起きてしまう善意からのトラブルの一つです。

 

相続対策は、専門家だけで進めるには限界があります。

ですから、当事者意識、参加意識は必要不可欠であり、有り難い事この上ない姿勢です。

 

ただ、100件以上も紹介していたのですから、ご依頼からかなりの時間が費えたことは想像に耐えないかと思います。

 

再度、ご依頼者の状況を確認してみましょうか。

お父様が90代であり、年齢的衰退が見てとれるようになったことを心配して具体的な相続対策に動き出しました。

 

つまり、今回の買い替えにおいて重要視しなければならない優先順位を理解していなかったのです。

 

これが経歴と経験の差です。

 

相続対策における最優先事項は3つ。

所有者(今回は、お父さん)がご存命であるうちに。

判断能力があると認められる健康状態のうちに。

対策手続きをすべて完了しなければならないこと。

 

また、奥様は不動産会社と直接やり取りをすることで営業トークを聞かされるのではないかという当然の不安もお持ちのようでした。

 

不動産業界は世間的なイメージは確実にグレーです。

担当者を信じきって油断してしまうよりも、信用はしても油断せずに参加していく堅実な姿勢は賞賛に値すると言っても宜しいかと思います。

 

投資用不動産は何よりも数字が重要視されますので、ご提案した物件は物凄い早さで次々と購入申し込みが入ってしまいました。

空室リスクなども見越した価格設定の物件ですから現地を見に行かなくても申し込みが入るのです。

 

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

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相続対策で最もしてはいけないことは、≪時間の許す限り好きにやりたい≫という考え方です。

 

親御さんの体力面や健康面で不安がある時には、当初の目的(相続税の減額とお金回りの改善)をいかに早く手続きするかが最重要項目です。

 

そこを見誤らないようにしてください。

 

物件探しも手続きも、ゆっくり行なっている場合ではないということです。

人の命の期限は、誰にも計れるものではないのですから。

 

趣味嗜好に走った物件選びをしたいなら相続対策ではなく、相続手続きが終わり税の減額が実現しキャッシュフローの改善が現実化してからにしてください。

 

こう申し上げては乱暴にはなりますが、相続手続きが終わって余ったお金やこれから入ってくるお金で好きに買えば良いと考えています。

 

趣味嗜好で迷っている間に相続が起きてしまったら、減額できたはずの相続税は幾らになるのか?

その天秤を常に持ち合せてください。

 

相続税の改正により、『相続対策は当事者が元気なうちに!』と世間で言われるようになったことで、もしもの際の話し合いが切り出し易くなってきたと思います。

 

相続対策と言われると健康面や年齢的不安など見えづらい期限が差し迫った状況を想像しますが、いくらでも時間的余裕は作れます。

 

被相続人(財産の名義人である当事者)と相続人の双方が問題意識を持てたら、誰もが元気なうちに話し合えることで、趣味嗜好を反映させた『好きな手立て』をすることが出来るわけです。

 

優先順位が決められてしまうよりも、自分たちで優先順位を作っていけると良いですよね。

 

元気だからこそ時間に余裕がある時に、親御さんの今現在の想いも、今までどんな想いを受け継いで(相続して)きたのか、相続した後のことはどんなことを望んでいるのか。

ご本人から直接聞ける間柄を築いて頂けたら幸いです。

 

以前コラムで挙げました【大手不動産会社に断られても、この2つを押さえていれば大丈夫!相続対策専門の不動産会社が教える≪専門家を動かすコツ≫】では、不動産売買と所有権移転手続きをしたその日の夜に親御さんが亡くなりました。

 

ご依頼者から希望された当初の計画では2日も手遅れになるところでした。

こういった経験があるからこそ、しっかりと伝えなければいけないことがあります。

 

生きていても判断能力が無い、と有資格者から言われてしまえば不動産の購入はおろか、売却さえ認可が必要となり手続きが困難になり長期化、更に市場や現実に則したまともな金額での売却は現実味をおびなくなります。

 

『状況の配慮のない知識による物件選択』ではなく、確実に買い替えを行ない安定した賃貸経営とキャッシュフローを生み出す資産を手にすること、これが相続対策の使命ともいうべき目的です。

 

そもそも『都内、最寄り駅徒歩10分以内、キャッシュフローが成り立つこと』これが満たされた物件であれば、将来、好みの物件に買い替えたい時に売却に手こずることなく売れます。

つまり、出口戦略と呼ばれるものも兼ね備えていることも見落としてはいけません。

 

これを言うのはおこがましい話しではありますが、お客様の状況、賃貸運営の経費計算、空室リスクまで考え、キャッシュフローが年間で数百万円~1千万円台で向上する物件を100件見繕うことの大変さを当たり前と思ってほしくはありません。

 

取り敢えず良さそうな物件をFAXやメールで紹介して、興味を示したものを吟味する一般不動産会社と同列で考えられてしまっていたので話しが通じない状態になっていました。

 

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

参加

相続対策と今現在の状況を理解して頂く為に奥様に説明をしました。

しかしながら、何を話したかよりも誰が話したかで言葉の浸透率、説得力は変わります。

 

奥様にご納得いただけるようお話し合いをして頂くことは、不動産の所有者であるお父様が肉親であるご主人にお願いしました。

 

プロと言えども所詮は他人です。

他人では作用できない心の部分は多くあるものですよね。

相続対策は、何についても専門家が舵取りを行ない、一見、無駄がなく作業が進めば良いというものではないと思っています。

これからも家族、親族間でのお付き合いがあるからこそ、お手間を取らせてしまうことはあってもご協力をお願いしています。

 

相続の根幹は、当事者の心や人間関係が最も大事なところで働いてくるものだと思っています。

 

今回の事例での時間の消費がもたらした≪あだ≫は融資承認という壁を作ってしまいました。

昨年、世間を賑わせた『スルガ銀行問題』が金融機関全体の借入融資承認の基準を高めたことです。

 

時間は、状況です。

身内の身体、お気持ちといった状況は勿論。

世間の情勢という状況変化も引き起こします。

 

こういった状況変化に応じて知識を活用し、優先順位を都度、決めていくのが最善案に繋がります。

 

事例での具体的な状況変化がもたらしたものをお話ししましょう。

 

今回のご依頼者に対し、ある地銀が借り入れ期間を関東圏の金融機関よりも9年も長い融資期間で貸してくれるという支店長決済が下りました。

 

ご主人の協力のおかげで奥様のご納得も得られ、改めて物件をご提案し購入申し込みまで進むことができました。

 

しかし、その矢先にスルガ銀行問題が起こり、融資承認を出した地銀の本部から融資対象エリアをとても狭めてしまい、融資対象外になってしまったのです。

 

そのため、他の金融機関で一般的な融資期間での融資をお願いするしかなくなってしまいました。

 

これにより、買い替え予定の物件の年間900万円ものキャッシュフローの見込みが、他の金融機関での借り入れとなったことで500万円にまで落ち込んでしまいました

 

融資条件が変わってもキャッシュフローが見込めること自体、有り難い話しではあるのですが、悔しいものは悔しかったですね。

 

いかがでしょうか?

状況の見極めの3つのポイントと、それがもたらすもの。

 

・アドバイスは経歴と経験を聞き分けることが大事

・知識と状況を組み合わせた優先順位を大事にする

・身内の問題は当事者たちが責任をもって行動するから最善が実現する

 

大事なことは見知った知識や情報を状況と照らし合わせることです。

 

本やネット、職場やお知り合いからの情報は、その事案の状況や対象者の方々が重んじた価値観は何かをしっかりと押さえたうえで身に付けるように心掛けてくださいね。


銀行融資

銀行の『融資しますよ』に惑わされてはダメ!3億円以上の損を生む融資から地主さんを救った相続対策チームが教える4つの世間の甘い罠

思い込みというのは、当たり前になっていることが多いので自分では気づけないこと、多いですよね。

 

でも、ちょっとした違和感や心の引っ掛かりに気を留めて、確認しにいくという行動に移すと、視野が開けることってありますよね。

 

この思い込みという言葉はニュアンスとしては≪イメージ≫という言葉に変換することが可能ですよね。

 

印象・・・それは≪職業、職種≫で油断してしまうこともあります。

目の前の人の言動を判別する機能を低下させてしまうのです。

 

今回は『もしも、イメージから提案内容を鵜呑みにしていたら・・・』と、振り返ってみるとゾッとしてしまう事例をお話しさせて頂きます。

 

≪目次≫

1)銀行だから正しい提案をするとは限らない

2)資産の試算で見るべきは、漏れの無い経費項目とキャッシュフロー

3)損をしたくないなら会いに行く!ネットや本の情報だけを鵜呑みにしない

4)税を知る人ほど『節税』を安易に口にしないもの

 

分野に特化した専門家に確認しただけで3億円以上も損を防げた事例

手を付ける前にご連絡いただき、本当に良かったと思っています。

 

では、事例をお話ししながら解説していきますね。

 

銀行だから正しい提案をするとは限らない

融資

10年程前に大型ショッピングモールの建設と周辺エリアに住宅地を造成する街づくりがあった地方都市の地主さんからのご相談。

 

今現在でも地上波のTV番組でも取り上げられているので街づくりは成功したと言える街。

それゆえに、危うく甘い言葉に乗せられかけた内容でした。

 

弁護士、税理士といった士業、銀行などの金融機関、そういった世間で昔からお堅い職業の方が『正しい人』と思い込むのは、相続のように大きなお金が絡む場合には非常に危険な考え方です。

 

街の勢い、職業へのイメージ、この二つが絡まり問題が起こりかけました。

 

【お客様背景】

最寄り駅から徒歩30分の立地。

そこに広い土地を、複数ヶ所、所有の90代の地主さん。

ご依頼者は所有者の50代後半の息子さん。

三人姉弟の末っ子長男(姉二人)。

 

実際にお仕事として請ける2年前、相続対策についての疑問点の相談を受けました。

都市銀行からの相続対策に不信がある、と。

 

銀行からの提案内容。

「相続税が1億円も掛かるのでアパートを建て替えて相続税の課税額を引き下げる。」

「建て替えの為の借り入れは3~4億円の融資をする。」

 

結論から申し上げれば、この提案内容は思い付き、定番に倣(なら)うだけの過ちだらけの内容でした。

 

その最も大きな誤りとして、建物の規模の割には借入額が高過ぎることです。

銀行は融資をして利息で儲けを出す商売ですので、≪気持ち≫だけは分かりますよ。

 

ただ、必要以上に借金をさせて賃貸経営の利益をイタズラに低くしてしまうのは、相続対策への親切心ではなく営業成績に目がくらんだと言われても仕方ないですよね。

 

つまり、キャッシュフロー(実際に手元に残る収益)が全くもって見込めない収支の建築計画だったのです。

 

その当時もアパート経営で収益が出せているような賃貸運営にはなっていませんでした。

だからといって新築計画で収益を生み出さないアパートを建てる必要はありませんよね。

 

思い付きで定番に倣(なら)うだけの提案内容と申し上げたのは、建てれば満室になる時代ではないという事実があります。

そして、駅から徒歩30分の立地でのアパートの建て替え提案がそもそも安易すぎます。

不動産の立地条件、市場の実態に即していないということです。

 

都内で最寄駅から徒歩10分以内の物件に買い替え(資産の組み換え)を行なうのが宜しいと見受けます、と伝えお客様の疑問を解消し、間違った提案に乗らないようお伝えしました。

 

そのご相談から1年後、親御さんの年齢による体力の衰えが顕著になってきたとのことで、正式に相続対策を講じるご依頼を請けることとなりました。

 

世間では堅実でお金に賢いイメージであり、お客様家族としても長年、財産を見てもらっていた銀行からの提案が間違っていたことから、その他の専門家選びにも不安を持ってしまっていたようです。

 

目先の利益を求めたお客様の為にならない仕事の仕方を一度すれば、その業界そのものへの不信感が募るのは当たり前ですよね。

これは同業他社の方たちにとっても、物凄く迷惑な行為です。

不動産業界もクリーンなイメージを持たれていませんから、業界への不信感を煽るような仕事の仕方というのは悲しくなります。

 

資産の試算で見るべきは、漏れの無い経費項目とキャッシュフロー

キャッシュフロー

さて、こういった経緯があったことから税理士・司法書士・生命保険・家屋調査士といった相続対策に必要な専門家チームの見繕いから、相続チームの総監督まで私に頼みたい、というご依頼になりました。

 

正式な依頼でのご相談ではありましたが、直ぐにコンサルティング契約の調印にはしませんでした。

 

私たちチームが考える計画と進め方を説明し、ご納得のうえでコンサルティング契約の締結をお願いする流れを組みました。

 

相続税の計算、相続対策を講じた際に見込める税の減額効果の資料を成果物として提出しました。

どの業界でも言えると思うのですが、どんなに経験があったとしても『自分達が絶対』と思ってしまえば、お客様と対等ではなくなり本音やご意見を汲み取れなくなります。

 

だからこそ、提出した計画書に対し成果物として料金を一度頂戴し、私たちのチームに依頼するか否かを判断いただきました。

正式にコンサルティング契約の締結に至りましたので、正規のコンサルティング料から成果物作業料を差し引いた残金を頂く流れとさせて頂きました。

 

正直言えば、その計画書は買い取る形が取れますので計画は気に入っても、私たちに頼みたくないとなれば、他の方に計画書を渡しても良いと思いました。

それだけ、放っておけば間違った提案があらゆる方面の人間からされてしまう立場の方だったのです。

 

相続対策と一言で言っても、相続税しか視野に入れない計画は結果として数千万円単位の損を生むのが相続対策では普遍的に起こっている問題です。

 

これを読んでいる皆さまには、本当に気を付けて頂きたいと思います。

 

確認すべき事項の最低限としては、所得税・固定資産税・資産の組み換えによるキャッシュフロー、この3点は説明を仰ぎ理解しておくことが望ましいです。

 

特に不動産においては建物を新築するにしても、売却したお金を元手に中古物件に買い替えをするにしても気を付けてください。

 

賃料収入と金融機関への返済額と多少の管理費用しか収支計画表に盛り込まれていない、キャッシュフローまで計算してから物件提案をされない、そんなことが不動産会社や金融機関の営業マンの当たり前になっています。

 

さて、私たちが提出しました正式依頼前の成果物として提出した計画書では、どんなに手堅く見積もっても相続税1億円が2千万円にまで軽減できることが分かり、キャッシュフローも『年間』手残り金額が500万円も増加することが分かりました。

 

相続税の減額と年間の見込み収益の増加は別次元のものなので、相続税が増えることはありません。

 

複数の土地を所有されていましたから一部の土地を売却し、別の不動産に買い替えていくことになりました。

また、二次相続(ご依頼者が亡くなった際の息子さんの世代の相続対策)までシミュレーションしたので、親族内での養子縁組のご検討もご提案しました。

 

二次相続の想定は大変重要なことです。

相続が起こる度に慌てふためいて相続対策を講じていては、無駄にコンサルティング料をその都度払うことになってしまいます。

 

遺言書作成や生前贈与も提案させて頂き、ご納得いただけるものとなりました。

 

損をしたくないなら会いに行く!ネットや本の情報だけを鵜呑みにしない

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ネットや本だけで情報収集をする人ほど、大きな損をしていることは『もう一つの相続問題』と言えるかもしれません。

 

所有し、長く見てきたからこそ思い込んでしまったと思うことです。

 

売却をする土地の中には、高圧電線の鉄塔の真下の物件があり、その面積は600㎡もありました。

 

一般市場への売り出しで買い手を見つけるのは非常に時間を要してしまい、お父様の体調面を考えると最善の一手ではありません。

新築戸建てを建てては売る建売業者(パワービルダーと呼ばれる建設不動産会社)にも何社電話したか覚えていません。

 

建売業者から提出された購入申し込み価格はピンからキリまでありました。

4千万~8千万円弱。

 

そこへ交渉を粘り、最終的には9千万円まで価格を引き上げることが出来ました。

 

昨今の情報社会で知りたいことを知れることは恩恵ばかりではないものですね。

 

実態や工夫の仕方を丁寧に説明されていない、しかしながら似たような内容の情報が溢れることにより、刷り込まれた間違った情報でご依頼者の思い込みが困ったことを引き起こすことがあります。

 

所有している不動産に対して価値の無いものだと思い込んでしまい、悲観的な面持ちで打ち合わせに臨まれる方も多くいらっしゃいます。

 

今回で言うと・・・

駐車場の契約状態は満車で売りづらい。

状況が悪いから売却金額が安くなってしまう。

アパートは空室が多過ぎて収益が出ないから投資価値が無いので売れないだろう。

さらに、入居者は知り合いの2組だけ。

倉庫が設置してある土地は借り手がいない(活用できていない)から売れないだろう。

 

不動産は売れないならば、売れる状態にすれば良いのですよ。

 

330㎡ 小規模宅地 事業用の特例。

土地の評価額が大きく下がる活用方法にすることで買い手にメリットを出す。

建物も同様に評価額を大きく下がる活用方法にすることで税は軽減しメリットを出す。

 

地方の広い土地を売って、都心の狭い物件を買う。

小規模宅地等の特例を適応させることで自分たちへの課税額を軽減する。

 

セオリーともいうべき手法は沢山あるのです。

 

なぜ、セオリーなのにネットに書かれないことが多いのか?

安値しか付かなければ、不動産会社は安く買えます。

仲介の仕事で一般市場に売り出しても、簡単に買い手が見つかり仲介手数料が直ぐに手に入るではないですか。

 

とは言いましても、状況やお客様事情により安易にネットに書いて、お客様に損や失敗をさせるわけにもいかないのも情報が出回らない実態でもあります。

 

税を知る人ほど『節税』を安易に口にしないもの

言わない

お客様の事前学習の思い込みがドンドン外れていく処置をしていく売却を成功させていきましたところ、時の運、物件との縁とも言える買い替えも目ぼしい物件と巡り合えました。

 

借入額も2億8千万円のフルローンではなく、頭金を投入し1億8千万円にすることで課税額、キャッシュフローの両面において最適なバランスを生み出すこともわかり、いざ購入手続きへ。

 

借りられるだけ借りて負債を大きくすることが不動産は正しいわけではありませんからね。

 

適正な借り入れ額を算出することは資産の目減りを防ぐことにもなります。

 

投資用不動産で最も危険な謳(うた)い文句が『節税しましょう』です。

これは、一般基礎知識として覚えておいてください。

 

一般的に出回っている知識や常識が正しい情報ではありません。

多くの人が言っているから正しいわけではないのが不動産であると認識してほしいです。

 

顔を合わせて確認したわけでもない情報を鵜呑みにすることは、損を引き起こす可能性を大きくします。

 

気になる情報があったら、確認しに行く。

確認するのは一人ではなく、何ヶ所かに行き情報と知識の整理を行なう。

それぐらいの行動があってこそ安全性は高められます。

 

ネット情報や本の情報だけを仕入れるような効率化ばかり求めた結果、不利益を手にしてしまうことがあるのが現代です。

 

資産目的の不動産は数字で実証できるものです。

『節税』という言葉が引き起こす失敗事例の多さ。

『節税』が分野問わず与えるデメリットを把握しておくことは必須課題と言えるでしょう。

 

税を知らない人間ほど、節税を安易に口にします。

情報は、すべての人に当てはまるものは無いと思うぐらいの警戒心は必要です。

 

イメージに囚われないことで、いろんな可能性、より良い処置を知り世界が開けることがあることは伝わりましたでしょうか?

 

確認作業を具体的に行動に移すことは本当に価値あることです。

ご自身が理解して見極め、この人に頼みたいという出逢いがあると良いと願っています。

 

この事例のお話しは、ここで終わりではありません。

 

今回挙げています事例は、相続対策でネックとなる要因が他に2つも起こりました。

小難し専門的な知識やテクニック以前の問題だからこそ厄介なものでした。

 

長くなってしまいますので、それらを別の記事にして掲載することにします。

是非、お読みください。

 

街の不動産会社、大手不動産会社が問題解決から目を背け、お客様に損が生じてしまおうが問題の根幹をそのままにして突き進めてしまう≪相続対策の実態における問題≫に触れるからです。

 

掲載次第、こちらにリンク機能を付して紹介させて頂きます。


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専業主婦でも出来た5000万円の相続減税!3つのポイントを相続対策チーム統括がどこよりもわかりやすく解説

相続対策というのは、とても専門的で難しそうで、何から手を付けて良いのか、どこに頼むのが良いのか判断基準が持ちにくいものですよね。

 

相続対策は初手が大事です。

それを見誤れば、数千万円の損も簡単に起きてしまうものです。

投資と違い、得られるはずのものを失うのではなく、現金にして支払わなくてはいけないものです。

 

株などの相続の時点でいくらの価値になっているのか不透明なものを元手にするのは危険行為です。

だからこそ、見通しの付く手段を取っていきたいものです。

けれど、知っておくだけで変えられる結果もあります。

 

まずは、見極めるポイントを知って身の周りを整えていきましょう。

 

今回は、専業主婦の方が五千万円もの相続税の軽減に至れた事例を挙げながら話しを進めたいと思います。

 

3つポイントをじっくり確認すれば数千万円の減税は可能!

 

以下の3つのポイントを外さなければ、専業主婦でも5,000万円程度の減税は可能です

 

 項目をクリックしますと、その箇所までジャンプ出来ます。

 

順番に見ていきましょう。

 

接客担当者の人脈と人選基準を知っておく

減税には不動産や生命保険やファイナンシャルプランナー(FP)など人生に関わる分野の接客担当者との人脈が実は、非常に大切なんです。

でもやみくもに人脈を作るのもNG。

見極め方も大事です。

 

どういうことかというと、以下の事例でご説明します。

 

あなたにも出来る!はじめの一歩で5000万円の差が出た事例

【お客様の背景】

資産をお持ちなのは当時92歳のお婆様。

病院で過ごされており、不動産手続きをしようにも判断能力の有無を、職権のある有資格者との面会で診断してもらう必要がある状態でした。

 

相続対策のご依頼者は、お孫さん(長女)。

ご依頼者のお母様は既に施設に入られていました。

それゆえ、お婆様からは「お姉ちゃん(ご依頼者)がやってね。」と以前から頼まれていたそうです。

 

とは言いましても相続について勉強しているだとか、仕事などで相続における見識があったではありません。

お二人のお子さまがいらっしゃる専業主婦。

相談しようにも職場があるわけでもなく、何から手を付けていいのかさえも分からなかったそうです。

 

①接客担当者の人脈と人選基準を知っておくことの解説

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今回のお客様は何も分からないので、ご自身が加入している生命保険の接客担当者に相談したことから始まります。

これは正しい行動だと思います。

こういう時に声を掛けることをお勧めしたいのは生命保険の接客担当者です。

 

少しお話しは逸れますが、生命保険選びで欠かせない最も大事なことの一つは、接客担当者がどんな人脈をお持ちであるか?です。

生命保険会社で用意している専門家もいることでしょう。

しかし、その専門家が必ずしもお客様のことを第一に考えて回答を出してくれる保証はありません。

 

接客担当者が様々な出会いの中で、会社で用意されている専門家よりも信用に足る仕事の質の高さを認められる人がいるというのは、本当に頼もしいと思います。

 

昔から『優秀な生命保険の担当者こそ、万屋(よろずや)である』という認識があるぐらいです。

生命保険のプランは同じ会社内であれば、あなたという軸があるのですからプラン内容が大きく変わることは、まず、無いでしょう。

 

生命保険業に限らずではありますが、だからこそ、専門分野以外での対応力の幅の広さは同じ料金を支払っていても、人生において恩恵を受ける機会の多さが変わってくると思います。

 

同じモノを買うにしても、誰から買うか?

AIなどのテクノロジーが進むからこそ、大事にしていきたいですね。

 

話しを本筋に戻しましょう。

当初、私に相談されたのは不動産の売却が変なことにならないように見てほしいという内容でした。

 

お話しを伺い、配慮したほうが宜しいと思われる不動産以外の分野におけるアドバイスもしていました。

そうしたところ、お客様から「税や権利関係の手続きについて相続案件に強い専門家選びも一任したい」と仰ってくださいました。

 

結果、相続対策のチーム編成から各専門家の連携まで行なうチーム統括までお任せ頂けました。

 

誰が、仕事の質を高めるために、どういった日々を過ごしているか。

人生に関係するお仕事をされている方の目利きを、どうか大事にしてください。

 

②契約は解除を希望した場合をよく確かめる

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あらゆる分野において契約というものはメリット、デメリットだけを確認して契約するか否かを判断される方が多くいらっしゃるものです。

 

専門家の専門性を確認する時に大事なのは、契約解除の際のことを詳細に答えられること。

今回で言えば不動産管理会社とのサブリース契約。

その解除金の計算式と解除までの必要期間。

 

不動産の相続対策で肝心なものは、契約の解除となった場合のスピード感と具体的な処理方法だからです。

 

それをメモに残しても平然としていられることです。

つまり、言葉に責任を持てているかが分かるということです。

 

相続対策の足枷(あしかせ)となるサブリース契約に触れながらお話しします。

不動産においては特に、人任せはご自身の状況に合わせた舵取りが出来なくなるものです。

その一つのお話しです。

安易な賃貸運営で用いられる『サブリース契約』。

 

近年、大きな不祥事として大手不動産会社が世間を賑わせています。

当時NHKが特集を組み、大手不動産会社がある街一体の数々の地主に対して不誠実な建築計画を持ち掛けた番組を放送しました。

その中のお一人でもいらっしゃいました。

 

お客様は4棟のアパート経営をしていました。

しかし、大手不動産会社による建築とアパート運営を任せることとなるサブリース契約がなされていることがわかりました。

 

運営を任せているのに利益が出ていないので、資産の組み換えが第一優先でした。

 

不動産における資産の組み換え:利益を生んでいない物件(キャッシュフローが回っていない、キャッシュフローが成り立っていないなどの表現を用いられることが多いです。)を買主に利益が生まれる形で売って、その資金でキャッシュフローが見込める物件を購入すること。

 

サブリース契約先の不動産会社というのは対応が悪いものです。

例え、オーナーに利益を生み出す運営になっていなくても、です。

オーナーには利益がなくても、管理会社には毎月賃料の15%分の利益が入ってくる仕組みだからです。

 

今回の売却戦略の為に管理会社に物件資料の取り寄せ要請をしても対応が遅いものでした。

時にはお願いした資料の提供にも応じようとしなかったこともありました。

 

サブリース契約の解除要綱に従ったお願いをしても応じようとせず、契約解除に半年も掛かりました。

 

解除要綱が複雑であったかと言えば簡単なものでした。

解除要綱に従い、解除金を所有者が支払えば応じると定めてありました。

 

それでも100万円単位の即金を求めるもの。

地主と言いましても企業ではありません。

あくまで、消費者です。

 

100万円単位の即金を求めることが何を示すのかの想像は、どの方にも難しくないと思います。

 

ただ厄介だったのは、契約書の条文(約束事)の書き方が弁護士に見解を求めても、ややこしい言い回しをしていた点も作為的構成を感じるものでした。

 

ゆえに、こちらの事情や都合に合わせたペースでの折衝が思うようには進みませんでした。

 

先程の100万円単位の即金を求める契約書条項の意図するところは、契約解除を断念してもらう可能性を残しているということです。

 

契約解除の対応の引き延ばしも、この意図に沿っていることは明らか。

 

この章の冒頭にも挙げました『言葉(契約)への責任』があるならば、この対応は有り得なかったということです。

 

危うく数千万円の相続税の課税をされてしまうところでした。

契約の担当者が組織を代表する者かサラリーマンかでは、対応は歴然と変わるものです。

判断権限の差はトラブルや不測の事態にこそ表われるからです。

 

サラリーマンにとっては、自身の社内での立場や居心地を悪くしてまで契約先の方にどれだけの迷惑を掛けてしまうかなどの事情を、上層部に訴えかけるわけはありません。

 

もしも、このご相談が既に相続が発生した後であれば、完全にお客様「一族」が路頭に迷うことになったことは火を見るよりも明らかであるにも関わらず、です。

理解してもらえていたら、管理会社が定めた規定の即契約解除の方法で半年も時間を掛ける対応をするはずがないということです。

 

円滑に次のステップに進めるように状況を整えておくためにも、開始(契約)の際に手を打っておきましょう。

 

③取引相手からの見られ方も知っておく4d168a2a2143962c866bd5e1d79fc350_s 

相続対策を行なうということは、大きなお金の出費が掛かっています。

ですから、つい、納税の為の資金繰りでご自身の都合や希望を取引の相手方に強く求めてしまうことがあります。

 

相談を持ち掛ける専門家に対しては、基本的にそれで宜しいかと思います。

ただし、不動産取引は買主様がいてこそ成り立つものです。

 

その方の利益、安全性もまた確保した計画でなくては取引が成立しません。

その目線で仕事に携わる大切さが、ご相談者のお金だけではない利益ももたらします。

 

今回のご相談は、反面教師と尊い対応の両方が起こった忘れられないお仕事でもありました。

 

資産を組み替えるための不動産売却にあたり、管理会社が出してきた条件がありました。

その一つが司法書士の指定です。

 

当初は、管理会社が指定した司法書士は物件所有者であるお婆様の判断能力の有無の面談業務を二言返事で承諾していました。

 

ところが、建築費の借入先である銀行からはお婆様の判断能力確認の面談に、銀行の担当者も立ち会うことが条件になった途端、司法書士は面談業務を断ってきました。

 

多くいるものです。

不動産会社と物件所有者の親族だけの同席ならば了解する司法書士。

 

関係者は、どの人も物件を売りたいので所有者の判断能力が基準値に達していなくても、判断能力有りと承認を出せば有り難がってくれるからです。

 

けれど今回は、判断能力が無いのに物件を売ってしまえば責任を問われる銀行が同席。

司法書士が下手に承認を出せば、銀行から指摘を受けてしまい、最悪の場合、司法書士の資格はく奪や営業停止の処分も有り得ます。

 

基本的な仕事のスタンスは、こういった事態に顕著に表れるものですね。

 

結果としては、脳を活性化させ意識をしっかりと保てる可能性のある処置を家族の皆さんが行なったことで、銀行担当者による面談でありながら承認を得るに至りました。

 

これには、ご依頼者もお婆様も歓喜!

 

もしも判断能力が無いとなっていた場合は、後見人制度を適用させることになっていました。

その影響は相続税が五千万円も加算されることになるところだったのですから。

 

売り出す前からこれだけ苦労した物件です。

買主様探しも苦労したことを覚えています。

 

売却物件は築30年以上経過の木造アパート。

融資の返済期間と建物の構造は直接的な関係があります。

 

物件の構造によって耐用年数が決まっていて、『耐用年数-経過年数』の残存期間が不動産融資の返済期間になります。

返済期間が長いほど月々の返済額は安くなるので、キャッシュフローが見込めます。

 

木造の耐用年数は22年。

つまり、現金で購入を検討してくださる方にしか見向きもされないということです。

 

相続対策は、所有者の方がご存命の間に手続きをすべて完了しておかなくては損をしてしまうものです。

そして、人の命の限りは分からないもの。

 

悠長に構えていては、ご迷惑しか掛けません。

 

買主様探しでは、本当に人脈に救われたとしか言い様がありません。

『大家さんを守る会』の会長と直接の知り合いだったことで救われました。

700人以上の地主さん、不動産オーナーさんへ不動産経営の理解度向上を促す活動をされている方です。

 

その会長が事情をご理解くださり、物件価格の妥当性(収益の見込み具合の適正度)もご理解くださいました。

そして驚くことに、現金での購入は難しいからと言い、自らの自宅を担保に入れて金融機関から融資を起こし購入してくれたのです。

 

ご依頼者である売主様のメリットだけを考え買主様に損をさせるような「高く売ります!」と言うのは口が裂けても私は言いません。

 

高く売ることだけを優先された物件の買主の顛末は、私の人生を大きく変えてしまったのですから・・・

 

簡単に「自宅を担保に」とは言いましたが、金融機関の融資承認には3ヶ月も時間を要しました。

更にサブリース契約先である管理会社の契約解除承認に半年も掛かってしまったので、融資承認が下りてからも買主様には3ケ月間、何度も決済日を延長してもらうことにもなりました。

こんなお願いは一般の買主様ならば、とっくに契約破棄を言われても可笑しくないものです。

 

その他の所有地の売却においても、惜しみないご協力をしてくださいました。

不動産の下取り業者(買取業者)が購入検討もしてくれない立地の物件に対しても、「ちょうどアパートを建てて所有したかったんだよ。」と購入してくれたことも忘れられません。

 

様々な出来事やご協力の元、無事に相続対策も終えることができたこともあり、ご自宅でのお食事に何度も招いてくださいました。

 

お陰様でお子様ともたくさん話しをしていたこともあり、今でも毎年の年賀状には兄弟それぞれから一筆のメッセージが添えられていて、それもまた愉しみになっています。

 

いかがでしょうか?

相続対策の第一歩、見極める3つのポイント。

  • 接客担当者の人脈と人選基準を知っておく
  • 契約は解除を希望した場合をよく確かめる
  • 取引相手からの見られ方も知っておく

 

総じて大事なことは、自分ごととして捉えて人任せにしないこと。

 

自分の意思を伝え、相手の考え方や重きを置いているものは何かを知っていく。

こういったコミュニケーションが取れる関係性が築ける専門家であるかどうかを見ていくことをお勧めいたします。


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その3.ハウスメーカーの事業計画

アパートを建てる際にハウスメーカーが事業計画書を持ってきますが、
皆さん、見たことありますか?
メーカーによって形式も違うし、数字も違うので、どれを信じてよいのかを迷ってしまいがちです。
その前に本当にその事業計画自体が正しいのだろうか?

4億5000万円のアパートを建ててしまって本当に大丈夫?

先日、こんなクライアントから私に相談が来ました。
「銀行とハウスメーカーから相続対策で4億5千万円の借金をして、
RCのサービス付き高齢者住宅を建てる提案をもらった。
本当にこんな借金をして、建ててしまってよいものなのか?借金をするのは怖い。」とクライアントから・・・。
早速、事業計画書を見せてもらいました。
気になる点がいくつかあったので列挙します。

  • ①収支計算まではされているが、キャッシュフローは計算されていない
  • ②借金をして、たしかに相続税は0円になっているが、「債務控除効果」の功罪について説明がなされていない。
  • ③サービス付き高齢者住宅のメリットだけを謳っていること

平気で家賃収入が赤字になるアパート建築を勧めてくる

①の「キャッシュフローの計算がなされていなかった。」ですが、
ほとんどのハウスメーカーはしてません。
よくあるパターンとしては、収支は黒字で税金まで払っているけど、
キャッシュフローが赤字になっているというもの。
今回もそうなってました。
どういうことか?

確かに収益ベースでみると黒字で税金が発生しているけれど、キャッシュフローベースでみると、
借入金の元金返済を考慮されてなくて、赤字=つまり、現金の持ち出しとなり、
保有すればすれほど、お金がなくなる状態に陥ってしまうわけです。
こんなケースを多々見かけるので、是非、キャッシュフローまで追って下さい。

ある時点までは確かに節税効果あり、しかしその時期を過ぎると増加!

②の「債務控除効果」です。
債務控除効果とは、借金をすれば、その効果により相続税が減るというものです。
この案件での懸念は、借金をすれば、たしかに現時点では相続税は0円になるけれど、
先々はそうならずに相続税が発生する可能性があり、資産価値のないものを建ててしまった場合、
負の遺産になる可能性もあり得るということです。
ですから借金が全て正しいというわけではなく、正しい借金の仕方をしないといけないということです。
多額の借金を背負った私からすると、あまり借金はお勧めできませんか・・・。
債務控除効果とは、たとえば借金1億円して、建物を建てたとき、
相続税評価額は1億円のおおよそ半分くらいの評価額になるので、5千万円ぐらいになります。
ですから1億円で建てた物が、5千万円で評価されるわけですから、
差引5千万円相続税の評価額から減ったことになり、結果、相続税も下がるわけです。
しかし、借金の減少額と建物評価額の減少額の差額が年数が経てば経つほど接近し、
ついには逆転することもあるのです。
この案件では、評価額が逆転して、相続税が増加する時点があるのが分かりました。
つまり、被相続人が生きれば生きるほど、相続税が増えていくわけです。
ですから借金をすれば、必ずしも相続税が減るというわけではないのです。

本当にその政策が将来も続くかどうかは疑問

③サービス付き高齢者住宅は、たしかに今、たくさん、建築されています。
建築にあたり、補助金が出るケースもあります。
これからは、少子高齢化の時代で、一見、有効な手立てに見えますが、
介護保険の政府からの支給額は3年に1度、見直されます。
ただでさえ、税収が減っている国に頼るビジネスモデルは如何なものでしょうか?
一度、建ててしまうと、その後の変更にも多額の費用が掛かります。

結局、アパート建築をしないほうが節税になった

以上、3つの点を指摘して、クライアントの方はこの投資を見送りました。
一般的にもハウスメーカーの事業計画には、30年の家賃設定がいい加減、
修繕費がきちんと見積もられていない、空室リスク、賃料下落リスクを考慮していないなどの穴が散見されます。
もしハウスメーカーにお願いしてアパートを建てるときは、プロのコンサルタントを入れて事業計画から見てもらいましょう!


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その2.大手仲介会社の実情~囲い込みの恐怖~

弊社は宅地建物取引業の免許を持っているので、当然に不動産売買仲介業もやっています。
売り側も買い側の仲介もやります。
時に買い側の媒介契約を結んで物件を探す時に、「囲い込み」をやっている仲介会社に出くわします。
レインズ(不動産事業者しか見れないデータベース)で物件を検索して、売主側の仲介会社に電話をして物件がまだ、販売中かどうかの確認をするのですが、販売中であるにも関わらず

「あー、その物件は買付が入り、終了しました。」

という返事をもらうことがあります。

利益を独占したいために販売中でも売れたことにしてしまう

どういうことか?大手仲介会社は、売り側からも買い側からも仲介手数料を取るようにとの指示が会社の上から出ます。
たとえば、その大手仲介会社に売り出し物件があり、自社の販売網だけで売却することを考えるわけです。
決して外部の仲介会社と協力して販売しようとはしないわけです。
つまり、利益を独占しようとするわけです。
そうすると売り側と買い側、両方から手数料が入る、いわゆる、両手ビジネスが成立するわけです。
この考え方だと決してお客様に顔は向いてませんね。
会社の方に顔が向いているわけです。

手数料収入を得るために嘘の誠意を3ヶ月見せる

もっと、酷いことをやっている場合もあります。
大手仲介会社は、専任媒介契約を取れるとそれだけで
担当者の給与査定がアップするところがあります。
ですから、売主さんになるべく高い金額を伝えて専任媒介契約を結ばせようとします。
一度、結んでしまったら、鋭意販売努力をしているふりをして、3か月ぐらいが経過した後に、「これだけ広告を打っても売却できないので、値段を下げて売ってしまいましょう。」と買取を専門にしている不動産会社に売却します。
そうするとその時点で売り側・買い側から仲介料が入る両手ビジネスになります。
更に、その不動産を購入した買い取り専門の不動産会社の販売の専任媒介契約を結んで、そこでも両手ビジネスをして、3%×4回を実施し、計12%の仲介料をせしめるという阿漕なことをやっています。
私も何度もそういう場面に出くわしています。
先日も某大手仲介会社の囲い込みに会いました。
私が販売の確認電話を大手仲介会社にしたところ「既に終了しました。」
との返答を得たのに、買主様に直接電話してもらったところ、「販売中です。 」と返答をもらいました。
ワールドビジネスサテライトや日経ビジネスで「囲い込み」の特集が組まれて問題視されています。
こんなバカげた商売のやり方を是非、やめたもらいたいです。
一番損をするのは、消費者なのですから・・・。


相続税を安くできない?不動産投資7つの罠:その1.出口のない戦略

これをしてしまうと相続税を安くするどころから上がってしまう不動産に関する7つの罠というのがあります。

それがこちらです。

  1. 出口(最終的な売却や建て直し等の手段)のない戦略
  2. 大手仲介会社の実情~囲い込みの恐怖~
  3. ハウスメーカーの事業計画
  4. 節税って言うけれど・・・
  5. 不動産投資に不動産の知識だけでは、足りません!
  6. 好況時にする不動産投資は愚か!
  7. 少子高齢化時代に生き残るための不動産投資!

それはそれは恐ろしい罠で、私自身がハマってしまったことです。
それでは順番に解説をしていきます。

相続税を安く出来ない?不動産投資7つの罠:その1.出口のない戦略

不動産の勉強をするとどうしても購入したくなって、出口(最終的な売却や建て直し等の手段)を考えないで購入してしまう人をたくさん見かけます。
みなさん、そういう場合、最終的にその不動産投資はどうなると思いますか?
成功裏に不動産投資が終わるのでしょうか?
いいえ、だいたいの場合は失敗します。
どんな物事も段取り8割で決まります。

不動産投資の場合も出口戦略なくして、成功する確率は圧倒的に下がるのは、火を見るより明らかなわけです。
不動産を購入する時点で将来的にこの不動産をどうするかをある程度、想定しておくことが必要なわけです。
当然、景気の動向によって、そのやり方も変わってきますから、何パターンかを考えておく訳ですね。
まず、不動産を購入する時点で

  • ①マクロ経済的視点
  • ②ミクロ経済的視点
  • ③物件の個別要因

を将来的な角度から眺めてみて、どのタイミングで売却するのかをシミュレーションしておくと良いわけですね。

また、

  • 税金面から見てどうなのか?
  • キャッシュフローはどうなのか?

なども併せて考える必要がある訳です。
たまに大家さんや不動産投資家が集まる会などで、「何を購入した」かで話が盛り上がっていますが、いつも
「論点はそこではないんだよなー。」と思いながら、聞いています。

購入したことに満足してしまって、最終的にどうするか、どうしたいかを考えていないのです。
人生と一緒で、“生まれたら死ぬ“わけで物件のライフサイクルを考えながら投資を考えるわけです。
皆さんは、不動産を購入する際は、出口戦略を考えながら購入して頂けると幸いです。


相続税を安くしたいのならこの順番を守ってください

相続税対策で大切なのは~その2.優先順位~

相続税対策をしようとして、節税を一番の優先事項でやってしまっているケースがあります。
その結果、どうなるか?
争族になり、兄弟姉妹間で骨肉の争いになり、相続税すら払えない状況になってしまいます。
皆さん、学校の道徳の時間で「兄弟間の関係」ってなんて教えられますか?

“平等”ですよね!決して、“兄を優先!”なんて教えられませんよね?

昔は長子もしくは、優秀な男子一人が財産を相続するのが当たり前でした。
一族郎党が生き残るための知恵だったのですね!!
今は時代が違いますから、当然に兄弟姉妹間で財産分与をみんなが主張してきます。
よっぽど、被相続人が準備をしておかないと、争いごとになるのは、当たり前の時代です。
全国的に見て、相続税が掛かる人の割合は約8%と言われていますが、争族になる確率は14%と言われています。
特に相続財産が5000万円以下の相続において、争う確率が高くなっているというデータが残っています。

相続税対策での最優先事項は家族円満

現代において相続税対策をする上で最も高い優先順位のものは、「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」を決めることです。
事前に家族間の関係を考慮しながら、遺言書を残しておくことも大切なアプローチになります。

相続税対策の2番目の優先事項は納税資金の準備

2番目に相続税対策にとって重要な優先順位はなんでしょうか?節税でしょうか?
まだ、節税ではないのですね!!
2番目は納税資金の準備です。
日本人の資産家に多いパターンは、不動産はもっているが、流動性の高い現金等が少ないというものです。
いざ、相続になり、換金性の低い不動産ばかりだと、遺産分割協議書でもめたり、土地測量図作成時の隣地境界線でトラブルがあったりすると10か月以内の相続税申告時までに納税ができずに、減税の特例が使えなくなったり、高い延滞税を支払わなくならなくなったりして、非常に損失が大きくなります。

これらを考慮すると事前に相続税の納税資金を準備しておくことが重要なわけがお分かり頂けると思います。

相続税対策の3番目が節税

3番目の相続対策の優先順位でようやく、節税が来るのです。
節税も相続税だけでなく、消費税、固定資産税、所得税、不動産取得税なども考慮してスキームを組むことが重要です。
また、節税だからといって、資産価値の低い不動産を借金をして購入するのは、後日、しっぺ返しが来るので、その辺もプロのアドバイスを聞きながら、慎重に進める必要があります。

大前提として、0番目の相続税対策があります。
現状分析です。

いったい、今、どれだけの財産があり、相続税評価額はいくらで、借金はいくらあり、相続人は何人いて、相続税はどれくらいかかるのか?

実は、ここをきっちり調査しないと、相続税対策はできません。
当たり前のことですが、ここを押さえずに闇雲に相続税対策をしている方も見受けます。
もう一度、相続税対策の優先順位復習ですが、

  • 0番目 現状分析
  • 1番目 「家族円満のためにどうのように相続財産を分割するか!?」
  • 2番目 納税資金の準備
  • 3番目 節税

是非、この順番を考えながら、相続税対策を練って下さい。


相続税を安くするならこの事前対策をしておけばOK!

相続税対策で大切なのは~その1.トータルコーディネート~

皆さん、相続税対策をしようと思った時に思い浮かべるのはどんな専門家ですか?
最初に浮かぶのは、税理士さんか弁護士さんでしょうか?
さて、彼らにその対策をお願いして、十分な成果が得られるでしょうか?
と、その前に相続税対策に必要な範囲を考えてみましょう!

相続税対策では、相続税以外も必ず確認

まずは、税金でしょうか?相続税対策と銘打っているので、当然、税の知識は必要ですよね。
ここで注意しなければいけないのが、相続税対策して相続税は下がったけど、大幅に固定資産税、消費税や所得税が上がってしまってはキャッシュフローが悪化してしまい、財産を目減りさせてしまい、本末転倒になってしまいます。

相続税対策をするときも、同時に相続税以外のその他の税金にも目配せをしてトータルの税額を減らせないと本当の意味の対策にはなりませんよね!?

ですが、意外にこの辺の事を見落とされています。

相続税対策には法律も知らないと損をする!

次に相続税対策に必要な範囲としては、法律でしょうか?
法定相続人は民法により決まってますし、有効となる遺言の書き方等も法律で決まっています。
また、不動産を所有している方は相続後に所有者変更登記をしなければなりませんので、登記の知識も必要です。

高齢化社会ですから、後見制度や任意後見制度を使うこともあるでしょうから、それらの法的・実務的知識も必要になります。

相続の半分は不動産

その次は、不動産の知識でしょうか!?
日本人の資産家の財産の半分は不動産と言われています。
当然に不動産を使った節税=相続税の低減は必要ですが、矛盾することが起きる可能性があります。
先日、こんな税理士さんに出会いました。
相続税が下げられるという理由で滋賀県の利回り12%のアパートを売りまくっていました。
その物件の詳細を見ると、主要駅から近いわけでもなく、正直、今後、資産価値が上がることが望めないものでした。

日本の現状は少子高齢化を向かえ、建てれば入る時代は終わってます。
もしアパートを購入するならば、その日本の状況でも生き残っていける条件のものを買わないと意味がありません。

確かに相続税は下がるでしょうが、資産価値のないアパートを買うことで後程、処分にも困ることがクライアントに取って良いことでしょうか?

つまり、この矛盾は、相続税は下がったけれど資産価値のない不動産を手に入れてしまったことです。

これは、笑えない現実で日本のあちこちでこの手に引っかかっている人が続出しています。

相続税対策に不可欠な生保・信託

その次の相続税対策の範囲は、金融です。
相続税の納税資金として生命保険を活用したりします。
また、法的な部分とも絡みますが、信託を使った仕組みを利用します。

法人と財務の処理

最後の範囲に法人や財務です。
資産家の方は得てして、法人を所有しているケースが多いです。
その時に、事業承継、株価、財務の知識が必要となります。
世に言う相続税対策は各専門家が勝手な事を言い、勝手な対策をし、結果、バラバラな対策で調和が取れず、クライアントに取って、あまり良い成果が出ないものばかりが出回っています。

相続税対策をするには、どんなことがあってもトータルコーディネートできる専門家にお願いしてください。
そうじゃないと必ず、失敗します。